2015年第一季度，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟，下行壓力大增，國(guó)家和地區(qū)增長(zhǎng)呈分化態(tài)勢(shì)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于預(yù)期，表現(xiàn)疲軟；歐盟經(jīng)濟(jì)整體向好，但國(guó)家間表現(xiàn)參差不齊；日本經(jīng)濟(jì)呈復(fù)蘇態(tài)勢(shì)；印度、俄羅斯、巴西等新興國(guó)家經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)非常不均衡。那么，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、分化明顯的背景下，世界房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)怎樣？

　　本專題選取美國(guó)、歐盟（主要是英國(guó)）、日韓、澳大利亞、香港等國(guó)家和地區(qū)作為樣本，側(cè)重分析這些國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)，以房?jī)r(jià)指數(shù)變化窺視未來(lái)幾個(gè)季度全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　一、美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與地產(chǎn)市場(chǎng)

　　（一）全美房?jī)r(jià)指數(shù)

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2015年第一季度，全美房?jī)r(jià)指數(shù)為167.1，同比上漲4.2%，連續(xù)12個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；環(huán)比上漲0.4%，扭轉(zhuǎn)了2014年第四季度微幅下跌的趨勢(shì)。因此，近期來(lái)看，全美房?jī)r(jià)指數(shù)處于平穩(wěn)上升階段。

　　歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)指數(shù)最新的一個(gè)漲跌周期始于2006年，當(dāng)年第三季度，全美房?jī)r(jià)指數(shù)攀升至近十年的峰值后開始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低點(diǎn)134.7，隨后反彈，目前仍處于上行通道中。究其原因，之前由于美聯(lián)儲(chǔ)采取寬松貨幣政策，連續(xù)降息，加上市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，全美房?jī)r(jià)指數(shù)不斷上揚(yáng)，之后美國(guó)次貸危機(jī)和金融危機(jī)爆發(fā)，全美房?jī)r(jià)指數(shù)一路下跌，在美聯(lián)儲(chǔ)零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，全美房?jī)r(jià)指數(shù)觸底反彈，穩(wěn)步回升。

　　圖12004Q1-2015Q1全美房?jī)r(jià)指數(shù)季度變化（2000Q1=100）

　　（二）美國(guó)大城市房?jī)r(jià)指數(shù)

　　在大城市層面，2015年第一季度，紐約、洛杉磯、舊金山三大城市房?jī)r(jià)指數(shù)分別為175.2、227.9、200.5，同比分別上漲2.3％、5.4％、9.3％，環(huán)比分別上漲-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期舊金山房?jī)r(jià)上漲最快、市場(chǎng)最熱，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)最平穩(wěn)。

　　歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，紐約、洛杉磯、舊金山三大城市房?jī)r(jià)指數(shù)，除舊金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房?jī)r(jià)指數(shù)外，均高于全美房?jī)r(jià)指數(shù)。就三者比較而言，洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暫低于紐約），紐約次之，舊金山最低（從2013年第二季度開始已超過紐約）。

　　在房?jī)r(jià)指數(shù)漲跌幅度方面，紐約波動(dòng)幅度最小，僅為56（最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的差值），舊金山次之，為97.2，洛杉磯波動(dòng)幅度最大，為114.1，表明從長(zhǎng)期來(lái)看，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)健，洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)則大起大落。

　　圖22004Q1-2015Q1紐約、洛杉磯、舊金山與全美房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)比（2000Q1=100）

　　整體上看，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)處于上行通道中，無(wú)論是全國(guó)還是舊金山、洛杉磯、紐約等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍，房?jī)r(jià)普遍上漲。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度，隨著美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)及一系列利好政策的刺激，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持升溫態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也將持續(xù)上揚(yáng)。在大城市層面，舊金山、洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)火熱狀態(tài)，而紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)則仍維持平穩(wěn)發(fā)展。

　　二、歐盟和英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與地產(chǎn)市場(chǎng)

　　（一）歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)

　　2015年第一季度房?jī)r(jià)指數(shù)，歐盟官方還未公布，從歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2014年第四季度歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)為100.3，同比上漲2.6％，連續(xù)4個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；環(huán)比下跌0.05％，是連續(xù)3個(gè)季度正增長(zhǎng)后的首次下跌。從近十年房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)看，自2005年開始，歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，2008年第二季度達(dá)到104.3的最高點(diǎn)后開始平緩下行，經(jīng)過2010、2011兩年的微幅回升后，再次下滑，直至2014年才重新轉(zhuǎn)跌回升，但仍不穩(wěn)定。從整體上看，歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)波動(dòng)幅度不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)。因此，可以判斷，2015年第一季度，歐盟房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)2014年的態(tài)勢(shì)。

　　分國(guó)家來(lái)看，2013-2014年，英法德三國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)均高于歐盟平均水平，其中德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)最高，英國(guó)次之，法國(guó)最低，但從同比和環(huán)比漲幅看，英國(guó)表現(xiàn)最強(qiáng)勁，德國(guó)居中，法國(guó)最低迷。表明近期英德房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和活躍度強(qiáng)于法國(guó)。

　　圖32005Q1-2014Q4歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)季度變化（2010=100）

　　（二）英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)

　　1、全英房?jī)r(jià)指數(shù)

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2015年第一季度，英國(guó)（UK）房?jī)r(jià)指數(shù)為207.8，同比上漲8.5％，連續(xù)13個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；環(huán)比上漲0.8％，扭轉(zhuǎn)了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趨勢(shì)。

　　從房?jī)r(jià)指數(shù)長(zhǎng)期變化趨勢(shì)看，英國(guó)最近的一個(gè)漲跌周期始于2007年，當(dāng)年第三季度房?jī)r(jià)指數(shù)達(dá)到183.6的高點(diǎn)后一路下跌，到2009年第二季度，降至近八年的低點(diǎn)159.4，之后開始震蕩回升，從2014年開始，房?jī)r(jià)指數(shù)上漲速度加快，目前仍在延續(xù)快速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

　　圖42004Q1-2015Q1英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)季度變化（2002Q1=100）

　　2、倫敦房?jī)r(jià)指數(shù)

　　在大城市層面，統(tǒng)計(jì)顯示，2015年第一季度倫敦房?jī)r(jià)指數(shù)為240.2，同比上漲8.5％，連續(xù)13個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；環(huán)比上漲0.8％，環(huán)比扭轉(zhuǎn)了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趨勢(shì)。表明倫敦在房?jī)r(jià)指數(shù)漲跌方面，與全英保持一致。

　　歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年至2011年第一季度，倫敦房?jī)r(jià)指數(shù)一直低于全國(guó)水平，從2011年第二季度開始超過全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，之后兩者差距不斷拉大，表明倫敦從2011年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，市場(chǎng)活躍度明顯強(qiáng)于其他地區(qū)。究其原因，近幾年倫敦人口、收入水平增長(zhǎng)較快，包括中國(guó)在內(nèi)的大量外資涌入倫敦購(gòu)房，拉升了倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

　　圖52004Q1-2015Q1倫敦與全英房?jī)r(jià)指數(shù)變化對(duì)比（2002Q1=100）

　　從房?jī)r(jià)指數(shù)上看，歐盟房地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度小，未來(lái)隨著歐盟經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步改善和新一輪寬松貨幣政策的實(shí)施，歐盟房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向好，穩(wěn)中有升。

　　就英國(guó)情況而言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，房?jī)r(jià)上漲較快。未來(lái)在一系列經(jīng)濟(jì)政策刺激和私人消費(fèi)的帶動(dòng)下，英國(guó)（尤其倫敦）房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速上升的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步上漲。