城市更新是近年來我國城市發展重大的民生和發展工程。國家《“十四五”規劃及2035年遠景目標綱要》中明確提出要加快轉變城市發展方式,統籌城市規劃建設管理,實施城市更新行動,推動城市空間結構優化和品質提升。

城市更新已上升為國家戰略,從2021年開始便已經全面推開。隨著城市更新進程的推進,城市建設已進入到“精細化運營”階段,強調“以人為本”,同時注重生態文明建設。在此背景之下,上海錦和集團旗下的四大板塊業務之一的“錦和商管”自2007年成立以來,始終專業面向城市更新領域,致力于成為中國領先的商用物業全價值鏈集成服務商。

《界面會客廳》本期特別對話,邀請到了錦和集團董事長郁敏珺女士,與我們一起聊聊后疫情時代城市更新賽道的潛力與趨勢。

【以下內容為本期界面會客廳專訪實錄】

主持人(郭為中):大家好,我是界面新聞的郭為中,今天邀請到了錦和商管董事長郁敏珺,一起聊聊后疫情時代城市更新賽道的潛力與趨勢。

現在稱您為錦和商管董事長,這個稱呼對嗎?

郁敏珺:我身兼雙職。

主持人(郭為中):是,因為您上面還有個集團。

郁敏珺:其實城市更新,我們今天聊的這個話題,其實錦和商管是做運營的,輕資產運營公司,商管和集團的資管是相輔相成,是有業務的支撐,和商業模式的邏輯。

主持人(郭為中):可以理解成它是一個左右手的關系,或者是個上下游的關系。

郁敏珺:應該是產業鏈上下游。

主持人(郭為中):那剛過去的兩個月,也就是疫情當中,你把你的名字,全名沒有變,只是把股票的簡稱改了,原來是商業,改成錦和商管了,這是什么原因?怕別人誤會嗎?

郁敏珺:確實,我們最早的簡稱是錦和商業。

主持人(郭為中):以為你們開商場的是嗎?

郁敏珺:對,就像您說的,因為商業這個詞可能也是一個窄門,字面理解,自覺反應就會說你是不是做商業,做商場的,其實這個和我們真正的業務模式是不一樣的,錦和資管就不一樣,資管在行業里面,或者說大宗的產品,就是管資產管理的,就是一個約定俗成的認知,而錦和商業管理,也是大家在專業上的認知,是做商業管理的,輕資產的屬性就非常清晰,商業管理的商業的屬性就會比較大,可能是辦公樓的管理,也可能是園區的管理,原來比較窄,以為都是Shopping Mall的管理,所以我們現在改名也是想把自己的主業更清晰傳達,商業模式更貼切。

主持人(郭為中):其實我記得您上市的時候我們也聊過,當時說您是一個創意產業園區,政府認定的,其實您更想說我是一家城市更新領域的公司,但是因為這個概念當時比較大,而且可能推動的時候,政府方面可能會覺得這個概念會太大,其實我們認定還是您在城市更新這個賽道里面。其實回到原來,您是怎么樣走上這條道路的?以及你現在上市兩年之后,兩年過去了,這個賽道怎么樣?跟原來有什么變化嗎?

郁敏珺:就像您說的,城市更新這個詞是最近兩三年大家在說,大家有個認知的過程,最近尤其有兩個節點,第一是上海成立的城市更新基金,在全國首期是800億,這個也是引起了大的關注。第二個是上海和北京作為全國最重要的兩個城市,上海已經出臺了《城市更新管理條例》。

主持人(郭為中):這個是什么時候出臺的?

郁敏珺:最近剛出,北京也出臺這個政策,其實你要推動任何產業發展,政策紅利是必須要有的,政策要有助推,所以這兩塊的條例是僅次于法律的,這個出臺其實是對城市更新領域,無論是我剛說的資產管理的投資,還是運營管理,兩者的助推作用是非常明顯的,我們等一下可以聊聊這兩個條例的亮點和對行業的推動作用。但是從我們來講,錦和商管作為一家上市公司,應該說在城市更新領域,我們是先行先試的。

主持人(郭為中):就是在政策還沒有這么明確的情況下,你們已經進入這個領域了?

郁敏珺:對的,我們等于是多提前了10年就開始進入這個領域,因為錦和商管是從2007年底開始做第一個項目,越界品牌園區。當初城市更新,因為它的切入點肯定是最有機會的那個點,就是老舊廠房的改造更新,因為當年城市更新的這個點是城鎮化和產業的轉移,上海在2007年的時候,主要是輕工業。

主持人(郭為中):紡織廠。

郁敏珺:對,紡織廠,還有輕工業被日本品牌和合資品牌打垮了,所以這些很輝煌的,我們第一個項目,金星電視機廠的廠房就是這么一個載體出現了。所以第一個出現的都是老工業廠房這些,這個和全世界的城市更新發展,成熟的大城市,沒落的工業區重新煥發新生,都是一個發展邏輯和脈絡,只是我們在不同的階段出現這樣的機會。所以我們先從老舊遠工業廠房的改造、更新開始切入城市更新。

隨著工業廠房越來越多的被大家關注到這個點,然后經過二三十年的房地產的發展,原來的除了廠房以外,一些商辦樓宇,周圍的市場,周圍的環境,隨著城市的發展也發生了很多變化,有新的市場定位的需求,或者說新的商機,資產就老舊了,而且當年設計建筑的時候,因為各種歷史條件的限制,資金、認知、質量也好,設計也好,都LOW了,跟不上新的定位需求,所以它也變成了存量資產的一部分,這個存量資產就是現在城市更新新的第二塊的機會,除了老舊廠房以外,所以這個是10年后,大家突然覺得城市更新是一個很大的市場,這也是因為城市更新的機會點不局限于老舊廠房了,這是很大的一個邏輯。

主持人(郭為中):您說2007年開始做這個園區,我想到了2010年上海發生一個大事情,世博會,世博會的那句話叫“城市讓生活更美好”,其實世博會本身就是一個巨大的城市更新項目,我們會去看,原來通過這個事情,其實上海這兩年一直在變化,您又是從上海起來的,從您的角度來看,您經歷的這十幾年也好,在改造老項目上,您覺得最關鍵的地方是什么?

郁敏珺:我覺得上海這十多年確實是有一個很重要的特征,如果說城市更新在上海的話,上海的經濟發展有個很重要的特征,就是市場化,在全國而言,上海是一個高度市場化的城市,因為市場化,所以它的城市更新,你可以說它很接地氣,也很符合商業的邏輯,所以它蓬勃的興起是有經濟或者商業邏輯支撐的,沒有商業邏輯支撐的,如果純粹是政府之手推動的,很容易造成把載體這個硬件做好了,或者花了錢,但后面裝的內容和產業,這個往往很難做得好,或者是新商業和新消費,我們說舊瓶裝新酒,舊瓶很容易改,很容易煥新,但是這個新酒怎么釀,其實是非常考驗專業度,考驗市場化的運作的,上海恰恰就是整個的城市更新是完全市場推動的,也符合市場規律的。所以它在各種形式上面都可以百花齊放,而且是比較蓬勃興起的,我是這么看城市更新在上海的。

主持人(郭為中):剛剛聽您的手下在介紹,說您在這個地方看的時候,當時來考察的時候,因為這是個老廠房。

郁敏珺:對,金星電視機廠。

主持人(郭為中):說是您看了里面的每一個車間。

郁敏珺:對,每一層樓。城市更新我一直在說,最早很多地產行業轉行的人過來,包括到我們公司入職的高管,第一個問題問我說,郁總,我們城市更新應該推出幾條產品線?他提出這個問題的時候我能理解,因為所有地產發展都有產品線的,高端線的,改善線的,還是剛需的,很多戶型都可以套的,A戶型、B戶型、兩房、三房,都可以套的,有些改變是微小的,所謂產品線就是標準化產品,但城市更新有個特點。

主持人(郭為中):完全個性化的。

郁敏珺:完全個性化,第一,每個項目長得不一樣,因為你不是拆倒重建。每個項目里面,每棟長得不一樣,每棟樓里面,每層樓也是不一樣的,它可能是收窄的,有退臺的,有一些并不是一個方盒子,一個完整規則的建筑,所以,每扇窗戶都不一樣,這是城市更新的難點,往往這個房子去拆了之后,圖紙都是不完善的,后來找到的圖紙,因為年代久遠,后面可能搭建了一部分,或者是改變了一部分,結構有改變等等,往往等你拆出來才發現,這個實物和圖紙還對不起來。所以你做城市更新,其實是一個沒有什么可以復制的,做產品線套圖的過程,你必須去看每一棟樓,看每一層樓,每一扇窗戶,未來你可以改變成什么樣子,這個是非常重要的,就是沒有什么可以簡單復制的,簡單可以做的這么一個輕巧的活,這是一個細活。

主持人(郭為中):我想到了一個比喻,因為你也是本土上海人,就像老上海的一種很講究的裁縫一樣,他給你做什么衣服,你應該怎么穿,你的尺寸,都要去量身定制,這個很高級的,也很難的。

郁敏珺:對,除了屋里載體,每棟樓不一樣,城市更新最重要的一個價值是把這個項目做成什么,就是未來裝什么內容,這個也是每個項目的周圍環境不一樣,哪怕就在市中心,上海人講,馬路對面就是另一個世界,我這么講上海人應該很了解,我們以前大片有“上只角”、“下只角”,現在隨著城市的發展,可能“上只角”和“下只角”有融合,沒有那么像以前那么距離大,但是現在一條街的南北可能差異也很大,東西差別也很大,這個大家其實能理解,上海因為以前是租界劃分的,所以它的發展是沒有像井字格很明顯,很方正。另外,它是不均衡的,而且帶了很多歷史發展或者文化積累的不同的烙印,所以你做城市更新的時候,一定是看這個項目所在地周圍的環境,原來的歷史人文的發展,你才能更好地把握它的未來的定位。我覺得城市更新的要義,其實不能說不看前世今生,只看未來,我們做大拆大建,拿一塊新的土地來做的時候,往往是只看未來,但城市更新是“更新”,它原來的載體是存在,你只是在做更新,這個更新有保留的基礎上的更新,所以它的保留一定是會呼應它的前世今生,認知它的前世今生,了解的基礎上,你才能更好地規劃它的未來。

主持人(郭為中):聽你這么描述,這個產業很有意思,但是您覺得像上海、北京,這些城市,因為我周末會騎車出去逛,去看看上海,您覺得城市更新,上海的空間還有多少?這些建筑的利用率有多少?

郁敏珺:坦白講,您這個問題曾經我們在基金圈,或者說外資的投資,大家在聊的時候也在問,他們說上海的老廠房要么拆掉了,要么好像都被你們干掉了,剩下的已經沒有了,不多了,我覺得城市更新可能是可以永續存在的一個行業,我說我為什么開始做這個行業?我是去美國紐約,原來是參觀一個要和我們合作的基金,那個時候他們說你來看看我們的項目,我去看的時候,那個時候2006年,整個上海都在拆和建,上海在2006年是個大工地,所有的地鐵站,所有項目都是個大工地。

主持人(郭為中):對,是拆的過程,不是改造的過程。

郁敏珺:我的腦子里還停留著他是不是也在紐約拿了塊地重新建?但在紐約,我在想,紐約好像沒有什么可以成為大工地的空間,后來參觀這個項目就發覺,其實就是在做更新,那個老樓,可能外立面都沒有改,因為它有歷史的原因,就好像保護建筑一樣。它里面的內容,我聽他們的介紹,一戰之后干什么了,二戰的時候干什么了,二戰的時候可能是個醫院,因為戰地需要,已經做了好幾輪了,我突然就發覺,這個才是真正城市,哪怕發展到成熟到像紐約,像紐約的曼哈頓,曼哈頓里面最重要的商業街,還是有很多機會,城市化發展,產業也在發展,重新定位的功能需求是可以一直變化的,一直是有新的提升空間的,滿足市場變化的。

所以在這種情況下,我覺得城市更新是一個永續的行業,因為它的邏輯是改存量,而新的房子、房地產全部重新拆了建,這個發展階段我們已經過去了。那所有的房子,過個三五年,或者過個十年、二十年,又變成老房子了,或者房子沒有怎么舊,但是里面的內容可以有更新的機會了,內容更新可能你起碼做裝修,起碼有些功能要改變,配套要改變吧?那其實就是微更新,大改、大更也是更新,小改小更,微更新也是一種更新,就看你是什么樣的項目和需求了。

所以城市更新這個話題,它的立足點是存量,這個存量隨著我們的發展,過幾年都是存量,存量之后再過幾年,即使更新完,又可以有重新的機會,因為城市還是在發展的,我們這個產業也在發展。所以,這完全是一個可以一直持續的產業,所以談到這個我還是蠻興奮的。

主持人(郭為中):這個產業的利潤怎么樣?

郁敏珺:我要談到您最早問我,在集團我們是做錦和資管,這個是和美國華平大家一起合作的一個合資平臺,我們關注在辦公和高端的服務公寓這兩個領域,在這一塊上面,其實國外做城市更新,一個是發展成熟必由之路,他們已經做了很多年了,資產的更新和資產的投資交易,大宗交易本身以前都是外資在做,國內很少有資產管理行業,為什么?因為大家都是買了地賣掉,沒有人說我要持有,我要長期提升價值,提升效益之后再轉手,轉手也不是拆零了散賣,也是打包,重新有新的資產管理公司接受,比如說現在保險公司,都要去接長期、穩定、有收益的物業,其實這個就是以前房地產的外資基金公司干的,把一個價值低估的資產重新改造,更新完,把租金和價值提升之后,賣給下一端的保險或者養老金這些長期持有的資產。

或者是通過REITs的形式,比如說我們已經開放了基建的、產業園的工業園區的REITs,開放了保障住房的REITs,這都是商業資產成熟退出的一個完整的商業模式閉環,其實這個是資產管理的實質,就是通過提升價值,修復原來的低估的資產,修復它的價值,甚至創造價值來做交易。

我們做商管,商管的實質是所謂資管的投融管退里面最重要的“管”的環節,“管”就是怎么樣去修復,怎么樣提升價值,怎么樣最后實現價值的提升之后,把資產這一端的價值提升,我們現在商管是做現金流的,就是租金的現金流這一塊。現金流的提升,租金的提升的實質就是讓資產的價值提升,所以我們是資產里面投融管退里面“管”最重要的這一環,實現價值提升最重要的這一環,在這一點上是我們商管的價值。這個產業鏈為什么以前大家沒有那么看,是因為整個市場都是以蓋完賣掉為主,住宅肯定是這樣子,很少說以前有租賃住宅的概念,現在大家開始做租賃住宅,我們也提倡租賃住宅來解決居者有其屋,不是說“有其屋”不是產權的有,而是使用權的有,這個其實大家已經開始看到了。商業地產以前其實也是拆零賣的,或者散售的,回籠資金快,這是社會主義發展的初級階段,現在真正的做法其實跟國外沒有什么兩樣,真正的商業地產的做法就是持有型,即使是轉手,也是大宗交易的方式,不是散售的方式,而是下一個金融接盤,它是一個內在的邏輯,就是成熟的有現金流的資產,一定會被像類似保險公司、養老金公司這些,期望長期持有,并且有穩定收益的機構,或者是通過REITs的形式,由大眾來買這一塊,所以這個邏輯,其實現在大家開始看到了,所以我認為,城市更新你可以說是一個新名詞,但是在這個行業里面很久,只是在我們國內的發展階段,現在是一個新名詞。

主持人(郭為中):聽您這么描述,城市更新,尤其對我們全世界的比較有歷史的城市,我覺得特別有意思,因為既沒有破壞原來的一些風貌,讓外觀可能還比較接近這個城市,同時又要讓它的內涵變得不一樣。

您在2007年做城市更新這個領域,您有沒有想過,像美國也好,香港也好,日本也好,因為中國很多企業做一個公司,我要對標什么公司,國外有沒有這樣的一些比較大的企業的模板?

郁敏珺:我坦白講,2008年金融風暴的時候,我那時候也去美國,我們去考察地產行業的同行,那時候我已經發覺,其實國外沒有大的開發商,所有的房地產的屬性就是金融屬性,真正最大的開發商應該是類似黑石、KKR這些地產的基金的公司,黑石的配置是百分之三十幾地產、不動產的投資,它不會去做開發,就是資產的投資。所以你會看到,您剛才提的這個問題,我們這個行業,它的邏輯其實就是金融屬性,它的邏輯就是長期持有的資產的基金公司,或者資產管理公司來運作。

主持人(郭為中):我可不可以理解為,從事城市更新,因為它背后是做管為主,所以它背后附著的,不像酒店行業,可以全球連鎖,有酒店管理,像希爾頓,做得很大,這個領域是不是太特殊了,中國沒有很多企業干這個事情。

郁敏珺:我補充來講,我的意思是這個城市更新,或者說我們現在在做的這個,我剛剛說的投融管退,投融管退是資管標準的四個點,我作為商管公司,是專門在這四個核心的業務點里面負責管這個點,您剛才說的城市更新的對標,其實國外有資管的,就是做資產投資的,我認為絕大部分都是基金公司,就是我剛剛跟您講的,沒有開發商做,它的邏輯就是資產管理公司來操盤,做資產的投資、買入,然后資產的價值低估被發現和修復,然后資產提升價值,就是租金價值提升之后,按照倒算賬,然后再賣給下一波接的公司。

所以,從重資產投資來講,它是一個完整的閉環,我們因為之前都是買進賣出,散售,不是持有型,修復再轉售,所以在我們國家,金融業的鏈條不是很完整。我這么說,如果說你買進的時候,它的IR的要求,回報是15%以上,至少是12%的話,最后接盤的,可能只要求,比如說保險公司的5%就夠了,中間就是你賺的利潤,每家銀行可能是要求六、七個點,信托公司可能要求的是10-12個點,所以每一段都有不同的產業和投資要求的參與,它是一個完整的鏈條。

而我們這里,因為之前,坦白講,你說基金公司存在嗎?存在,信托公司存在嗎?存在,保險公司嗎?存在,但大家都沒有按照這個來干活,為什么?大家都在放高利貸,地產太好賺了,與其說在做股,其實實質是絕大部分都在做債,這個債放放高利貸很快就收回,所以沒有人靜下心來做他本來應該做的事情,本來應該做的事情是參與投資的,大家沒干,在國外其實是一個非常完整的產業鏈,金融的產業鏈也是分工明確,各自的產業鏈要求也是不一樣的,就像鐵路警察各管一段,你做好了就有下家接,中間誰支持,是非常完整的。然后它的退出有各種金融工具,所以它也是一個閉環,非常完整。

而我們現在剛剛推出REITs是基建、工業廠房,保障性住房剛開始試水,如果未來商業地產在中國,是可以有REITs退出的,這個閉環就非常完整,這個是資產端的所謂資管的閉環就做起來了,這個金融屬性就會非常安全可靠,因為發行的底層有資產,這個資產是有穩定的現金流的,這樣這個產業就做起來。

而這個產業做起來,形成閉環,參與的人越來越多,包括中小投資者去買REITs的份額,參與得越來越多,它就越來越蓬勃,然后投融管退里面,這個“管”的市場就越來越多,所謂我們現在錦和商管的市場就會越來越大,而城市更新其實是我們看到了這個存量市場是這么玩的,所以這個存量市場會一點點放大轉起來,但它的放大轉起來,依托的是整個玩的玩家的金融屬性的閉環,最后能閉環了,這個城市更新在資產端才能蓬勃興起,而我們這個商管,是依托在重資產投資的這個閉環里面的發展而發展,當然我們現在在做的,切入之后,也是用租賃的形式在做,但它的實質還是讓原來的資產升值。

主持人(郭為中):那比如說您這個地塊,您當時以一個價格買下來,算一下成本,我現在運營,然后突然有一個黑石公司說,我看上了它,我要買下來,你會賣嗎?

郁敏珺:現在是這樣子,我們商管有幾種業務模式,一種是包租的形式,簽個15年、20年,是包租的形式,簽長約。還有一種叫委托管理,我們其實就是幫業主,我們并不是包租的形式,是委托管理,產權還是他的,但我也不是租斷的形式,你可以說包租其實就是買斷的形式,就是包銷的形式,我只是包租。還有一種是像商品的代售一樣,我幫你去銷,在這里就是幫你去出租,去招商,然后物業管理,這個也是輕資產的屬性,就是管理輸出。管理輸出的時候,如果我把這個資產從1塊錢提升到2塊錢,如果他的資產要賣的話,他仍然1塊錢,按照5個點來倒推的話,乘20倍,可能是放大了20塊錢,如果我把它的租金提升到2塊錢,它就值40塊錢,這個差額就是我幫他創造的價值。

所以,我們錦和商管的價值并不只是租金1塊錢到2塊錢的邏輯,我只是舉這個例子,是他的資產多了這1塊錢,還可以放大20倍的邏輯,這就是我們商管公司的價值。

主持人(郭為中):我理解了,有點像市盈率。

郁敏珺:對,因為資產就是這么一個交易邏輯。

主持人(郭為中):回到這兩年,有一個賽道非常火,叫聯合辦公,您怎么看?它算城市更新嗎?就感覺如果從那個方面來講,或者叫舊瓶裝新酒,好像都差不多,它也是改造。

郁敏珺:我是這么看的,其實聯合辦公的興起是在我們做產業園區、文創園區之后,大概從2012年開始興起的,它的鼻祖就是WeWork。WeWork怎么崛起的?它是2008年美國金融風暴,很多的樓宇空置了,空布之后,他就用很低的價格租過來做。

我們這個行業里認知所謂的眾創空間也好,它并不是一個新的業態,它的鼻祖是雷格斯,雷格斯是Service Office的鼻祖,但為什么WeWork好像長得跟它不一樣,WeWork當初切入的點,它在服務上不像雷格斯這么Formal,雷格斯是正襟危坐的,穿西裝的,很商務型的。WeWork橫空出世的,正好互聯網產業,新經濟之后,他們這群人不那么Formal了,不西裝上班了,需要有社交空間,社交屬性,很放松的一個空間,迸發創意靈感,所以這時候,WeWork提供了一個長得和它像的理念,契合新經濟和互聯網產業需求的這么一個空間,但它的實質還是Service Office的邏輯,它的邏輯沒有改變,商業底層的邏輯沒有什么改變,只是說原來那個是做西裝的,它可能是做休閑服的,長得不一樣而已,它的底層邏輯還是租金差,但是通過它的服務增值,通過管理增值,肯定不是一個互聯企業,當初WeWork想把它自己也變成一個互聯網企業,我認為和它本質的屬性是不符合的,所以它的上市和最后大家的認知,進行一段喧囂之后,大家還是有共識。

所以現在,它就是一個很好的例子,說明業內,或者說怎么認知它的模式,我認為現在這個認知是比較準確的,但是WeWork這個案例本身,我覺得有一個很好的啟迪,我是這么判斷的,就像住宅,我們一開始是毛胚交房的,就是自己蓋,現在好像沒有裝修是不可能的,只是豪華版還是普通版,還是升級版而已。辦公樓是一樣的,原來也是毛坯,你去做,現在很多,尤其是互聯網,擴張也會很快,可能倒店也會很快,技術行業對流動性辦公和居家辦公、拎包入住的需求也更高之后,這個要求以前都是外資企業的邏輯,外資企業在中國投資從來不買房,理論上不買房,現在也很少買房,他們就是租。這個租,很多情況下,可能雷格斯就是滿足有一些小部隊,或者說靈活辦公的需求,和需要服務管理的需求,拎包入住的需求。這個同樣,地產、住宅發展了這么多年之后,商業地產也發展到一定階段,它也需要更新,提供服務,提供裝修,無論它叫WeWork還是各種眾創辦公,其實就是滿足這個需求,滿足不要裝修的全裝修交房,跟住宅一樣,提供服務,住宅以前不是也有會所嗎?不是也有其他配套嗎?這個邏輯是一樣的,這個市場是有的,但這個市場是不足以支撐它本身成為一個大規模,或者說這么高估值,那就是另外一個話題。

主持人(郭為中):你會借鑒他們共享空間的模式嗎?

郁敏珺:有,但這個也是跟產業的發展,產業的需求,或者我們客戶需求,我們當然要滿足。比如說我們做老廠房改造也好,我們做存量改造也好,我們最開始辦公樓交房也是毛胚,現在我們也會挖掘一樣的,就是公共空間,可能有共享的會議室,公共空間,社交的地方,我們從園區運營滿足社交屬性和交流屬性,產業的交流和互相的匹配屬性,這些其實邏輯都一樣,就是你從簡單的毛坯租出去,到提供配套服務,提供裝修,拎包入住,所有的管理和運營,這個都是管理的提升和升級,提供了產品的迭代和升級,這個我們也是一點點在匹配,一點點在做產品提升和管理提升。

主持人(郭為中):我們看到現在國內很多的講職場的電視劇,經常會看到在你們這種環境當中辦公的人,我回到一個商業上的問題,就是WeWork引導的聯合辦公、共享空間這種東西,里面有講到一個重要的環節,人跟人之間的交流,上海另外一個企業也是做你們這個領域的,他就特別喜歡搞這個東西,我不知道這個需求到底有多大,就是當大家在一個樓辦公,在一個共同的園區辦公的時候,社交這個東西是不是很重要?

郁敏珺:我舉個例子,今天您在這里,我們這棟辦公樓,當初建的時候,可能租金還是4字頭的時候,我們直接就按照5塊5在做,可能比周圍附近的貴10%-20%,但是我們很快就租掉了,客戶也很喜歡,為什么呢?它有一個很大的露臺,這個露臺可能有幾百平方米,它是一個簡單的陽臺抽根煙,就我們在這棟樓,您等一下可以去看看。

現在很多的,您剛才提到所謂交流,交流是要有空間的,我們原來的辦公樓,傳統的辦公樓就是中央空調,6點走人,那是一個傳統的方式的辦公邏輯,因為傳統行業就是朝九晚五,加班比較少,不會是后來的“996”。現在互聯網新產業之后,很多人是10點上班,7點可能還燈火通明。所以它的產業變遷之后,需要的辦公空間已經和原來的傳統辦公空間不一樣了,就像你再外化看,他們很少穿西裝上班是一個邏輯,它更休閑,但是辦公的空間感、靈活度要更強,無論在室內是一個共享的會客廳的地方,喝咖啡、喝茶,來這里喝啤酒等等,互相有交流。或者是自己公司內部要有一些陽臺、露臺,一些戶外空間,都是那種不那么傳統意義上辦公的需求形態,但這個是符合人性的。其實人并不是說你上班在一個封閉間,然后塞進一個固定的格子工位里面,他是需要有交流的,以前傳統國企有各種幼兒園、食堂,有各種配套,你說它不是社交屬性嗎?只是當年是這種屬性的社交,現在新經濟,網絡和年輕人,他們的屬性不一樣而已,我覺得人性沒有改變過,而且經濟的發展,產業的發展之后,會以各種形式,需求的多樣化來表現,所以現在的辦公空間,現在的辦公空間,很多都會有很好的陽臺、露臺,很多有一些灰空間,有很好的配套,就是滿足大家的需求,這個我覺得是一個進步。

主持人(郭為中):是,相對來說更舒適了一些。

郁敏珺:另外一個,我們現在做的一些園區,產業園區、文創園區,乃至你可以去看紐約高線公園沿線,很多的互聯網、新經濟產業都不在曼哈頓辦公,都會去高線公園沿線,為什么?因為有一些原來的工業廠房,或者是老的工業基地,它有一個層高的問題,你的辦公樓再怎么層高,凈高搞到3米就已經很豪華了,一般都是2米6以上,它還有建筑的一些限制。但是工業廠房原來就是很高,這種空間是會讓他更舒服,更放松,可能更適合創意產業,或者互聯網經濟這種需要活力的產業,或者互聯網公司,你去看,都是一個大通間,可能一萬平方米,大家在一個開敞的空間,而不像以前,領導是一個小格間,就是代表傳統,都是有秩序的,它這個是打破邊界,打破秩序的。所以它不希望說很小的,繞場一周都是小格間,他希望是一個大空間。

所以,工業廠房也好,原來的這些老建筑的載體,它的功能轉化之后,反而空間屬性都很受歡迎,這也是不同的產業發展,這個產業、行業會對員工的需求有不一樣的要求,這個更讓它能互相交互,互相符合產業的邏輯和價值觀,就需要這種空間。

你去看扎克伯格的FaceBook的辦公樓,很震撼,整個就像大車間一樣,你現在看到以前我們辦公室都要做吊頂,現在大家都不吊頂了,覺得不吊頂,裸頂是一個很酷的事情,以前你很難想象。所以裝修風格、空間,各種形態,辦公業態的變化,都是和我們的客戶,所謂產業發展之后,大家的需求不一樣,但是底層邏輯和人性是一樣的,你不覺得很舒服嗎?來到他們這個空間感覺也挺不錯,比你走進一個傳統的辦公室好像更自由。

主持人(郭為中):經歷了兩三個月的疫情,你們公司戰略上有什么調整,有什么重大的項目推出嗎?

郁敏珺:我覺得疫情肯定是短期之內,現在要面臨的,比如說開頭聊到要退租這些很大的工作量,然后客戶的收繳這些,但我認為疫情這個事肯定會過去的,我認為已經兩三年了,全世界已經打開了,我認為中國完全回歸正常生活也是時間問題,而且現在看我認為也是指日可待了,不會說像2020年剛發生的時候,我們大家都很迷茫,疫苗也好,消殺技術也好,研究也好。現在全世界打開之后,我相信對病毒本身,大家應該有更清晰的認知和信心,這個肯定是短期的,對這個行業來講,這個短期我認為是很快可以過去的。

主持人(郭為中):請您聊一個重點的項目,近期錦和商管與久事旅游簽約長寧區平武路項目,叫越界平武Space,為我們介紹一下這個項目吧?平武路是在哪里?

郁敏珺:長寧區,番禺路、華山路中間那一段。

主持人(郭為中):離交大比較近嗎?

郁敏珺:。這個項目比較小,但是是我們管理對外輸出和上海的大國企合作的一個典型的案例。我們最近有一些新的項目,比如我們和上海地產集團也合資了一個公司,它也有很多資產,我們合資了一個公司,在做一個叫祥德里的項目,在祥德路,虹口的一個項目。我們和久事也是有這么一個管理輸出的合作。

您剛才也提到,有很多項目是還有嗎?其實市屬國企或者國企,有太多資產,或者是低效沒有被很好地利用,或者說甚至有些都還沒有運營,我坦白講很多還沒運營,就這么閑著的資產多,我覺得是很值得挖掘的,我以前只看到工廠,現在存量或者閑置的資產還是多的,我覺得這是一個我們未來可以發揮價值的空間。

第二個,我們做了衡山路8號,以前領館廣場,歐登保齡球館那里。

主持人(郭為中):因為我住在附近,是哪棟樓?

郁敏珺:就是在烏魯木齊路轉角上。

主持人(郭為中):這個不是香港人搞的嗎?

郁敏珺:不是,這個項目也是城市更新,很好的案例,這個項目最早歷史上叫美童公學,就是美國人國際學校,然后原來的老房子,那些校舍是七零四研究所,原來那個廣場,有個水塔廣場,廣場那一段是重新城市更新新建的,這一塊我們在做運營管理。

主持人(郭為中):這個挺有意思的。

郁敏珺:非常有意思。所以,哪怕是在中心城區,還是有很多更新城市的機會,我們把它定位為整個生活方式的繼續點,各種生活方式的辦公屬性的產業和展覽展示的配套產業都會在那里。

主持人(郭為中):您做這個商業,最終您收入最大的一塊,就是商管這一塊,最大的一塊,估計還是辦公樓的租金?

郁敏珺:無論是辦公還是社區商業的租金差,應該是這樣,還有我對外委托管理輸出的服務管理收益,還有物業管理收益。

主持人(郭為中):比如說一個園區里面,面積最多的還是辦公面積,所以您的辦公樓的租金是您最大的收入來源是嗎?這個辦公樓,你要吸引客戶來到你這邊辦公,您如果在上海要做很多項目,像衡山路8號也好,剛剛那個項目也好,都面臨著你要吸引更多的企業到你這里來入住,其實就面臨著和很多寫字樓之間的競爭,我到底選擇在哪里辦公,您覺得這種競爭當中,您采取什么方式獲得競爭優勢呢?

郁敏珺:其實我們最早做文創園區,現在做很多城市更新舊改的項目來招商,第一個,很多人問過我這個問題,你同樣在恒隆廣場附近,你跟他有什么競爭?

第一,我覺得城市更新的項目,不一定會達到個區域最高點,比如在恒隆廣場附近,我們有一個陜康里項目,我的租金也不差,我們現在辦公樓的租金也接近10塊,當然恒隆也是十多塊錢,但是周圍附近很差的辦公樓,或者說也不這么差的辦公樓,大概3、4塊錢也有。所以你創造的價值是,在同一區域,最低的和最高的之間有一個很大的差距,我剛才在講,整個上海的市場是高度市場化,高度市場化有一個好處,就是各個價位的產品都有它的存在空間,而且同一個區域價差還挺大,在上海,我們的園區從一塊多錢的到十幾塊的、二十幾塊的都有。所以在這種情況下,這個空間價值,你到底是做一塊的、兩塊的還是做十幾塊的?這個空間的定位就是你的價值空間。所以城市更新有趣的地方就在這里,價差就在這里,這個周圍附近,有三十塊錢的物業,也有十幾塊錢的物業,你把這個項目改造之后,你能產生什么樣的收益,你能做到什么樣的定位,這就是一個考驗。

我也可以這么說,城市更新的魅力,在商業邏輯上是有這個空間的。另外一個魅力是,你達到這個空間就要創造價值,創造價值有兩條,一個肯定是硬件,硬件講大白話就是長得好看,你長得符合你想吸引來的人一眼就會看上和喜歡的邏輯,這個就是你要改硬件,把它重新裝修改造的邏輯,符合他們需求,符合他們一眼看得上的邏輯,把原來根本就破破爛爛,比如像陜康里這個項目,原來是一個建材市場,大家不會看,現在長得就很討人喜歡。

還有一個,你的定位準確之后,客戶是互相會喜歡的,我以前有說,我的鄰居是誰,你隔壁是誰,招商的時候會覺得,你招這樣的,好像跟我不匹配,如果你是這個高定位,我希望我的鄰居都是在一個層次里面的,或者說同樣產業行業里面的,我和這些人做鄰居,而且他們互相之間是會呼朋引伴的,他會認可的。

像陜康里,其中有一個錫克教的老教堂,我們把它改過之后,現在吸引的人,我最近看到一個小紅書在發,陜康里以前我們是來逛逛的,現在有一個畫廊在里面,他可以停留。這個是一個藝術畫廊在里面的時候,就有不同的屬性。這些產業其實是互相吸引的,因為有這些畫廊,設計工作室,各種匹配的餐飲、酒吧,它就會吸引匹配的客戶,辦公的客戶。他在樓上辦公,下來他很方便,碰到很熟悉的人,在陜康里的很多是在恒隆上班,很多基金公司會在那里碰到的,他們會約在那里,那種氛圍他們很喜歡。所以它就形成一個客戶互相之間交匯融合的這么一個場景,辦公空間和配套空間都很契合,所以這樣就形成一個很好的氛圍,這個改造就會很成功。

所以,你說我們做一些競爭,肯定又會回到城市更新,每個都長得不一樣,你怎么挖掘它的前世今生,怎么讓它長得更獨一無二,更有特色,好看又吸引人,又符合他們的需求,然后把客戶招商定位準確,把他們湊到一塊兒,互相之間都很看得順眼,互相之間又很需要,這就是我們的價值和想做的事情。

主持人(郭為中):說到賺錢,第二個方面就離不開成本,有一些地塊是你自持的物業,大量的您還是會去做別人的物業,就面臨著房東的問題,回到房東跟品牌之間,你會跟他簽幾年的約,然后當你的人氣,或者說把這個園區做得不錯的時候,房東會不會甚至違背一些條款,或者是租金開始漲,怎么去約定它,能夠保持這個東西長期,因為你投入很多心血來做這個項目,做好了他就想拿走,其實你的利潤就沒有那么高,你說每個園區長得不一樣,每個房東長得也不一樣,怎么去跟他們進行商業上的合作呢?

郁敏珺:我覺得其實這個市場,最早的包租是因為原來的業主很多都是很困難的企業,我說的困難,第一,他不是這個行業,他根本不懂。第二,也沒錢,可能還要解決絕大部分下崗工人的問題。所以他的選擇,最差的就是把地賣掉,他可能就沒有根據地了,保住這個資產的同時就會用租賃的方式來做,我們很多給國企的錢,是拿來去解困的,是解決下崗工人問題的。

第二,還有很多企業是有錢,但不是這個行業的,可能是財政撥款,根本不允許說你自己去做跟你產業沒有關系的事情,更何況你不是一個行業,你不會做,只是有這個物業而已,這個物業是閑置的,他有錢也不能干,也不是主業,也不會干。他就是解決它的資產怎么保值增值的問題,國有企業很大情況是資產保值增值,因為他肯定不是做地產作為資產管理這個行業,這個是絕大部分的情況,各行各業都是有一些資產需要運營管理來實現它的價值。

還有一種資產,可能是新的業主買下來,或者是租的,他買下來之后,希望有人幫他打理,這個我剛才說了,我們的業務模式有包租的形式,比如說2塊錢以上,你別管了,全部我投,全部我收益。還有一種,我跟你保證一個底價,不能低于這個底價,但是后面我投裝修,我再跟你分成,提升價值部分分成也可以,或者純幫你運營管理加物業管理,委托管理輸出也可以。所以我們的服務,作為現在流行的中資產,不完全的輕,那就是我包租,我投入資金也蠻大的。還有一種是純輕,管理輸出的。

所以我們未來的合作模式不那么單一,不完全是包,還有到期之后,有很多物業,價格重估肯定是要的,因為你二十年前、十年前的租金是比較低,但是就像上海的住宅,十年前、二十年前也很便宜,你不能倒過去講事情,但是新的大家有新的續約,按照現在的,但還是有空間,為什么?即使是業主自己做,他也不能說保證100%出租,或者全年有100%的收入,因為有空置,也一樣要找人,一樣有成本,一樣有中介合作,也一樣有管理成本和傭金成本,你也沒人做,你自己找一支隊伍,這個酒店管理公司一樣的,你做個酒店,你投資的,那你自己做酒店,自己做總經理,自己拼團隊,當然也可以,但關鍵是你懂嗎?你不懂可能也是隔行如隔山,可能起的效果還很差,你委托第三方管理,像我們這樣的上市公司,又有品牌,又有專業的團隊管理,又有規模效應,他就會比較放心,相對來講也是可以實現他的目的,這個專業分工本身對價值的商業利益的切分,其實也都可以達到平衡點的。

主持人(郭為中):因為您目前的項目在上海比較多,你怎么看你布局中國市場?

郁敏珺:我覺得城市更新市場非常廣大,而且剛剛開始,但是它的發展是不平衡的,這個我們在業內,包括各種論壇,包括和政府的研究機構,這個共識大家還是有的,就拿房地產的發展,最早也是大城市開始發展,上海的發展最早也是中心城區發展,外環線以前沒有人去,后來中心城區沒有地方了,然后到中環,然后再到外環,現在外環也很貴,地鐵也通過去了。所以它是發展的不同階段,城市更新現階段,我認為就是一線的大城市,從戰略上來講是會深耕主流發展,然后我們再看長三角或者是省會城市的機會,我們應該是這么理解。

主持人(郭為中):回到北京和上海這兩個中國最大的中心城市,那天我們也聊,說上海推出了政策,但是北京也推出了城市更新的政策,您怎么看這些政策的差異和不同?

郁敏珺:上海其實最早,我作為市政協委員也參與了一些討論,我們也把我們在一線碰到的問題反饋給政策制定的黨委,我覺得是非常有意義的事情,上海作為城市更新的實踐,非常市場化,走在前面,連條例推出也是最早就謀劃,而且歷經了一年多的時間,

主持人(郭為中):是哪一年推出的?

郁敏珺:應該是去年。

主持人(郭為中):叫什么?

郁敏珺:《上海市城市更新條例》,2021年推出,這個要人大通過,去年年底到今年年初,所以上海也是醞釀了一年多,早就在市領導的直接關心下充分醞釀,它也有很多突破,解決了一些四歷史問題,包括比如年限,因為房地產批租是40年、50年,經過這二三十年發展,剩余的年限就剩下二十多年了,從資產投資的角度來講,20年以下,就跟我包租一樣了,你的年限太短了,這個年限太短,在外資的資金公司投資的時候,它掌握的標準是不能低于25年,因為他推出的時候還要保證在二十年以上,如果現在就二十幾年了,再退出變成十幾年了,資產的評估價值是不一樣的,所以這個年限問題是一個很重要的問題,上海有提及,但是執行的細則不是那么明顯。

北京的反而這次的條例,現在它還是草案,在征求意見,但是它的規定就非常詳細,直接就說了怎么操作,而且可以續約,現在就可以續約,你如果剩下的年限不多的話,續約的年限不超過原先規定的,比如說40年或者50年,你不能續成60年,這不行。但是續多少錢的價格評估,要充分考慮到你當年拿這塊地是多少錢,不能完全看今天是多少錢,這個是他續約,還要評估他做的貢獻,這就很合理,這個我覺得是可操作性、明確性更強。

另外,北京的條例里面,也對空間利用做了比較好的規定,北京因為是以重工業為主的城市,很多重工業的特點就是老舊廠房的層高非常高,十幾米很正常,二三十米很多。在上海因為是輕工業,沒有那么高,一般5、6米就差不多,但是也不多了。所以北京的空間利用,最早提出來,還沒有成條例之前,提出來是不能“長高”、“長胖”,“長高”就是加建,“長胖”就是隨便搭建出來。但是空間利用上其實也很明確,就是肯定空間利用,能空間利用的時候,能匹配消防這些審批的,這些我覺得是非常有針對性,能解決現在城市更新實踐中的一些痛點和關鍵點的,我覺得北京的步子也邁得挺大的,它是吸取了上海很多的一些好的做法。

主持人(郭為中):什么時候頒布?

郁敏珺:現在是草案,應該是征求意見稿,因為是條例,所以要人大通過,是作為一個法規來的,僅次于法律。

主持人(郭為中):因為我在北京生活過七年,工作過七年,我也認識很多北京地產界的人士,北京地產界相對來說比上海要活躍一些,還是敢講。

郁敏珺:是,上海人比較務實、低調。

主持人(郭為中):上海人就是我做好自己的事情就行了,北京人是愿意做公共性的意見的闡述等等,就不提名字了,有很多人,可能他在推出的時候,可能政策會詳細。

郁敏珺:上海往往一件事情,好像爬坡一樣,是積少成多,慢慢來,是這么來的,靜水深流的風格。北京是一個臺階一個臺階的,要么不干,要干一件事情就跨個臺階,直接上個臺階做,所以力度相對而言會比較大。

主持人(郭為中):您作為政協委員,對上海的政策,目前它的利好,很直接的利好體現在哪些方面?

郁敏珺:我覺得這個政策本身能推出,規定的方方面面還是蠻大的,既然是作為一個條例,就說明政府已經高度重視城市更新的發展,而且認為它是未來城市發展的很重要的一個點,這個我覺得是在中國體系下面,這個很重要,政府如果不重視,不想推動,這個行業想大發展還是很難的,更何況城市更新作為一個新的地方,一定會牽扯到很多舊有的,不符合發展邏輯或者發展需求的原來的一些規定和做法,通過條例的形式,肯定是打破了原來一些規定,更能解決發展的需要,這個我覺得是所一直講的政策紅利,很重要的一點,否則你很難跨越,你要改也是小改,大改是不行的,產業大發展就一定是在法律層面來做推動解決歷史的一些問題,這個是一個匹配的問題。

第二塊,我覺得上海從成立城市更新基金開始,其實也是有實質的推動,因為城市更新還是需要很大的資金投入。但是,北京同樣,最新的,前一周還是這一周開了一個城市更新大會。

主持人(郭為中):蘇鑫那個?

郁敏珺:蘇鑫那個是民間的,官方的有一個,您可以注意一下,政府站臺,上下級很重視。迄今為止,我覺得上海還是低調實干的,目前為止,能把城市更新上下游產業鏈集聚在一塊兒的這么一個會或者論壇,還真沒有,基本上是民間或者協會在組織,我覺得上海下一步應該通過各種形式,把城市更新的推動落到實處,行業做交流,政府也傾聽一線企業的心聲,我覺得這個是有價值和意義的事情。

主持人(郭為中):我想到另外一個,因為我們去年還是前年,我們跟上海文旅局有交流,他跟我們界面合作一個事情很有意思,因為文旅局是管上海的旅游,就是你來上海不要僅僅看東方明珠、城隍廟、外灘,我們還有很多好玩的,需要游客們去這種地方,這其實就是城市更新的一個新的景點。

郁敏珺:您說的世博會,當初的遺址,我們也有一個越界世博園,就在那個溫度計大煙囪旁邊。其實我們城市更新的東西更有味道,更能體現這個城市原來的文化特質,文化積淀的東西更值得品味,為什么現在打卡安福路,打卡武康庭,這些都是同樣的邏輯,這些建筑本身是古董,是有城市記憶的,它是文化的延續。

主持人(郭為中):但是你放在那里,使用率很低,就僅僅是參觀了,創造的價值也并不多。

郁敏珺:所以我一直在說,所謂歷史建筑保護,沒有很好的利用,就談不上保護,沒有合理的利用,也談不上保護,房子要爛掉,你只有好好地利用,才談得上真正的保護。

主持人(郭為中):謝謝,您最后總結得非常好,這個工作還是很有價值的。

郁敏珺:城市更新是一個很有意思,很有價值的工作,而且是匹配未來城市發展的工作。

主持人(郭為中):所以,當您跟后代講的時候,這個城市我是有貢獻的。

郁敏珺:我們一代人做一代人的事情,一代人有一代人的機會,我們把這一代人應該做的事情做好,用自己的專業去做好,還有一個是社會責任去做好,而且一定程度上,我們覺得這代人的機會是我們的使命,我們應該做好。

主持人(郭為中):謝謝。