中國(guó)指數(shù)研究院4月13日發(fā)布《2015年一季度中國(guó)房地產(chǎn)（專題閱讀）市場(chǎng)研究報(bào)告》，2015年一季度百城住宅價(jià)格延續(xù)去年四季度下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅明顯收窄，累計(jì)小幅下跌0.18%，各月份漲跌幅均在0.25%以內(nèi)，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年6月-2014年4月百城住宅均價(jià)連續(xù)23個(gè)月環(huán)比上漲，2014年5月首次下跌，2014年全年累計(jì)下跌2.69%。進(jìn)入2015年，百城價(jià)格以平穩(wěn)變化為主，一季度累計(jì)微跌0.18%，跌幅較2014年四季度收窄1.04個(gè)百分點(diǎn)�！� 

第一部分：2015年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：聚焦去庫(kù)存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)多輪政策組合改善市場(chǎng)供求

2015年一季度，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市庫(kù)存高企、市場(chǎng)信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促消費(fèi)，鼓勵(lì)自住和改善性需求。央行實(shí)行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，同時(shí)降低二套房首付，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購(gòu)房壓力，提升消費(fèi)能力。而兩會(huì)定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，中央地方供需兩端政策齊出，刺激需求促進(jìn)庫(kù)存去化，改善性需求獲重大支持。去庫(kù)存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)是2015年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)，未來(lái)貨幣政策仍有望趨于寬松，地方或可因城施策出臺(tái)進(jìn)一步刺激措施。

貨幣政策逐步寬松金融信貸組合效應(yīng)推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

降息降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，今年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重預(yù)調(diào)微調(diào)，更加注重定向調(diào)控，積極的財(cái)政政策要加力增效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。2月央行在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下，先后下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，5年以上貸款利率已降至十年新低。

此輪降準(zhǔn)降息是央行通過(guò)適度微調(diào)貨幣政策，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造寬松適度的貨幣金融環(huán)境，符合市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（專題閱讀）來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)向市場(chǎng)釋放資金流動(dòng)性，促進(jìn)企業(yè)融資與個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)，而降息則直接降低購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求。整體的量化寬松帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售積極向好，助力消化地方庫(kù)存壓力，為樓市增強(qiáng)信心與活力。

二套房首付下調(diào)，利好改善性住房需求。季末，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，提出對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

兩會(huì)提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持自住型住房和改善性住房需求。”信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響歷來(lái)最為顯著，相關(guān)部門(mén)緊隨兩會(huì)精神出臺(tái)信貸新政對(duì)改善性住房需求進(jìn)行支持，超預(yù)期下調(diào)二套房商業(yè)信貸首付比例至四成，寬松程度與2009年相當(dāng)。下調(diào)二套房首付政策降低了購(gòu)房門(mén)檻，將刺激潛在改善性住房需求釋放，尤其是針對(duì)一二線城市中首改房的自住需求釋放有明顯刺激作用。新政將有力促進(jìn)市場(chǎng)成交回暖，庫(kù)存壓力去化效應(yīng)也將逐漸顯現(xiàn)。

中央地方公積金政策積極調(diào)整，刺激自住、改善性需求積極入市。住建部在全國(guó)住房公積金管理會(huì)議中明確要提高資金使用效率，進(jìn)一步降低門(mén)檻，增加公積金貸款額度，用好用足公積金。此前住建部已連續(xù)下發(fā)多個(gè)文件，要求切實(shí)提高住房公積金資金的使用效率。年初國(guó)管公積金貸款最高額度上調(diào)至120萬(wàn)元，明確將加大對(duì)職工購(gòu)買(mǎi)首套房的貸款支持力度。而地方積極跟進(jìn)，以福建“閩七條”為首的放寬首套、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與降低公積金貸款使用門(mén)檻的地方政策，開(kāi)啟了地方公積金政策寬松調(diào)整新浪潮。多省市相應(yīng)調(diào)整放寬公積金信貸政策，通過(guò)提高貸款額度、降低首付比例等方式支持住房需求。一系列公積金改革政策的出臺(tái)，將明顯減輕購(gòu)房群體購(gòu)房壓力，提升其購(gòu)房能力，將刺激潛在自住與改善性需求加速入市，緩解樓市庫(kù)存去化壓力。預(yù)計(jì)將有更多城市，尤其是三四線城市根據(jù)地方特點(diǎn)和需要，出臺(tái)類似的公積金調(diào)整舉措化解樓市庫(kù)存。

多管齊下去化樓市庫(kù)存供需兩端同調(diào)整穩(wěn)定市場(chǎng)

需求層面：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整，持續(xù)提升市場(chǎng)交易活力。季末，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅，免征期限由此前的5年下調(diào)為2年。免征期的放寬將加快二手房流通速度、減免部分二手房流轉(zhuǎn)成本，促進(jìn)更多二手房與購(gòu)買(mǎi)者入市，刺激交易，活躍市場(chǎng)消費(fèi)。而二手房市場(chǎng)的變化也將促使新房市場(chǎng)發(fā)生量?jī)r(jià)變化。

探索回購(gòu)商品房作保障房，化解市場(chǎng)存量。住建部表示“拓寬保障房源渠道，注意通過(guò)市場(chǎng)籌集房源作為保障房”。兩會(huì)也提出要把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這一方式將提高棚改居民安置效率，同時(shí)打通保障房源與存量房銜接，對(duì)于部分高庫(kù)存城市而言，可進(jìn)一步去化市場(chǎng)庫(kù)存。目前福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省區(qū)已在試點(diǎn)回購(gòu)商品房用作保障房，也有多地政府表態(tài)將出臺(tái)政策支持保障房源與市場(chǎng)存量接軌。

供應(yīng)層面：控制土地供應(yīng)，優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，供應(yīng)端緩解庫(kù)存壓力。2015年3月25日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出要因地制宜確定住房用地規(guī)模，住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，從而確保市場(chǎng)供需平衡。同時(shí)指出，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，各地也可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。通過(guò)對(duì)存量房源的優(yōu)化調(diào)整，將在一定程度上緩解房企銷(xiāo)售壓力，有效促進(jìn)市場(chǎng)供求狀況的改善。

加快落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式推行，明確權(quán)屬盤(pán)清房地產(chǎn)行業(yè)基底。2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，并率先在南京、哈爾濱、廈門(mén)等12個(gè)城市試行。今年各地兩會(huì)政府報(bào)告中，不動(dòng)產(chǎn)登記也成為政府工作的一項(xiàng)重點(diǎn)，明確年內(nèi)積極推行不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)和機(jī)構(gòu)調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本制度，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，盤(pán)清存量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)管理打造基底。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的完善和信息共享將為房地產(chǎn)稅等制度改革及相關(guān)政策提供數(shù)據(jù)支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

深化農(nóng)村土地改革，落實(shí)戶籍改革制度。中央一號(hào)文件《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)全面深化農(nóng)村土地改革，推動(dòng)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)建立，引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)全國(guó)33個(gè)縣級(jí)改革單位開(kāi)始試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。2月15日《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問(wèn)題的框架意見(jiàn)》提出，要加大戶籍制度改革，取消暫住證制度，全面實(shí)施居住證制度，建立健全與居住年限等相掛鉤的基本公共服務(wù)提供機(jī)制。居住證全面實(shí)施有利于保障外來(lái)人口權(quán)益，促進(jìn)城市管理和人口有序流動(dòng)，同時(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)移，利好房地產(chǎn)發(fā)展。

完善住房制度建設(shè)，健全多層次住房體系。1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。隨后，中央提出放寬提取住房公積金支付房租條件的通知，進(jìn)一步加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。租賃市場(chǎng)發(fā)展完善將進(jìn)一步健全多層次住房體系，有助于保障民生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行。

新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)落地，區(qū)域一體化進(jìn)一步推進(jìn)。江蘇、安徽兩省及寧波等62個(gè)城市（鎮(zhèn)）成為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入實(shí)操階段。同時(shí)今年兩會(huì)強(qiáng)調(diào)，要加快自貿(mào)區(qū)建設(shè)和“一帶一路”、構(gòu)建全方位對(duì)外開(kāi)放新格局，推動(dòng)京津冀一體化和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)中西部開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、加快中西部新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。加快推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)成為2015年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)和新增長(zhǎng)點(diǎn)。