北京的學區房又瘋狂了，上千萬元的學區房每天成交10套！

　　據媒體報道，在5月4日到5日中午這36小時內，被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”的宏廟小學對口小區豐匯園已經成交了3套千萬元級老破小學區房，最高單價超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8～10套。

　　家長瘋狂搶房的背后，是北京繼續推進優質教育資源均等化的大趨勢。北京一直在通過集團化辦學和學區制改革等方式，擴大優質教育資源覆蓋面，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。

　　從今年7月31日起，繼北京其他區之后，北京西城區也開始實施多校劃片。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域，只要買的房子在公辦名校小學的對口區域，符合相關政策，無需電腦派位就能入讀。從7月31日開始，全部以多校劃片、電腦派位的方式在學區或相鄰學區內入學，同一地址，也需要靠運氣才能入讀名校。于是，家長們就搶在7月31日之前在西城買房落戶，瘋搶學區房的局面便出現了。

　　北京的學區房，是一直流傳著的都市傳說。3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的陰暗的地下室，成交價超過30萬元/平方米。

　　不過，在當初，這種行為未必不合理，甚至很劃算。學區房買來，孩子上學，然后再轉手賣出，說不定還會漲價，所以，搶學區房的行為反而能賺錢。但隨著教育資源均等化改革的進行，現在再來搶學區房，恐怕是因為恐慌而打錯了算盤。

　　今年7月后，名校被劃入共享校區，以多校劃片、電腦派位的方式在學區或相鄰學區內入學，這必然導致原來學區房的價格下跌。下降的幅度，可以大致根據以下模型估算。

　　比如，1000萬元的學區房，周邊沒有對口名校的房子價格是400萬元，也就是說，學區帶來的價值是600萬元。電腦派位后，入學概率是30%，那么相應的，學區的價值就變為600×30%=180萬元。房價變成400+180=580萬元，價格就會跌去420萬元。與此同時，在共享校區內的原本對應其他幾所普通學校的房子，價格則相應上升。這就意味著，買進學區房，再轉手高價賣出的局面注定不會重現。現在搶購的學區房，一定會是跌價賣出，而且，這個差價非常大。

　　再考慮到家長在這6年中1000萬元資金的占有成本，按每年3%算，不計復利，也有180萬元。也就是，為了孩子讀書，如今買入學區房的家長，可能要付出600萬元的真金白銀。

　　有什么樣的小學教育，值得如此付出呢？如果直接買套房子，等著升值，600萬元，也許是這個孩子30年的工資。再或者，600萬元的投入，已經可以讓孩子讀私立學校了。更何況，小學教育再優質，由于孩子的資質差異，也仍然存在極大的不確定性。

　　我們可以觀察到一種“梯次掉隊”的現象。比如，我們常常看到，小學三四年級的時候，因為數學變得抽象，有一些學生成績突然下降；再往后，到了初二、初三時，隨著代數、幾何的引入，又有一批跟不上；再到高中，物理抽象化程度加大，又有一批掉隊。這些因為資質差異而最終“掉隊”的孩子，是否讓家長的資金投入白費了呢？

　　學區房是一個極其不公正、不公平、低效的機制。

　　第一，家長想要獲得更好的教育資源，卻要支付巨額資金給與教育資源毫無關系的一個房東，真正的教育資源的提供者與創造者——老師與學校，反而得不到應得的激勵。

　　第二，一個城市學區的劃分，往往一墻之隔、一街之遙就是兩個不同的學區，對應著教學質量天壤之別的示范名校與“菜場小學”。兩個隔街相望的孩子，就要上不同的學校，這是教育資源分配的嚴重不均等與不公平。

　　第三，更糟糕的是，學區房這種教育資源的支付機制，形成了一個門檻，導致了事實上的劫貧濟富。在原來的制度中，有錢的家長，可以花幾百萬元購買學區房，幾年之后，再把房產賣掉，很可能反而能賺到一筆錢。這就意味著，只要家長能達到支付五六百萬資金的門檻，就可以讓子女享受到更好的公立教育資源，不用付錢，反而從中獲利。而達不到這個門檻的人就被拒之門外。公立教育的經費來源是全民稅負，這就意味著，能達到資金門檻的富人掠奪了達不到資金門檻的窮人。

　　第四，學區房還會耗掉孩子的童年。中國的教育系統，是一套精密的環環相扣的體系，每一次入學競爭，都需要以前一次的勝利為基礎：想有個好工作，就要上一個好大學；想上一個好大學，就要上一個好高中；再之前，就要上好的初中、好的小學，甚至是好的幼兒園。每一次上好學校，都需要一次競爭。就這樣，社會的壓力就順著這個連環套，高效地傳遞到了童年。這才是小學生負擔難減的根本原因。

　　并不是說，教育系統不要競爭。教育系統有篩選人才的功能，但低幼年級的競爭，是低效的，因為在這個階段，家長的壓迫，會掩蓋孩子天資上的差距，但最終，會在高中階段顯露出來。那么，不如等待功課更難、年齡更大的時候，再把孩子們放到競爭中去。在此之前，讓他們有一個快樂、輕松的童年。

　　只有教育資源均等化，才能從根本上解決上述所有問題。

　　所以，十八屆三中全會提出教育資源均等化的目標。這是對民眾的承諾，這幾年中，我們正在向這個目標穩步推進。

　　2016年，教育部發布《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥，采取多校劃片。這4年間，相關工作一直在穩步推進。

　　筆者曾提出：學區房溢價是教育資源均等化的最好指標。溢價越小，意味著教育資源越均衡。

　　將來，隨著劃分片區的完善，因為學區而產生的溢價會全部拉平。這很好理解，如果一個學齡兒童在北京任何一個地方電腦派位到名校的概率都是一樣的，那么北京就不再存在學區房的概念。這時，孩子的童年會重新回到北京城。等到他們長大一些，競爭會公平地篩選他們，這將是所有人的解放。（劉遠舉 張朝）

　　作者為上海金融與法律研究院研究員

　　 轉自：中國經營報