2014年，十八屆三中全會(huì)后第一年。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉先生在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2014年將是被行業(yè)所牢記的一年。自20世紀(jì)80年代末起步發(fā)展，25年之后的今天，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步從“開(kāi)發(fā)為王”的行業(yè)格局進(jìn)入房地產(chǎn)的“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”。2014年，將成為中國(guó)房地產(chǎn)“后開(kāi)發(fā)時(shí)代元年”。

　　三大原因促成轉(zhuǎn)折年

　　胡景暉說(shuō)，三大主要原因促使2014年將成為行業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折之年。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)使然

　　世界上房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，普遍遵循從開(kāi)發(fā)為主向以存量房交易、物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)變的一般規(guī)律，中國(guó)也不例外。2013年，“北上廣深”四大一線城市存量房交易量遠(yuǎn)超新房交易量，部分二線城市如南京、天津、杭州、成都等緊隨其后，其中，2013年上海的二手房交易總量更是達(dá)到前所未有的32萬(wàn)套，創(chuàng)下中國(guó)有史以來(lái)單一城市二手房交易量的新高，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量房時(shí)代”已是業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)。

　　政府把脈和調(diào)控使然

　　2013年自十八屆三中全會(huì)之后，政府關(guān)于行業(yè)發(fā)展的思路更加明晰，除了既有的樓市調(diào)控政策在2014年持續(xù)發(fā)力外，一系列關(guān)乎中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也將在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、保障房戰(zhàn)略、房地產(chǎn)調(diào)控去行政化等一系列關(guān)系市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的思路及政策，將使2014年成為具有奠基意義的一年。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)知使然

　　在經(jīng)歷了2013年的“漲”聲不斷之后，進(jìn)入2014年，業(yè)內(nèi)人士對(duì)年度的市場(chǎng)變化的預(yù)期看穩(wěn)。在部分二線城市供應(yīng)量過(guò)剩、市場(chǎng)土地供應(yīng)量保持 增加、銀行流動(dòng)性受到控制等因素面前，2014年將更有可能呈現(xiàn)“穩(wěn)中有變”的特征，對(duì)于“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”元年來(lái)說(shuō)，“穩(wěn)中有變”正是行業(yè)轉(zhuǎn)折新起點(diǎn)的標(biāo) 志。

　　房?jī)r(jià)漲幅將趨緩

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一年的走向，胡景暉認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將由之前的以“抑需求”為主，轉(zhuǎn)向在“抑需求”的基礎(chǔ)上，力促樓市供 應(yīng)，在“增供應(yīng)、抑需求、加快長(zhǎng)效機(jī)制落地”的情況下，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為房?jī)r(jià)漲幅趨緩、整體趨穩(wěn)，交易總量與 2013年相比基本持平或略有減少。

　　供應(yīng)大幅增加，緩解供需矛盾

　　在2013全年，全國(guó)105個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，土地供應(yīng)總量達(dá)31.69萬(wàn)公頃，較2012年增加12.33%，其中住宅用地供應(yīng)較2012年增加32.71%。2014年年初，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)的熱度不減，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份北京市土地出讓金額高達(dá)406億元，上海超過(guò)200億元，二線城市的杭州也達(dá)近340億元。土地供應(yīng)的增加勢(shì)必將促進(jìn)未來(lái)房源供應(yīng)量的增多，從而有效緩解供需矛盾。

　　抑需求，市場(chǎng)趨向平衡

　　2013年年底，“北上廣深”一線城市及一些房?jī)r(jià)漲幅較快的二三線城市紛紛出臺(tái)”樓市調(diào)控加強(qiáng)版“舉措，“京七條”加大自住房供應(yīng)，收緊貸款; “滬七條”提高二套房首付至70%，外地戶籍買房社保要求提高至2年;“穗五條”提高房貸門檻，外地戶籍買房個(gè)稅繳納要求提高至3年;“深八條”也將二套 房首付比例提升至7成，而且在新年伊始，多地政府表態(tài)要從嚴(yán)樓市調(diào)控不放松。與此同時(shí)，政府加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的控制，信貸適度偏緊，市場(chǎng)需求將受到抑制， 促使市場(chǎng)趨向平衡。

　　長(zhǎng)效機(jī)制逐步落地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

　　十八屆三中全會(huì)后，一系列以建立“長(zhǎng)效機(jī)制”為目標(biāo)的政策、法規(guī)將逐步發(fā)揮其影響力，如土地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅立法與改革、國(guó)土部牽頭推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地等等。2014年內(nèi)，這些更具深層力度的影響將漸漸呈現(xiàn)，并改變行業(yè)和普通民眾對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　開(kāi)啟行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)

　　胡景暉表示，存量房交易、物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)，房產(chǎn)衍生金融服務(wù)，以及這些業(yè)務(wù)的電商化運(yùn)作將成為“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”未來(lái)10～20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。

　　第一，大城市加速進(jìn)入存量房時(shí)代，市場(chǎng)交易以二手房和房屋租賃交易為主，二、三線城市也很快將步其后塵。在此情況下，中介市場(chǎng)也將更加發(fā)達(dá)，進(jìn)一步向行業(yè)規(guī)范化、企業(yè)規(guī)模化、管理精細(xì)化方向發(fā)展。針對(duì)存量房交易的法律法規(guī)將進(jìn)一步完善，針對(duì)經(jīng)紀(jì)人管理的個(gè)人信用檔案制度將逐步建立，一批全國(guó)性的大型連鎖品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將占據(jù)主要的市場(chǎng)份額。

　　第二，住宅及商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等運(yùn)營(yíng)模式將迎來(lái)機(jī)遇。在這些方面，走在前列的大型房企已培育出目前較為成熟的模式，如萬(wàn) 達(dá)商業(yè)地產(chǎn)綜合體模式和萬(wàn)科以第五食堂為核心的“社區(qū)成熟度計(jì)劃”，也有如花樣年旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)所探索的依托社區(qū)大數(shù)據(jù)的“智能綜合型社區(qū)運(yùn)營(yíng)和物業(yè) 管理”等。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，城市功能分區(qū)和社區(qū)發(fā)展的不斷深入，住宅、商業(yè)物業(yè)、社區(qū)的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理仍然擁有廣闊的空間和深厚的市場(chǎng)潛力。

　　第三，房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)也將更具活力。從簡(jiǎn)單的房租支付到復(fù)雜的金融理財(cái)產(chǎn)品，房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)的空間巨大。非金融類不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)托管，REITs房地產(chǎn)信托投資基 金，MBS住房抵押貸款證券化等房地產(chǎn)行業(yè)衍生金融服務(wù)業(yè)務(wù)將更具有活力，房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)將更加趨向于專業(yè)化的理財(cái)服務(wù)。中國(guó)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)市 場(chǎng)中，與行業(yè)相關(guān)的衍生金融服務(wù)將會(huì)迎來(lái)更多的客戶群，銀行和金融體系改革將進(jìn)一步促進(jìn)衍生金融服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化。

　　胡景暉說(shuō)，隨著未來(lái)網(wǎng)絡(luò)數(shù)字科技領(lǐng)域的不斷發(fā)展，以上的三個(gè)方向都將以大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為基礎(chǔ)，依托于網(wǎng)絡(luò)，電商化運(yùn)作，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的再度攜手將推進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的真正到來(lái)，這也將成為后開(kāi)發(fā)時(shí)代行業(yè)發(fā)展的一大特征。