淡季成交如期回落,但需求端可能并不疲弱:受春節(jié)假期因素影響,整體環(huán)比大幅下降42%,而同比方面,今年2 月經(jīng)歷了完整的春節(jié)假期疊加去年12 月銷(xiāo)量放量而2 月份推盤(pán)較少的影響,多數(shù)城市同比也有較大幅下降,整體同比下降11%,其中四個(gè)一線城市中,北京同比上漲76%,上海同比基本持平,而深圳廣州的同比則有所下降。2015 年1-2 月重點(diǎn)城市累計(jì)同比上升5%,整體而言與去年基本接近。我們統(tǒng)計(jì)的三個(gè)城市二手房成交同比都有所上升,其中深圳二手房同比上升85%。南京和天津的二手房成交同比分別上升26%和17%,結(jié)合我們關(guān)注的其他幾個(gè)城市周度二手房數(shù)據(jù),可以看到二手房成交表現(xiàn)較為旺盛,由于二手房成交不受推盤(pán)因素的影響,我們認(rèn)為反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求仍然較為旺盛的情況,與我們調(diào)研的地產(chǎn)公司反饋的情況基本一致。我們認(rèn)為,由于12 月銷(xiāo)售的大幅反彈,1-2 月受春節(jié)假期和推盤(pán)的雙重影響,多數(shù)城市累計(jì)成交與上年同期基本相當(dāng),基本符合預(yù)期。從二手房成交和萬(wàn)科等企業(yè)的推盤(pán)認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看,主要重點(diǎn)城市需求相對(duì)較為旺盛,3 月是傳統(tǒng)的推盤(pán)旺季,我們預(yù)期在貨幣寬松的情況下,3 月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將有所改善,同時(shí)我們?nèi)匀豢春娩N(xiāo)售在2015 年的持續(xù)復(fù)蘇。

房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)走勢(shì)略弱于上月。全國(guó)百城房?jī)r(jià)2 月環(huán)比下降0.24%(1 月:+0.21%),1 月房?jī)r(jià)環(huán)比在連續(xù)8 個(gè)月下降后首次出現(xiàn)上升,而本月環(huán)比再次下跌,房?jī)r(jià)的表現(xiàn)相對(duì)較弱。我們認(rèn)為隨著全國(guó)地產(chǎn)成交的溫和復(fù)蘇,房?jī)r(jià)環(huán)比將逐步回升,而核心一二線城市房?jī)r(jià)面臨的上漲壓力將較為明顯,一線城市房?jī)r(jià)上漲在即。但是考慮到全國(guó)整體市場(chǎng)多數(shù)三四線城市面臨的庫(kù)存壓力很大,我們?nèi)匀徽J(rèn)為在二季度末之前,全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大,不會(huì)促發(fā)政策面預(yù)期的轉(zhuǎn)向。

土地市場(chǎng):土地供給和成交都有所回落,但溢價(jià)率基本維持。300 城市推出住宅用地面積環(huán)比減少47%,同比減少55%。成交住宅類用地成交環(huán)比減少55%,同比減少68%。但溢價(jià)率仍然維持,2 月300 個(gè)城市住宅類用地溢價(jià)率9%,較上月下降2 個(gè)百分點(diǎn)。

政策層面:2 月央行進(jìn)行了一次降準(zhǔn)和一次降息,地產(chǎn)板塊反應(yīng)平淡,未來(lái)貨幣政策仍有持續(xù)寬松的空間,同時(shí)關(guān)注首付貸比例下降的可能性。

我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)成交影響微弱。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)我們?nèi)匀痪S持“推薦”評(píng)級(jí),當(dāng)前開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)股存在一定的回調(diào),但是我們認(rèn)為在貨幣政策寬松常態(tài)化的背景下,地產(chǎn)基本面復(fù)蘇將貫穿2015 年全年。3 月推盤(pán)量將有所增加,預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市成交回升的概率較大,可能打消當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)基本面過(guò)于負(fù)面的擔(dān)憂,催化股價(jià)的進(jìn)一步上升。推薦標(biāo)的方面:公司層面持續(xù)推薦本輪周期中拿地策略較好的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn),大股東資源豐富、想象空間較大的國(guó)興地產(chǎn),代理銷(xiāo)售龍頭且受互聯(lián)網(wǎng)金融催化的世聯(lián)行和高杠桿大盤(pán)開(kāi)發(fā)且估值相對(duì)較低的高彈性品種中南建設(shè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:銷(xiāo)量回升幅度和持續(xù)性低于預(yù)期,房?jī)r(jià)快速上漲政策轉(zhuǎn)向