我國的住房市場正在經歷一場深刻的變革，過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調控基調下正面臨著重大調整。租購并舉、全面發展住房租賃市場，已成為建立新型住房體系的重要組成部分。

　　不可否認，在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓迅速發展，但盈利困難、房源難拿等也成為各長租公寓品牌發展的難點。有業內人士表示，運營是租賃行業的核心競爭力，如果長租產品形成真正的平臺，未來的商業價值就會比較突出。

　　租賃資產證券化產品紛紛發行

　　自去年以來，長租公寓運營主體頻繁發行與住房租賃相關的資產證券化產品，如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企，還有魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃產品證券化，獲得了重要的金融支持。

　　而面對ABS和類REITs的產品不斷推出，證監會已經明確了四種類型的資產包，其中就包括商業地產、商用地產、產業地產、辦公樓。

　　今年7月5日，“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會審核，產品規模高達100億元，將于上交所發行。對此，有業內人士分析認為，受到發債變緩影響，時隔兩個月恒大租賃住房ABS終于成功獲批，這是恒大集團首單住房租賃ABS產品。在國家推進住房租賃的大背景下，拓寬ABS融資渠道對于恒大地產具有十分重要的意義。ABS融資模式是指以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式。

　　此外，7月6日，“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產支持專項計劃”于上交所發行，發行總額為50億元，儲架規模達10億元，首期發行5億元。7月4日，“國信-春耕保理-碧桂園供應鏈金融資產支持專項計劃”于深交所發行，發行規模為3.12億元。7月3日，“國信證券-鏈融科技萬科供應鏈金融1號（第一期）資產支持專項計劃”于深交所發行，發行規模達6.97億元。

　　業內人士認為，作為創新金融工具和長效商業模式，住房租賃的資產證券化既有助于租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助于盤活存量、為住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發展。

　　第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示，去年是長租市場快速發展的一年，在政策的鼓勵下，國內住房租賃市場迎來了全面發展的重大機遇。今年稱得上是住房租賃資產證券化的元年，在政府鼓勵“租售并舉”的背景下，國內房地產資產證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產的證券化產品中率先取得突破。

　　住房租賃面臨政策利好

　　目前，我國住房租賃領域持續推出利好政策。在業內看來，租售并舉是中國供給側改革的現實需要。現階段，我國從建設共有產權房、支持集體建設用地建設租賃房與資產證券化等方面著力發展住房租賃市場，穩定房地產市場。

　　事實上，自2014年起，利好于住房租賃市場的各項政策就已不斷出臺，“租購同權”“租售并舉”等新型住房制度在政策的支持下正加速推進落實中。特別是近期，國家金融監管機構密集出臺支持住房租賃發展的相關政策，大大利好企業多渠道融資，成為了加速住房租賃制度建設的催化劑。

　　與此同時，大力發展住房租賃市場被視為房地產市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出臺政策，大力發展租購并舉的房地產市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發展的重要政策。

　　自2016年起，北京土地市場在招拍掛住宅地塊時加入了企業“競自持面積”的附加條件，以保障租賃住房的土地供應。另外，根據北京市國土資源局發布的《北京2017-2021年住宅用地供應計劃》，未來五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地約1300公頃用于租賃住宅的建設用地，提供租賃住房合計約50萬套。

　　深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右；公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入到公共租賃住房保障范圍中。

　　值得一提的是，近日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

　　也就是說，長租項目已被納入保險資金投資范疇。在此之前，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》提出，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。

　　在此背景下，如今，來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，通過品牌化、專業化、機構化、金融化等相結合的發展模式打造專屬的長租產品線。據英國房地產顧問公司第一太平戴維斯近日發布的一項研究報告預計，未來的長租市場將孕育出一批具備多渠道融資、極強運營能力、高品質服務及鮮明品牌特色的長租公寓機構，引領這個潛力巨大的藍海市場成為行業內的服務標桿。

　　談及未來住宅租賃市場的發展方向，業內人士普遍認為，長租公寓市場投資者和運營方需要在“短”和“長”兩方面做出改進：短期需要快速樹立品牌和拓寬市場，長期需要可持續的盈利能力。因此，產品、服務、金融等諸多方面的創新能力將成為行業應對挑戰的關鍵。（高偉 王建業）

　　轉自：中國商報