業(yè)績(jī)重壓下，樓市并無(wú)新事，開發(fā)商繼續(xù)著降價(jià)撬動(dòng)成交的戲碼。剛剛過去的周末，東五環(huán)某首次入市項(xiàng)目在建委預(yù)售價(jià)格上打了8折后開盤，如愿獲得9成去化率。

　　一大波項(xiàng)目因價(jià)格讓步走上了成交套數(shù)排行榜的領(lǐng)先位置。在2014年這場(chǎng)凈利潤(rùn)與銷售額的抉擇之中，開發(fā)商顯然傾向舍利保量。但介于降價(jià)等原因，房企盈利能力正為白銀頹勢(shì)所累，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃诿髂瓿跫�中公布業(yè)績(jī)時(shí)迎來(lái)最差成績(jī)單。

　　降價(jià)快消之后

　　北京某著名國(guó)企開發(fā)的東五環(huán)項(xiàng)目上周六首次開盤。花費(fèi)6.85億元獲取土地后14個(gè)月，這個(gè)高點(diǎn)拿地低點(diǎn)入市的改善型項(xiàng)目報(bào)出了不可想象的低價(jià)。

　　該項(xiàng)目一期共144套房源，均價(jià)50000元/平方米。開盤當(dāng)天，6號(hào)樓1、2兩個(gè)單元96套房源一并發(fā)售，實(shí)際售價(jià)卻是：39800元/平方米。

　　北京市住建委官網(wǎng)顯示，該盤于12月18日獲批5、6號(hào)樓的預(yù)售許可證，官方審批價(jià)格為47390/平方米至50090元/平方米，一期開盤價(jià)格較預(yù)期調(diào)低了近20%。

　　為吸引購(gòu)房人簽約，開發(fā)商還為按時(shí)付款者設(shè)置了其它點(diǎn)位優(yōu)惠。據(jù)悉，該項(xiàng)目20日總共吸引近兩百位購(gòu)房人到場(chǎng)選房，一日去化率達(dá)到9成。

　　晉升12月明星樓盤的還有該國(guó)企開發(fā)的另一地鐵項(xiàng)目。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭稱，后者單周成交量平均保持在70套以上，只不過“高成交量也是以價(jià)格換來(lái)的”。以總價(jià)280萬(wàn)的兩居為例，開發(fā)商設(shè)置的優(yōu)惠幅度高達(dá)19萬(wàn)，正是因此，該地鐵盤成為回龍觀近期銷量最好的一個(gè)。

　　“我們的項(xiàng)目原本就希望賣到5萬(wàn)塊。”該房企內(nèi)部人士向網(wǎng)易房產(chǎn)透露，上周開盤的項(xiàng)目拿地時(shí)樓面價(jià)僅有12000元/平方米，2013年10月拍下土地之初，公司曾期許借其完成利潤(rùn)突破，但“市場(chǎng)行情最終影響了定價(jià)水平，在回款和利潤(rùn)之間，必須做出一定權(quán)衡”。

　　一直因低迷利潤(rùn)和負(fù)債率受到詬病的北京國(guó)企2014年繼續(xù)陷入泥沼。今年前11個(gè)月，其僅完成目標(biāo)銷售額的82%，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的38家房企中位列第19位。下半年的幾輪割肉降價(jià)后，該公司公告稱有望達(dá)成2014年合同銷售金額目標(biāo)，但投資收益卻也在同一時(shí)間來(lái)到負(fù)值。

　　盈利欲望催生漲價(jià)？

　　“大規(guī)模降價(jià)的時(shí)候，去化越快，利潤(rùn)率受影響越多。”蘭德咨詢總裁宋延慶則在接受媒體采訪時(shí)表示，中國(guó)房企毛利率正以每年3至5個(gè)百分點(diǎn)的高速度下滑，凈利潤(rùn)率的下滑速度為1個(gè)百分點(diǎn)。

　　一個(gè)顯而易見的情況是，開發(fā)商陷入了量升、價(jià)跌、利潤(rùn)降的不利局面。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，35家上市房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了12731.8億，同比上漲10%。在網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的12月份北京房企成交套數(shù)榜單中，保利、北京城建、富力、恒大、萬(wàn)科、首開、中國(guó)鐵建、金隅等均躋身前十名。剔除自住房影響，這些房企因旗下北京城建·勝茂廣場(chǎng)、富力童話時(shí)光、首開香溪郡、中國(guó)鐵建青秀尚城等大手筆降價(jià)賣房的靈活策略，搭上了年末最后一班促銷順風(fēng)車。但去化提速遮不住利潤(rùn)率下降的隱憂。

　　以2014年頻繁割肉降價(jià)的北京著名國(guó)企為例，網(wǎng)易房產(chǎn)記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，其2014年第一季度歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為3.24億，增長(zhǎng)357.58%；第二季度凈利潤(rùn)為4.49億元，增長(zhǎng)124.48%；第三季度凈利潤(rùn)為4.26億元，增長(zhǎng)95%。下行的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率清晰展示了該企業(yè)2014年?duì)I業(yè)額的真正成色。

　　中國(guó)龍頭房企萬(wàn)科總裁郁亮曾給出悲觀預(yù)計(jì)：白銀時(shí)代，房地產(chǎn)利潤(rùn)率將向制造業(yè)靠近。在2014年冬天，這個(gè)數(shù)字或許就會(huì)跌破警戒線。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2014年上半年18家主流房地產(chǎn)企業(yè)中，近7成房企核心凈利潤(rùn)率下跌，其中已有4成不足10%。

　　一位證券分析師在接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時(shí)表示，捍衛(wèi)利潤(rùn)率的初衷或?qū)⑼苿?dòng)房企在明年的漲價(jià)動(dòng)作。截至目前，融創(chuàng)、龍湖、綠城等大型開發(fā)商均放出風(fēng)聲將在2015年提價(jià)，不過大部分未獲準(zhǔn)確證實(shí)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，政策集中落地帶來(lái)的市場(chǎng)利好和各地對(duì)于樓市政策的相對(duì)差異，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)宏觀樓市價(jià)格可能出現(xiàn)分化的情況。“開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)的一、二線重點(diǎn)城市，價(jià)格止跌企穩(wěn)甚至小幅反彈將可能出現(xiàn)。即便開發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)率有追求，在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性供大于求的二、三、四線城市，價(jià)格穩(wěn)中有降仍是大概率事件。”