在限購松綁、限貸放松的樓市大背景下，作為仍然堅守限購的5座城市之一，北京的樓市近期人氣大增，但成交依然低迷。

來自北京市住建委的數據顯示，今年國慶長假1至6日，北京新建住宅網簽472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。來自克爾瑞的數據則顯示，“十一”期間北京市場成交了30857平方米，成交量環比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

與此同時，來自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

高庫存和低迷成交量之下，有關“北京限購退出方案已提交高層”的傳言不脛而走，不過10月9日，北京市住建委出面辟謠，稱房地產限購政策現階段仍將繼續執行。

對此，多位房地產業內人士表示，雖今年房地產市場普遍遇冷，但以北京為代表的一線城市有其特殊性，尚不具備限購退出條件，至少年內不太可能松綁。不過據《中國經營報(微博)》今日報道，要求匿名的中國房地產協會一位副秘書長在接受采訪時說：“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進行局部微調。預計將在明年上半年，兩會結束后有機會釋放出現。”

房貸新政刺激樓市回暖 或將激活觀望群體

9月30日，央行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知規定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。同時，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

新政被視為是2008年以來迄今為止最具力度的救市政策，其亮點是修改了首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策。更重要的是，明確在房貸結清的情況下，二套房可享受首套房待遇。

在房貸新政公布后，北京樓市開始出現回暖跡象，人民財經調查發現，國慶期間多個樓盤來電來訪均見上升，而北京的二手房市場，更是出現了一套房兩天漲價10萬的現象。

鏈家地產的一位中介稱，房貸新政公布后，二手房的價格，也發生了微妙變化。從今年2月至9月，北京的二手房市場始終處在一個下行的態勢，很多房主不斷下調售價。而就在央行和銀監會公布了通知后，很多房主卻已開始了上調預期。他認為，房貸新政影響較大，刺激了隱藏的改善型住房需求。

在房貸新政公布前，北京的購房者如需購買價值300萬元的第二套住房需要首付180萬元，一部分長期觀望的自主性需求被這樣巨額的首付款壓制。而現在只需首付90萬元且貸款額度提升，每月還款壓力則下降。目前看來，房價似乎有止跌反彈的趨勢，不少一直觀望的潛在購房者都準備或者已經出手買房。

上海易居研究院研究員嚴躍進說：“央行信貸新政下，從短期看，最大的受益對象應該是改善型需求購房者。在限購限貸政策實施的三年時間里，部分北京購房者已經償還了首套房貸。”

他認為，在目前“認貸不認房”的政策下，此類購房者完全有能力進行二套住房的購買。購房節奏加快，背后的一個前提是北京房價依然有看漲的大空間。從這個角度看，此類群體容易在北京房地產成交市場扮演領頭羊的角色，進而影響其他一些觀望情緒濃厚的購房者，從而帶動北京整個樓市成交量的上升。

交通銀行首席經濟學家連平指出，房貸新政不會馬上改變供求關系。不能說政策一出臺，馬上就會刺激消費的大規模增長，市場還存在觀望情緒，需要有一段時間的消化，所以政策出臺不會馬上改變供求關系。

北京住建委辟謠限購退出 分析稱“解限”條件不足

截至9月底，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市依然實行限購。在房地產市場持續低迷、限購退出已成大勢之時，10月9日，有傳言稱北京已向政府高層提交限購退出方案。據新媒體“界面”報道，該方案由北京房地產智囊團提交，內容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調契稅、放寬非京籍五年納稅資格審核等多項措施。

隨后，人民網引述北京市住建委進行辟謠，稱北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地產限購政策現階段仍將繼續執行。

事實上，今年以來，關于北京松綁限購的傳聞并不少見，官方也曾多次出面澄清。7月底，北京市市長王安順曾公開表態，不輕易出臺新的房地產政策、甚至采取放松限購等措施。9月24日，北京市副市長陳剛再次強調實行嚴格的限購政策。

但在不少業內看來，北京短時間內取消限購的可能性并不大。

中國房地產協會名譽副會長朱中一在接受中新網房產頻道采訪時介紹，北、上、廣、深四大一線城市有其特殊性，社會公共資源多，目前還不應該放開限購。同時，放寬外來人口在京買房還有可能推高北京房價。

與此同時，日前北京放寬普通住宅認定標準、央行出臺房貸新政等政策也使北京樓市“解限”壓力大幅減弱。據人民網報道，北京市住建委負責人表示，普通住房認定標準的調整，已經起到了支持普通家庭購買中小戶型、中低價位普通住房，進一步減輕百姓購房稅費負擔的作用。

而從市場層面來看，中原地產首席分析師張大偉認為，北京暫時沒有松綁限購的必要，雖然北京房地產市場降溫明顯，但土地出讓金依然處于高位。張大偉分析，北京商品房銷售方面，在自住房大量入市的情況下，成交雖然下調，但幅度并不大。嚴躍進也認為，即使今年樓市行情不佳，北京等一線城市也不會在限購松綁上做文章。

北京庫存創30個月新高 政策或在明年“開口子”

雖然取消限購的可能性不大，但是北京樓市目前所面臨的問題則是巨大的。

來自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數已突破9萬套，達到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫存以來，北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

今年上半年開始，各家開發商都開始使用各種營銷手段促進銷售活躍。在北京，一些開發商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特價房、送面積、電商信貸產品等促銷模式。不過一些公開的報道和數據顯示，這些手段并未對樓市庫存清理起到作用。

嚴躍進認為，目前從央行的政策看，主要是圍繞去庫存角度進行的，對于去庫存的效果自然是明顯的。而北京市場本身就屬于一個去庫存快的城市，近期的庫存積壓本質上是暫時的現象。在央行此次政策潤滑劑功能釋放的情況下，今年四季度北京去庫存的速度會加快。

《中國經營報》今日報道稱，一位要求匿名的中房協副秘書長表示，“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進行局部微調。可能大的原則前提下，在局部開出一些口子，這樣就可以再次釋放一些有效需求以緩解庫存壓力。其實政府自身也很迫切想解決庫存壓力。”

不過，他預計這種“開口子”的微調不會在今年四季度實現。“預計將在明年上半年，兩會結束后有機會釋放出現。因為政策調整需要時間差。”（騰訊財經綜合）