2014年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，商業(yè)市場過剩風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，而城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)儼然被各界看成是一片新藍(lán)海，綠地、萬科加快拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)體企業(yè)圈地尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，國際資本黑石、淡馬錫等進(jìn)行新一輪的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注資活動，非標(biāo)企業(yè)大量涌入使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭更加激烈。同時(shí)自貿(mào)區(qū)市場衍生的跨境電商、供應(yīng)鏈金融等又潛藏著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。

　　一、國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

　　產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的直接推動力，發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成熟發(fā)展期，國內(nèi)正處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期。

　　1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷史發(fā)展階段：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段與技術(shù)革新密切相關(guān)

　　起源于工業(yè)發(fā)展帶來的規(guī)�；�生產(chǎn)需求，第三次工業(yè)革命后工業(yè)用地需求量迅速增加，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。電子信息技術(shù)及第三產(chǎn)業(yè)崛起推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展成熟期。

　　依托技術(shù)進(jìn)步和結(jié)構(gòu)升級，產(chǎn)業(yè)在不同區(qū)域轉(zhuǎn)移，各國先后迎來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。

　　2、我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移疊加，處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期

　　我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和產(chǎn)業(yè)鏈條同時(shí)升級，疊加產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間轉(zhuǎn)移，處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期。產(chǎn)業(yè)升級是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的直接推動力，目前我國第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和第四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移同時(shí)進(jìn)行。一方面，東部沿海地區(qū)開始進(jìn)行新一輪產(chǎn)業(yè)升級，逐步發(fā)展知識密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，將化工、機(jī)械、建材等勞動密集型和資本密集型傳統(tǒng)制造業(yè)向甘肅、寧夏等西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。