業(yè)內(nèi)人士介紹，由于國內(nèi)REITs相關(guān)法規(guī)和稅收政策尚未完善，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)搭建的REITs融資平臺實際上是對標(biāo)準(zhǔn)化REITs做了細(xì)微調(diào)整，通過券商或基金子公司的“資產(chǎn)支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者，一般被稱為類REITs產(chǎn)品。

　　作為資產(chǎn)證券化的分支，類REITs的市場近年發(fā)展迅速，發(fā)行規(guī)模增長顯著。2017年，國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.67億元，較上年增長156.1%。從存量上看，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至23日，交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只，總發(fā)行規(guī)模為664.48億元。

　　“REITs符合諸多政策要求，如服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、防控金融風(fēng)險、推動高質(zhì)量發(fā)展和實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。”某REITs行業(yè)研究平臺主編劉洋表示，REITs可對落實“三去一降一補(bǔ)”的宏觀政策有所助益，盤活各類存量經(jīng)營性不動產(chǎn)，降低政府和企業(yè)財務(wù)杠桿，化解信貸市場期限錯配和高杠桿風(fēng)險。REITs在租賃住房市場、PPP、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市更新等領(lǐng)域具有廣闊發(fā)展空間。

　　自2017年10月以來，長租公寓證券化受市場關(guān)注，住房租賃類REITs產(chǎn)品加速獲批。

　　劉洋表示，住房租賃REITs是我國地產(chǎn)行業(yè)未來十年的重要發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入存量時代，近期房企開發(fā)貸面臨收縮，房企融資環(huán)境不會像以往那樣寬松，資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的總量將減少，高價地情況將趨減，取而代之的是房企將注意力轉(zhuǎn)向安全系數(shù)相對較高的地產(chǎn)金融領(lǐng)域。住房租賃市場作為國家政策密集加碼、長期支持的領(lǐng)域，發(fā)展住房租賃REITs可謂恰逢其時。

　　多家券商布局REITs業(yè)務(wù)

　　類REITs項目發(fā)展成為券商等機(jī)構(gòu)關(guān)注重點。Wind數(shù)據(jù)顯示，在交易所掛牌的30只類REITs產(chǎn)品中共有15家機(jī)構(gòu)參與發(fā)行，其中以證券公司或券商資管子公司為主，共有9家參與發(fā)行產(chǎn)品18只，占總發(fā)行數(shù)量一半以上。從規(guī)模看，排名前三的華夏資本、恒泰證券、中信證券合計規(guī)模達(dá)355.91億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，REITs被認(rèn)為是尚待券商投行和資管機(jī)構(gòu)開發(fā)的一片“藍(lán)海”。在REITs運(yùn)作中，券商資管機(jī)構(gòu)或投行扮演的是發(fā)行機(jī)構(gòu)及承銷商角色。光大證券固定收益總部執(zhí)行總經(jīng)理高健認(rèn)為，住房租賃REITs是不錯的券商創(chuàng)新發(fā)展方向。據(jù)測算，我國公募REITs市場規(guī)模可達(dá)12萬億元，住房租賃REITs市場規(guī)模可達(dá)近2萬億元。

　　在高健看來，這么大的市場容量，絕大多數(shù)有條件的券商都會布局這塊業(yè)務(wù)。但REITs市場是有門檻的，前期項目比較少，且大多有創(chuàng)新示范需求，這種情況下融資方會傾向大型券商、經(jīng)驗豐富的實操團(tuán)隊，一般中小券商現(xiàn)階段較難打開局面。

　　在談及券商等機(jī)構(gòu)如何布局REITs業(yè)務(wù)時，高健表示，排名靠前的券商從事類REITs業(yè)務(wù)經(jīng)驗豐富、人員配備充足，實操層面已很少存在法律、稅務(wù)等方面的困難，更多的是精益求精及針對特定項目的定制化設(shè)計。對領(lǐng)先券商來說，業(yè)務(wù)開展的難點可能是項目儲備問題。

　　公募REITs積極醞釀

　　類REITs產(chǎn)品的密集掛牌推升市場對公募REITs出爐的預(yù)期。深交所日前發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2018-2020年)》指出，探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則，推動相關(guān)主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策，營造良好市場環(huán)境。沉寂多年的公募REITs有望迎來新突破。

　　專家認(rèn)為，目前，國內(nèi)交易所掛牌的類REITs產(chǎn)品在法律關(guān)系、底層交易結(jié)構(gòu)、監(jiān)管要求等環(huán)節(jié)與國際成熟市場產(chǎn)品基本一致，只是交易平臺、發(fā)行方式等方面存在差別。類REITs產(chǎn)品多在交易所綜合協(xié)議交易平臺或固定收益平臺交易，屬于私募產(chǎn)品，與集中競價交易系統(tǒng)相比，交投不太活躍。如果公募REITs推出，應(yīng)在集中競價交易系統(tǒng)交易，增加金融產(chǎn)品流動性。

　　“當(dāng)前REITs的發(fā)展環(huán)境是最佳狀態(tài)。”劉洋認(rèn)為，監(jiān)管層、實務(wù)界和學(xué)術(shù)界等都在積極推動REITs落地。PPP領(lǐng)域是REITs落地最有希望的突破口和落腳點。基于政府高層、監(jiān)管口徑的考量，公募REITs今年就會推出的可能性較大。

　　高健認(rèn)為，REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具，社會資本投入占比提升是住房租賃市場發(fā)展必然方向，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制體系構(gòu)建。

　　對于存在的問題，劉洋表示，首先，公募REITs法律架構(gòu)和業(yè)務(wù)規(guī)則很關(guān)鍵，因為REITs必須要在資本市場上全流通，而且必須要實現(xiàn)規(guī)范的高質(zhì)量發(fā)展。其次，整個市場目前為止操作過創(chuàng)新REITs項目的人員數(shù)量不多，人才儲備和投資者教育要跟上。最后，REITs設(shè)立、持有、退出環(huán)節(jié)稅收都很高，應(yīng)明確稅收中性原則。記者 林婷婷