各線城市在波動中調整、不斷趨于穩定，成為2019年我國房地產行業的一個總體態勢�？v觀整個2019年，中國房地產市場有哪些具有標志性意義的事件發生？

　　中央首提“不刺激”政策，堅持三穩

　　2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　事實上，在此前，已有政策收緊信號。在2019年4月19日和2019年5月18日，住建部已經對多個城市進行了約談和預警提示，強調了房地產市場調控目標不動搖的決心。

　　2019年7月20日，開封市住建局發布了《市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定》，原因是未進行充分市場調研。2019年7月24日，蘇州發布了年內第二次收緊政策。

　　據中原地產統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。

　　中原地產首席分析師張大偉向《中國產經新聞》記者表示，房地產調控政策從2019年4月中旬開始出現了明顯收緊趨勢。之后的近兩個月間房地產調控近百次，密度在歷史上處于最高階段。

　　業內人士認為，中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是為了防范各地因為經濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現了“房住不炒”、“三穩”的政策目標導向，這也是2019年房地產調控中定性最為嚴厲的一次，其對于引導市場行為和預期是有積極作用的。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關。2019年3月份開始，樓市出現小陽春，隨之各類虛高房價和地價的問題開始出現。政策的出臺確保了既有政策的連續性和穩定性，防范各地政府隨意松綁樓市。

　　客觀來說，2019年上半年各地經濟下行壓力總體還是比較大的，部分城市有政策松動或調整的考慮。

　　從穩定樓市的角度看，政策的調整需要謹慎和穩妥。受中央及地方相關政策的影響，房地產以及關聯市場過熱的現象出現了變化。中國信托業協會發布的數據顯示，截至2019年3季度末，投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少1480.67億元，這是自2015年第四季度以來，房市首次出現新增規模的環比增速負增長。

　　房價下跌城市數量增加，房價拐點來臨

　　縱觀2019年的中國房地產市場，經歷了上下波動——上半年，部分城市出現小陽春，房市升溫，地市更熱；下半年，全國樓市普遍出現降溫，部分城市新房打折促銷忙。

　　2019年11月15日，國家統計局發布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據統計，二手房價格環比下跌的城市數量為35城，而上漲的城市數量為31城，是54個月以來首次下跌城市數量多于上漲城市。

　　同時，2019年下半年部分城市樓盤的新房也進行降價大促銷。比如，2019年8月20日，恒大打響促銷第一槍，旗下樓盤陸續打折，部分項目打折幅度甚至達7.8折。再如，融創天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，非合資住宅項目全部打8.0～8.5折，商辦產品6.0～7.0折，車位最高5折，引起廣泛熱議。

　　嚴躍進指出，2019下半年，特別是進入四季度，房企大幅促銷的行為，一方面表明在房地產融資政策大幅收緊以后，房企現金流壓力增大，年末有較大的資金回籠需求以應對未來債務壓力；另一方面表明多地的房地產市場降溫明顯，新房銷售不理想，同時房企預期2020年市場發展空間有限，需要加快項目周轉速度。

　　記者注意到，按照國家統計局數據，70城新房與二手房價格已經分別上漲55和56個月，無論是上漲時間還是上漲幅度都遠超以往幾次短周期，市場存在很強的調整需求。

　　“二手房價更能反映市場真實需求，房價下跌的城市數超過上漲城市數，標志著房價拐點的來臨，2020年全國房地產市場或將進入全面調整階段。”嚴躍進說。

　　土地管理法新修定，集建用地入市有法可依

　　2019年以來，中央“一號文件”、兩會政府工作報告均指出將全面推進農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場。

　　2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改土地管理法的決定，該法律自2020年1月1日起施行。

　　值得關注的是，新法刪去了關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

　　記者注意到，在新土地管理法正式生效前，部分城市已經積極進行了試點，比如說在2019年9月份北京市大興區瀛海鎮，一宗集體建設用地區級統籌地塊順利成交，將建設共有產權住房。這是北京也是全國利用集體建設用地試點建設共有產權房的首個項目。

　　業內人士認為，新土地管理法的通過，標志著中國集體建設用地全面落實“同地同權同價”政策進入實質性推進階段。

　　2019年，各地集體建設用地改革試點的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關法律制度也不斷修正，取得了突破性的調整。嚴躍進表示，這一改革，是新型城鎮化和城鄉融合發展過程中的重要變革，體現了“發揮市場配置資源的決定性作用”的導向，必將形成城鄉二元結構下的土地資源要素流動的新趨勢。

　　不過，也需要注意，當前在具體實操層面，我國土地管理仍處于“摸著石頭過河”的階段，以試點為主，各類法律和市場的空白點及隱性風險很多。

　　在集體建設用地入市、流轉和開發的過程中，關注點更多的還是在農村集體經濟組織和農民等層面上。嚴躍進建議，未來應加強從房企的角度研究此類土地性質，助推房地產資本進入集建地的開發。

　　貸款基礎利率發布，房貸定價機制調整

　　2019年8月17日，中國人民銀行發布消息稱，為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

　　2019年8月20日全國銀行間同業拆借中心首次發布5年期貸款市場報價利率，為4.85。而原有的1年期貸款市場報價利率為4.25，相比上一次數據4.31則有所下降。

　　2019年8月25日，央行發布今年第16號公告要求，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。具體還要看各地不同銀行最后的定價。

　　“LPR基礎利率政策的出臺，體現了利率市場化的導向，這使得后續各類貸款的定價會更加市場化，有助于和國際市場定價機制接軌。”嚴躍進說。

　　從政策發布的要求來看，房地產調控思路仍在沿續，繼續控制個人房貸。張大偉說道，對于房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

　　嚴躍進指出，從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。其中在2019年11月20日5年期LPR利率有所下調，即相比2019年10月份4.85有所下調，下調至4.80。此次LPR基礎利率的調整，總體上符合預期，體現了貸款市場降利率、降成本的導向，其對于刺激購房者入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

　　2019年12月28日人民銀行發布公告，存量貸款合同將按一定規則，切換至LPR定價。這次的改革，是讓LPR代替貸款法定利率，成為了新錨。

　　張大偉稱，整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。“房住不炒”下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。

　　縱觀2019年全年房地產市場，我國房地產市場運行的政策環境仍然偏緊，中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，“穩地價、穩房價、穩預期”的政策得到延續，各地出臺了力度不同、方向不同的調控政策，保持房地產市場穩定。（記者 趙碧）

　　轉自：中國產經新聞報