不動(dòng)產(chǎn)登記遵循“四統(tǒng)一”

　　國(guó)務(wù)院法制辦在征求意見(jiàn)稿的說(shuō)明中表示，根據(jù)此次征求意見(jiàn)稿，不動(dòng)產(chǎn)登記遵循國(guó)務(wù)院確定的登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”精神，主要遵循4條原則。

　　一是整合職責(zé)。明確一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記，并對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置、簿冊(cè)管理、基本程序、信息共享與保護(hù)提出統(tǒng)一要求。二是物權(quán)穩(wěn)定。注重穩(wěn)定連續(xù)、保護(hù)權(quán)利，明確已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。三是方便群眾。逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外，并簡(jiǎn)化程序，減少群眾負(fù)擔(dān)。四是嚴(yán)格管理。重點(diǎn)規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。

　　10類不動(dòng)產(chǎn)適用條例

　　征求意見(jiàn)稿明確了包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)在內(nèi)的10類不動(dòng)產(chǎn)需要按照規(guī)定進(jìn)行登記。

　　同時(shí)也再次明確，在中央政府層面，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。在具體執(zhí)行層面，縣級(jí)以上地方政府確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督。

　　登記信息泄露將追責(zé)

　　征求意見(jiàn)稿明確了查詢權(quán)的使用范圍。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。雖然意見(jiàn)稿沒(méi)有進(jìn)行細(xì)化，但有參與征求意見(jiàn)的專家認(rèn)為，一般而言“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)”是指人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)督機(jī)關(guān)等。

　　此外，征求意見(jiàn)稿明確，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　解讀

　　主要是方便企業(yè)和群眾

　　國(guó)務(wù)院法制辦在立法說(shuō)明中稱，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外的有效舉措，對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。

　　有關(guān)專家表示，普通人直觀的感受就是證少了，辦事更方便。比如對(duì)城市居民，以前國(guó)土證和房產(chǎn)證是在不同的部門(mén)辦理(北京等大城市已合一)，如果要贈(zèng)與、抵押等，還要去兩個(gè)地方過(guò)戶，以后統(tǒng)一登記之后，可能只需要到一個(gè)地方辦理。從這個(gè)意義上來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不和反腐有直接關(guān)系。

　　對(duì)話

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記不是反腐敗的法律”

　　2013年上半年，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠和課題組受國(guó)務(wù)院法制辦和國(guó)土資源部政策法規(guī)司委托，起草了不動(dòng)產(chǎn)登記條例的專家建議稿，并于當(dāng)年10月提交。按照國(guó)土資源部通過(guò)的立法計(jì)劃，該條例原定于今年6月底出臺(tái)。

　　目前至少八九個(gè)部門(mén)在做登記工作

　　北青報(bào)：此前說(shuō)六月底面向社會(huì)征求意見(jiàn)，結(jié)果8月中旬落地，你分析原因在哪里?

　　孫憲忠：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是一個(gè)比較復(fù)雜、艱巨的工作。

　　依照法律規(guī)定，有5個(gè)部門(mén)可以做不動(dòng)產(chǎn)登記的工作，包括土地管理部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、林業(yè)部門(mén)、農(nóng)業(yè)部門(mén)和海洋部門(mén)。還有一些法律沒(méi)有做出明確規(guī)定的部門(mén)，加起來(lái)，至少有八九個(gè)部門(mén)在做這方面的工作。

　　幾十年延續(xù)下來(lái)，各個(gè)部門(mén)也都形成了相對(duì)完整的工作系統(tǒng)，統(tǒng)一登記的話，面臨著人、財(cái)、物、主管事項(xiàng)等統(tǒng)一起來(lái)的麻煩。所以推進(jìn)起來(lái)，有一定難度。

　　北青報(bào)：具體會(huì)面臨什么樣的問(wèn)題?

　　孫憲忠：行政層面的問(wèn)題先不說(shuō)，最大的問(wèn)題在立法層面，涉及到土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、森林法、草原法等法律的協(xié)調(diào)。

　　除了多部門(mén)登記，還有多級(jí)別登記的問(wèn)題，上至國(guó)務(wù)院，到省、市、縣，四級(jí)部門(mén)都有登記。

　　征求意見(jiàn)稿對(duì)專家稿進(jìn)行極大簡(jiǎn)化

　　北青報(bào)：征求意見(jiàn)稿和你提交的版本有什么不同?

　　孫憲忠：公開(kāi)征求意見(jiàn)稿和我們?cè)瓉?lái)起草的精神和結(jié)構(gòu)基本吻合，原則性的程序也保留。

　　最大的問(wèn)題是將我們?cè)瓉?lái)的意見(jiàn)稿極大地簡(jiǎn)化了。

　　比如關(guān)于“初始登記”我們寫(xiě)了一章，現(xiàn)在的公開(kāi)意見(jiàn)稿只保留了一個(gè)條文。

　　《物權(quán)法》里還有兩種比較重要的登記制度，分別是預(yù)告登記和異議登記。這兩部分內(nèi)容沒(méi)有被包含在征求意見(jiàn)稿里，這個(gè)會(huì)造成條例和《物權(quán)法》協(xié)調(diào)不上的問(wèn)題。

　　我看不出條文和制度極大簡(jiǎn)化的目的。條例制定得越細(xì)致、越周到，執(zhí)行起來(lái)越容易，否則，具體執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)遇到問(wèn)題。

　　北青報(bào)：在你看來(lái)，條例對(duì)于“反腐”能發(fā)揮什么樣的效用?

　　孫憲忠：這個(gè)問(wèn)題我解釋很多遍了。不動(dòng)產(chǎn)登記不是反腐敗的法律。

　　釋疑

　　不動(dòng)產(chǎn)登記能在反腐中發(fā)揮多大效用?

　　不動(dòng)產(chǎn)登記之所以引發(fā)社會(huì)熱議，一大因素是涉及到房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記和查詢。

　　2012年以來(lái)陸續(xù)曝光的各類“房叔”、“房姐”事件，充分顯示出“以人查房”這一機(jī)制在反腐方面的功能。但在本次意見(jiàn)稿中，并未明確涉及到“以人查房”這一概念。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林向北青報(bào)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的出臺(tái)主要作用還是在于“摸清家底”，從反腐層面來(lái)看，一方面有助于強(qiáng)化管理;另一方面可以發(fā)揮“預(yù)警”功能，對(duì)非法擁有多套房產(chǎn)的官員形成一定震懾作用。“但是，單純想要依靠不動(dòng)產(chǎn)登記條例推進(jìn)反腐進(jìn)程肯定不行，反腐工作始終離不開(kāi)制度層面的保障。”

　　征求意見(jiàn)稿第二十三條指出，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

　　對(duì)于“利害關(guān)系人”的界定，起草專家意見(jiàn)稿的孫憲忠曾解釋，這包括國(guó)家機(jī)構(gòu)中履行法定職責(zé)的人，例如公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)或法院可以依法要求公開(kāi)公職人員的不動(dòng)產(chǎn)信息。但也有輿論指出，不動(dòng)產(chǎn)登記的公開(kāi)范圍應(yīng)當(dāng)取決于權(quán)利主體的身份，對(duì)于公眾人物或者政府官員的房產(chǎn)信息，并不限于利害關(guān)系人，普通公民也可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)查詢或公開(kāi)。

　　昨日，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)征求意見(jiàn)稿的說(shuō)明中，也沒(méi)有涉及對(duì)“利害關(guān)系人”的界定。

　　條例出臺(tái)是否會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)稅?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，只有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)稅才可能全面落地。“這一政策類似于人口普查，將是其他所有長(zhǎng)效調(diào)控政策的基礎(chǔ)。一旦不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以實(shí)現(xiàn)，那么其他政策的出臺(tái)將非常快，對(duì)市場(chǎng)投資者的心理影響非常大。但因?yàn)榉慨a(chǎn)稅出臺(tái)、征收還要經(jīng)過(guò)立法等程序，所以短期內(nèi)這只靴子也不會(huì)落地。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜宄钟蓄愃朴^點(diǎn)。在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)，他表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)為房產(chǎn)稅的出臺(tái)鋪平了道路”。“沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)數(shù)量、人均面積等概念并不清晰，在這種情況下房產(chǎn)稅沒(méi)有辦法開(kāi)征。”

　　條例會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響?

　　有人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記啟動(dòng)后，因?yàn)榉锤δ堋⒎慨a(chǎn)稅等因素，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，一是存在于多套房業(yè)主拋售行為，有可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主掛牌增多。但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的影響。目前沒(méi)有數(shù)據(jù)證明這可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。第二個(gè)影響為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)于優(yōu)化政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，降低其對(duì)于土地收入的依賴程度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都具有十分積極的作用。

　　“短期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大。”楊少峰分析，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅等因素，會(huì)對(duì)民眾未來(lái)的購(gòu)房心理和需求產(chǎn)生一定影響，比如現(xiàn)在買房投資要考慮到未來(lái)的情況，尤其對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)的打擊會(huì)比較大。”

　　張大偉認(rèn)為，“市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記是否能夠如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相關(guān)部門(mén)在加快推進(jìn)這一政策落地，一二線城市都出現(xiàn)了大戶型二手房上市增加的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。特別是最近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時(shí)間點(diǎn)發(fā)出這一信號(hào)，將影響市場(chǎng)走勢(shì)。”