一線房企折戟連云港

　　于驍

　　誰也沒想到，綠地集團、恒大地產(03333.HK)、保利地產(600048.SH)、卓越集團等全國一線地產企業，集體在連云港這座三線城市折戟。

　　項目滯銷、地塊空置，成為這些開發商在連云港遭遇的普遍狀況。

　　“凄慘”開發區

　　3月底，連云港經濟開發區猴嘴片區，《第一財經（微博)日報》記者在花果山大道和東方大道附近看到，一棟灰白色的水泥毛坯房矗立在一片空地上，黑黢黢的窗洞和門洞，透著一股寒意。

　　這是金輝地產早于2010年之前就已經獲得的金輝城項目地塊，這棟尚未完工的毛坯房是地塊上唯一一棟建筑。

　　金輝地產連云港公司相關負責人對記者稱：“開發區項目放到明年再說。就算不賺錢，也要能賣掉才行。在三四線城市開發，必須關注片區，如果不關注，連成交都沒有。”

　　在金輝城不遠處，是恒大地產2010年已獲得的恒大城項目地塊，更是荒蕪一片，絲毫沒有動工的痕跡。算下來，該地塊已空置三年有余。

　　恒大地產方面表示，該地塊一直沒有動工是因為政府規劃變更導致。

　　與金輝城一街之隔的，是卓越集團開發的別墅項目蔚藍海岸，項目銷售吳小姐告訴《第一財經日報》記者，項目一共200多套別墅房源，自2012年5月開盤至今，僅售出近90套房源，“接下來難度越來越大”。

　　吳小姐稱，連云港是典型的三四線城市，樓市發展也與政府導向關系很大。“前任領導的城市規劃有利于我們這個片區，現在的領導對這里就不管不問”。

　　與蔚藍海岸相隔不到一公里是綠地集團開發的綠地世紀城項目，2013年項目僅售出300多套房源，較2012年600多套的成交量幾近腰斬，但這已經是連云港經濟開發區內銷售最好的一個項目了。

　　綠地世紀城自2010年7月拿下第一批7宗土地，到2011年2月與連云港市政府簽署合作協議，計劃投資60億元打造猴嘴片區舊城改造項目，建設用地3000畝，規劃總建設面積約360萬平方米。

　　有知情人士告訴記者，綠地集團已經與連云港相關政府部門協商退地事宜，除現有已開發的土地外，后續剩余地塊退回政府，不再開發。項目提供的信息顯示，綠地世紀城目前已開發面積約800畝，尚不及3000畝土地的三分之一。

　　綠地集團連云港公司相關負責人對《第一財經日報》記者稱，還要看今年連云港的市場表現情況，再決定這個項目的未來走向，“今年也有一些好轉的跡象”。盡管如此，綠地集團連云港公司仍然在為能否完成集團下達的2014年銷售指標而焦灼不安。

　　事實上，并非只有綠地集團有意退出連云港。福建融僑集團在2010年7月以3.787億元獲得連云港連云區一幅土地，但項目持續多年沒有進展，目前融僑集團已徹底退出連云港。“融僑想退地，但政府不同意，他們就直接退出了。”有業內人士稱。

　　保利地產與綠地集團幾乎同時進入連云港，其開發的海上五月花項目在開發區與連云區的交界處，2011年開盤，至今仍剩余大量房源在售，均價在5300~5800元/平方米，目前已推房源全部是現房。

　　售樓小姐對項目的滯銷并不回避：“連云港的購房者不管你是不是一線開發商，也不看你的產品做得好不好，他們只關心價格。”

　　知情人士稱，海上五月花首期開盤價格偏高，一直銷售緩慢，有將近一年的時間去化速度月均僅2~3套，并一度封盤。但售價一直沒有調整。

　　規劃的變故

　　“2010年是連云港房地產發展的一個重要分水嶺，包括綠地集團、保利地產、恒大地產等全國性大型房地產企業都是在2010年前后進入連云港的。”自2004年起就在連云港從事房地產市場拓展及營銷的任肖(化名)稱，在此之前，連云港樓市一直由本地開發商“把持”。

　　2010年前后，正是連云港在“擁抱大海”的發展戰略下將經濟開發區猴嘴片區列為城市規劃發展重點之時。在連云港市政府的強力推介下，綠地集團、保利地產、恒大地產及卓越集團先后在該區域或周邊拿下土地，準備大干一場。

　　綠地世紀城幾乎是片區內開工最快也最早進入銷售的項目，開盤之初就以不足4500元/平方米的價格入市，銷售業績一度表現不錯。

　　“當時還有連云港市政府要搬到開發區的說法。”連云港凱捷利房地產有限公司營銷總監田步亮對《第一財經日報》記者稱，外地開發商在連云港拿的都是開發區的地塊，“現在這里的規劃冷掉了。區域的升值空間隨著領導的離開而消失了。這說明他們還是沒有找準城市規劃發展的方向”。

　　2013年初，隨著連云港市政府換屆，連云港城市發展重點發生變化，由此前的“擁抱大海”轉而回歸市中心，鄰近市中心新浦區的新海新區成為連云港樓市最“炙手可熱”的區域。上述綠地集團連云港公司負責人對記者稱，正是在這一年，綠地世紀城的成交量陡降。

　　在剛剛過去的3月份，連云港銷售面積位列前五名的項目全都位于新海新區。在開發區都有地塊閑置的金輝地產和恒大地產，都在開發區項目遭遇阻滯后將發展重心轉移到新海新區。

　　記者在金輝地產的四季金輝售樓處里看到，接待區幾乎坐滿了正在咨詢及簽約的客戶。目前該項目售價已經高達7100~7200元/平方米。2011年底項目首次開盤時，價格僅5200~5300元/平方米，兩年間價格漲幅超過35%。同時，該項目2012年全年銷售額達3億多元，2013年的銷售額接近6億元。

　　上述金輝地產連云港公司負責人稱，金輝地產剛進新海新區時銷售也很凄慘，“一度也抱有很大的懷疑”。四季金輝后來的銷售業績讓他也不得不感慨，“跟緊政府的發展方向是項目成功的關鍵因素”。

　　與四季金輝相隔一公里左右的恒大名都，雖然贈送精裝修，但售價與周邊項目相當甚至略低，僅6500～7000元/平方米。記者在項目售樓處了解到，目前已推出的房源中，還有相當一部分尚未消化。一位購房者告訴記者，連云港當地的購房者對恒大名都的認可度不算太高。

　　新海新區新房的熱銷似乎難以挽救疲軟的連云港樓市。當地最新的數據統計顯示，3月份連云港全市商品房成交面積約33.7萬平方米，成交套數3097套，環比分別下滑27.7%和34.3%，同比則分別下滑49.6%和50.2%。

　　這或許是一個信號。哪怕在全國樓市都遭遇低迷的2012年，連云港全市商品房仍有452萬平方米的成交量，同比上漲16%。2013年的成交量則超過558萬平方米，同比上漲24%。

　　據田步亮估計，目前連云港市區的新房庫存在100多萬平方米，“不用推新盤也能賣半年”。

　　事實上，除了那些已經上市或準備上市的新房外，連云港還有大量的已出讓土地，或準備開工，或正在閑置。僅開發區猴嘴片區，如果算上綠地集團未動工的土地面積，區域內閑置的土地面積就已近3000畝。

　　在新海新區凌州東路沿線，除了數個正在建設中的項目外，周邊還有大量已出讓地塊尚未動工。

　　根據連云港國土資源局公布的信息，連云港2013年成交的經營性地塊面積高達1145萬平方米。同年，上海的經營性用地成交面積也不過1238.3萬平方米。

　　雖然連云港2012年的土地成交面積一度驟降至不足130萬平方米，但2011年和2010年的土地成交面積高達1800萬平方米和1100萬平方米，均超出當年連云港計劃的土地供應總量。

　　以上海21%的人口、66%的人均可支配收入、GDP僅相當于上海8.4%的連云港如何能消化過去四年將近4300萬平方米的土地供應？

　　任肖告訴記者，連云港整個樓市的市場容量在100億元左右，一年的增長量大約10%，以這樣的市場容量和增長速度，連云港樓市陷入滯脹在所難免。制圖/張逸俊

(第一財經日報)