樓市開啟階段性降價(jià)空間

　　專家認(rèn)為,庫存高、消化周期長城市可能率先調(diào)整

　　繼浙江杭州北海公園項(xiàng)目樓盤均價(jià)直降2000元,給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后,江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價(jià)行列,單價(jià)直降5000元。與此同時(shí),杭州方面,距離德信北海公園宣布降價(jià)不到24個(gè)小時(shí),其不遠(yuǎn)處的天鴻香榭里也率先跟進(jìn),并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示,此次降價(jià)城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進(jìn),因此,持續(xù)一年多的暴漲后,在資金流動(dòng)性偏緊的背景下,庫存高,人口新增放緩,消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià),樓市開啟階段性降價(jià)區(qū)間。但值得注意的是,2014年全年房地產(chǎn)市場趨勢仍難以判斷,其是否會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的走勢,仍需看兩會(huì)后市進(jìn)行定奪。

　　23日,江蘇常州被曝出“雅居樂星河灣”樓盤推出大幅降價(jià)特惠活動(dòng)。該樓盤由品牌開發(fā)商雅居樂和星河灣共同打造,主要由雅居樂操盤,于2月21日正式開盤,推出5、6、8、10四棟樓,最低價(jià)5380元/平方米。在這部分房源中,精裝均價(jià)12500元/平方米,毛坯均價(jià)降至約7500元/平方米,個(gè)別房源低至5380元/平方米。

　　而此前,該樓盤去年12月14日首次開盤時(shí),預(yù)售均價(jià)13000元/平方米,若加上精裝5000元/平方米,則價(jià)格高達(dá)18000元/平方米,目前的價(jià)格相當(dāng)于打了近六折。

　　該樓盤的一名銷售人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,此次降價(jià)目的是吸引人氣促銷,推出的低價(jià)房源十分有限且搶手。然而事實(shí)上,該樓盤的銷售一直不理想,據(jù)常州房產(chǎn)信息網(wǎng)備案信息顯示,該樓盤開盤至今,銷售備案房屋僅10套,累計(jì)面積2505.84平方米,均價(jià)為12095.8元/平方米。因此,開發(fā)商表示,對于前期高價(jià)購買該樓盤的老業(yè)主,開發(fā)商將如數(shù)退還差價(jià),給予了一次性補(bǔ)貼。

　　與此同時(shí),杭州方面,在德信北海公園降價(jià)后,同一區(qū)域的樓盤天鴻香榭里在不到24小時(shí)就率先“應(yīng)戰(zhàn)”。該樓盤將銷售均價(jià)從此前的近17000元/平方米調(diào)整為13800元/平方米,起價(jià)為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　隨后,杭州地產(chǎn)界人士稱,在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價(jià)消息之后,杭州已有不少開發(fā)商已經(jīng)開會(huì)商討應(yīng)對事宜。其中,協(xié)安紫郡和藍(lán)郡兩項(xiàng)目雙雙推出“限量特惠一口價(jià)”優(yōu)惠措施。

　　對此,住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,此次降價(jià)城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進(jìn)。

　　事實(shí)上,2013年,杭州盡管創(chuàng)造了僅次于2009年的歷史次高成交記錄,但杭州樓市同時(shí)成為了全國重點(diǎn)城市樓市庫存最高的城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2013年底,杭州市區(qū)商品房存庫達(dá)到11.3萬套,其中住宅達(dá)7.7萬套,遠(yuǎn)高于北上廣深四個(gè)一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套,杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬套。

　　與此同時(shí),2013年杭州市區(qū)土地出讓金收入為1326.9億元,緊隨北京、上海之后位列全國第三。據(jù)估算,自2009年以來5年,杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷售的量,杭州樓市目前的潛在供應(yīng)量約為50萬套商品房,如果以過去三年的平均去化速度計(jì)算,消化這些潛在供應(yīng)需4年至5年。

　　而常州方面,僅計(jì)算現(xiàn)有存量,其去化周期就已高達(dá)近20個(gè)月。

　　高庫存成為懸在開發(fā)商頭上的一把“利劍”,而要想提高成交量,降價(jià)無疑是最好的選擇。雖然有業(yè)內(nèi)人士表示,與2011年那輪降價(jià)不同的是,此次多個(gè)樓盤選擇降價(jià),并非由于資金鏈斷裂迫不得已。可以看成是開發(fā)商對市場壓力預(yù)估的一種主動(dòng)性和預(yù)防性降價(jià),也是優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價(jià)。

　　但是,金融機(jī)構(gòu)已然看到樓市風(fēng)險(xiǎn),從個(gè)人按揭貸款非正常未放開,到有銀行暫停開發(fā)貸和夾層融資,悄然透露出樓市風(fēng)險(xiǎn)之意。

　　對此,中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)一年多的暴漲后,市場勢必要理性回歸。因此,市場將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量價(jià)增速回落,房地產(chǎn)逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。

　　張大偉認(rèn)為,在資金面趨緊的情況下,房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是三四線城市,很可能會(huì)陷入整體低迷。

　　但趙路興認(rèn)為,年初個(gè)人按揭貸款沒有像往年一樣放松,而是延續(xù)2013年底持續(xù)收緊狀態(tài),抑制了部分購房者購房積極性,此外,幾個(gè)城市樓盤的跟風(fēng)降價(jià),也說明在暴漲過后,樓市開啟階段性降價(jià)區(qū)間。但僅憑杭州與常州的個(gè)案,仍難以判斷2014年全國房地產(chǎn)市場的趨勢。可以確定的是,庫存高,人口新增緩慢,消化周期長的城市或?qū)⒙氏冗M(jìn)行調(diào)整。“而對于2014年房地產(chǎn)市場是否會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的走勢,需看兩會(huì)后市場情形來判斷。”