龍湖集團控股有限公司于1993成立于重慶，經(jīng)過多年發(fā)展，公司于2009年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市(股票代碼 龍湖集團:00960)，上市近十年時間，龍湖已由地產(chǎn)開發(fā)單一的主航道業(yè)務，演進為地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓和物業(yè)服務四大主航道業(yè)務，龍湖集團一路高歌猛進，但在營業(yè)收入與日俱增，財務數(shù)據(jù)亮眼閃耀背后，代價也漸漸浮出水面，進入公眾的視野。

　　營業(yè)收入、凈利潤、資產(chǎn)負債率整體上升

　　據(jù)龍湖集團2019中報顯示，龍湖集團的營業(yè)收入385.7億元，相較于2018年的271.21億元同比增長42.21%;凈利潤63.1億，相較于2018年的54.3億同比增長16.21%。但主營利潤率較去年同期下降了18.2%，從中報顯示的現(xiàn)金流量表來看，經(jīng)營活動的營運資金較去年相比減少了70.29%，既然經(jīng)營成本驟降，為何主營利潤率還是降低了不少?這很有可能是外部成本提高帶來的影響。從2016年起，龍湖集團就大力購地，在購地價格飆升面前，節(jié)約營運資金只是杯水車薪。

　　2018年6月22日，龍湖集團旗下子公司，煙臺龍湖置業(yè)有限公司在芝罘區(qū)鳳凰臺楚鳳二街A地塊的拍賣中，以報價40110萬元的最高價格拿下地塊，成了煙臺最新單價“地王”，力壓眾多一線房企，如碧桂園、金地、中海、中梁、德信等。

　　據(jù)了解龍湖集團2019上半年銷售均價為16228元/平米，拿地均價為7761元/平米，銷售均價與拿地均價之比為2.09，龍湖集團的成本預售價之間的差價在頭部房企中排名明顯靠后，與公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差價水平也有一定下滑，這其中主要的原因是拿地價格有明顯上升。2018年，龍湖拿地均價為5297元/平米，2019年上半年為7761元/平米，上漲幅度達到46.52%。

　　2019中報主要指標還顯示龍湖集團的資產(chǎn)負債率從2016年的67.11%上漲至2019年的74.64%，3年時間上漲了7個百分點。資產(chǎn)負債率的連年走高，對于財務風險相對較高，可能出現(xiàn)現(xiàn)金流不足時，資金鏈斷裂，不能及時償債等情況，資產(chǎn)負債率高還會導致進一步融資成本加劇。無論是銀行還是投資者，都對資產(chǎn)負債率有一定的要求。

　　總的來講資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)通過借債籌資的資產(chǎn)就越多，風險也就越大。因此，資產(chǎn)負債率應保持在一定的水平上為佳。

　　違反國家禁墅令：以超低容積率私建別墅

　　煙臺市龍湖滟瀾海岸別墅區(qū)位于煙臺市牟平區(qū)，瀕臨黃海，是煙臺龍湖置業(yè)有限公司(以下簡稱:龍湖置業(yè))旗下最新樓盤項目。龍湖置業(yè)則是由龍湖集團控股有限公司投資設立的。據(jù)龍湖置業(yè)的銷售人員透露，龍湖滟瀾海岸別墅項目在售的主力是臨海獨棟別墅，地處半坡之上，項目總占地78萬平米，總建筑面積55萬平方米，2016年開工建設，其中大部分為類獨棟別墅，雖然稱之為類獨棟別墅，但是任意兩戶之間并沒有公共墻，隱私和靜謐性都不錯，獨棟別墅分為唐寧府和頤和府兩種戶型，共有191棟，面積在200-450平不等，均價在400萬至600之間。龍湖滟瀾海岸別墅在售的還有聯(lián)排別墅，戶型分為130平米和160平米兩種，據(jù)龍湖滟瀾海岸別墅的廣告牌顯示，整個項目容積率僅有0.9。

　　但記者通過龍湖滟瀾海岸別墅項目的《建設用地規(guī)劃許可證》發(fā)現(xiàn)，總用地面積100938.57平方米，其中道路用地5592.51平方米，水域面積6030.39平方米。而總建筑面積約101803.51，其中地上建筑面積約53588.93平方米，地下建筑面積約48214.58平方米。容積率是總建筑面積與總用地面積比值，從表面看，此項目的容積率剛好為1.0，但細心觀察后發(fā)現(xiàn)，總建筑面積中包含了地上面積與地下面積，而以容積率算法，地下面積并不算在內(nèi)。所以實際上，龍湖滟瀾海岸別墅項目的實際容積率僅為0.6左右，比開發(fā)商宣傳的容積率0.9還要低不少，而國土資源部和國家發(fā)改委曾聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定住宅用地容積率不得低于1.0。

　　龍湖置業(yè)不僅以超低容積率私建別墅，據(jù)知情人透露，該項目地塊因為是圍海造地而成，還涉嫌違反《中華人民共和國海域使用管理法》有關規(guī)定。該法明確規(guī)定填海50公頃(750畝)以上、圍海100公頃(1500畝)以上、不改變海域自然屬性的用海700公頃以上的項目用海的審核需上報國家海洋局，并由國務院批準，才能獲得海域使用權,嚴格控制圍填海活動。

　　而且，龍湖滟瀾海岸別墅項目一處占地2000畝的土地至今閑置，雜草叢生。據(jù)了解，這是龍湖置業(yè)在2010年拿的地，但從拿地至今的9年時間里一直未開發(fā)建設。《中華人民共和國土地管理法》第三十七條：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地，一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費;連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。《閑置土地處置辦法》第十四條：未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

　　針對上述問題，《中國質(zhì)量萬里行》雜志記者致電煙臺龍湖置業(yè)有限公司，該公司媒體部李姓負責人稱容積率超標是完全不存在的，公司是完全合規(guī)合法，而問起是否在建別墅，對方稱之為“低密度住宅產(chǎn)品”。對方還稱煙臺市國土資源局與住建局已經(jīng)給出了明確答復，由于是政府出具的內(nèi)部文件，不方便出示。

　　早在2003年國土資源部首次發(fā)布《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》要求，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構，停止別墅類用地的土地供應;2006年，國土資源部、國家發(fā)改委兩部委制定《禁止用地項目目錄(2006本)》，“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目”名列其中，且“一律不得辦理相關手續(xù)”;2012年初，國家強調(diào)“不得以任何形式安排別墅類用地、高爾夫球場和跑馬場”等規(guī)定。國務院相關部門多次下達一道道禁令：停止別墅類用地的土地供應及各地禁止規(guī)劃建造或變相建設別墅。這無疑從土地源頭上切斷別墅供應。

　　龍湖集團產(chǎn)品質(zhì)量降低

　　據(jù)長江商報報道，8月27日，龍湖集團2019年中期業(yè)績發(fā)布會，一名從長沙趕來的龍湖業(yè)主沖上前臺，手持話筒，指著吳亞軍，激動而哽咽地講述龍湖長沙業(yè)主艱難維權的過程。這位業(yè)主喝問吳亞軍：“我想問一下吳女士，您是不是已經(jīng)知道龍湖在長沙是維權的代名詞?龍湖在長沙的樓盤都在維權……”對此，吳亞軍現(xiàn)場未作任何回應，隨即匆匆離開。

　　記者了解到，被業(yè)主集體投訴維權的龍湖水晶酈城項目，位于長沙市岳麓區(qū)銀杉路與茶子山路交匯西南處。該樓盤于2017年12月24日開盤，今年7月交房，體量不大，2棟高層，1棟公寓，500余戶。經(jīng)過一年多的等待交付的精裝修房卻讓業(yè)主失望，很多業(yè)主的感覺“簡直就是上當受騙”。無論從款式、建材、顏色都與銷售樣板房感覺降了一個檔次，廚房用的是90年代按鈕式抽油煙機，廚房操作臺水管設計突兀，完全不像2500元/㎡的裝修標準。還有業(yè)主在微博上實名反映，新房墻體開裂、墻內(nèi)滲水是直觀感受，業(yè)主們在收房時發(fā)現(xiàn)，此前作為龍湖水晶酈城宣傳亮點的新風系統(tǒng)，其新風口設計同樣出現(xiàn)了問題。進氣口和燃氣出氣口僅相隔五十公分，廚房的一氧化碳會被再次吸進去，躺在家里就能吸到一氧化碳。

　　不僅如此，據(jù)了解在長沙，北京、杭州、青島、濟南、廣州、大連、天津等地，龍湖業(yè)主拉橫幅維權已成常態(tài)，龍湖集團近年來產(chǎn)品項目質(zhì)量嚴重下降，或許與龍湖集團耗資巨大的高歌猛進有些聯(lián)系。