誰(shuí)都沒(méi)有想到，深圳今年的“金九”來(lái)得這么突然。

　　在8月以來(lái)至9月中旬，深圳樓市還在滿足于上半年的狂奔后獲得喘息機(jī)會(huì)，連購(gòu)房者都開(kāi)始放緩入市的腳步，認(rèn)為10月之前市場(chǎng)都將平穩(wěn)，可以淡定地做選擇。上周一手住宅成交976套，二手住宅成交2350套，較之前已是明顯下滑的成交數(shù)據(jù)，被市場(chǎng)判斷為價(jià)格向下調(diào)整的潛在動(dòng)力。

　　兩天開(kāi)盤或加推項(xiàng)目9個(gè)

　　令人意外的是，自9月15日開(kāi)始，遍及全市的樓盤營(yíng)銷活動(dòng)此起彼伏，連房地產(chǎn)記者們都連稱“焦頭爛額”。據(jù)深圳中原研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，單是18-19日開(kāi)盤或加推的項(xiàng)目便有9個(gè)，新增供應(yīng)便達(dá)到1998套，這還沒(méi)有包括18日剛剛拿到預(yù)售證便直接推向市場(chǎng)的深圳頂級(jí)公寓深圳灣1號(hào)。

　　推盤熱潮襲來(lái)，市場(chǎng)氣氛隨之升溫是大概率事件。從表中可以看到，即使撇開(kāi)均價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右的深圳灣1號(hào)，此次推盤無(wú)論距離市區(qū)遠(yuǎn)近，價(jià)格全部在3萬(wàn)元/平方米之上。不過(guò)，即使儒駿城立方的4.2萬(wàn)元/平方米、萬(wàn)科云城的5.8萬(wàn)元/平方米、宏發(fā)世紀(jì)城3.4萬(wàn)元/平方米紛紛捅破所在的坂田、西麗、石巖的“房?jī)r(jià)天花板”，價(jià)格高企，但各家開(kāi)發(fā)商反饋的銷售情況均在70%以上，推貨較少的陶潤(rùn)懿峰當(dāng)日售罄，熙璟城的去化率也達(dá)到95%。在感慨本土購(gòu)房者消費(fèi)力的同時(shí)，市民更多在關(guān)注，一個(gè)周末至少1500套的成交會(huì)否帶動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　深圳中原研究中心分析，9個(gè)項(xiàng)目入市創(chuàng)下近期新高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)前期的庫(kù)存快速去化之后開(kāi)始紛紛試水金九銀十，在金九銀十的后半段，成交量回升是大概率事件。“不過(guò)，眼下購(gòu)房者的態(tài)度轉(zhuǎn)變顯而易見(jiàn)。本期銷售率有所下降，其中某些相對(duì)地理位置較差的新盤的銷售并不理想，大多數(shù)項(xiàng)目?jī)H僅錄得7成的銷售率，沒(méi)有任何大規(guī)模項(xiàng)目售罄。”

　　入市需求或被再度激發(fā)

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，原本黯淡的“金九”被上一個(gè)周末擦亮成色，隨后跟進(jìn)的房企將會(huì)在中秋國(guó)慶假期后大做文章，以保證自己在“銀十”的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中分得一杯羹。數(shù)據(jù)顯示，在9月底至10月，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)迎來(lái)39個(gè)項(xiàng)目入市，區(qū)域遍布南山、龍華、寶安、福田、龍崗等地，連久無(wú)新項(xiàng)目供應(yīng)的羅湖、鹽田也加入戰(zhàn)局，產(chǎn)品類型則是住宅、公寓、別墅、寫字樓、商鋪一應(yīng)俱全。

　　多盤競(jìng)爭(zhēng)的局面，一方面將帶動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)成交熱度，剛剛放緩的入市需求很有可能被再度激發(fā)；另一方面，短期內(nèi)價(jià)格上漲的預(yù)期并不強(qiáng)烈。深圳中原認(rèn)為，新房市場(chǎng)在維持已經(jīng)很高的價(jià)格方面會(huì)有一定壓力，開(kāi)發(fā)商具有較多的手段變相降價(jià)，比如給予多樣的購(gòu)買優(yōu)惠，使實(shí)際購(gòu)買均價(jià)低于名義購(gòu)買均價(jià)。但據(jù)南都記者觀察，在應(yīng)激反應(yīng)更靈敏的二手市場(chǎng)，議價(jià)的窗口正在迅速關(guān)閉。

　　或許，“可憐”的深圳購(gòu)房者們，很快又要從“買不買”、“買哪里”的討論中，轉(zhuǎn)向“買不起”的抱怨了。

　　南山

　　未來(lái)一月供應(yīng)占全市1/3 

　　這里還有5萬(wàn)以下的房子嗎？

　　擁有蛇口、后海和前海的南山，本已是領(lǐng)漲深圳的不二人選。更出乎意料的是，隨著產(chǎn)業(yè)布局和交通改善，最后一塊“洼地”西麗也越來(lái)越受到購(gòu)房者青睞，不但有華暉云門、天悅南灣、水木丹華、塘朗城等一批鞏固片區(qū)3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米價(jià)格基礎(chǔ)的中堅(jiān)力量，更是由博林天瑞、萬(wàn)科云城領(lǐng)頭，在一年內(nèi)完成“3萬(wàn)、4萬(wàn)、5萬(wàn)”的三級(jí)跳。最新一批的萬(wàn)科云城以5.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，蓄勢(shì)沖擊“6字頭”，即將入市的寶能城，或許也將加入片區(qū)的第一梯隊(duì)。

　　告別“價(jià)廉”

　　西麗的異軍突起，補(bǔ)齊了南山房?jī)r(jià)的所有短板。在業(yè)界分析的常用指標(biāo)當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政策紅利、產(chǎn)業(yè)布局、交通便利、教育資源、生活氛圍、自然環(huán)境，南山都是目前深圳當(dāng)仁不讓的熱點(diǎn)。也正因?yàn)槿绱耍�在深圳房�(jī)r(jià)漲幅最驚人的過(guò)去12個(gè)月里，南山領(lǐng)先的距離也越拉越大。

　　根據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年10月，深圳全市的平均一手房?jī)r(jià)為26538元/平方米，南山一手均價(jià)達(dá)到49208元/平方米；而在11月突破5萬(wàn)大關(guān)后，南山一手房?jī)r(jià)在3·30新政后的今年4月來(lái)到60280元/平方米，此時(shí)全市均價(jià)剛剛達(dá)到30424元/平方米；驚人的是，僅僅4個(gè)月后，一路上揚(yáng)的南山一手均價(jià)8月已經(jīng)跨過(guò)“7萬(wàn)”關(guān)口。在還沒(méi)完全過(guò)去的9月，高揚(yáng)的南山一手均價(jià)為70642元/平方米，而深圳一手均價(jià)則有所回調(diào)，為34951元/平方米，差距已達(dá)一倍。

　　照此計(jì)算，12個(gè)月內(nèi)，南山房?jī)r(jià)在接近5萬(wàn)的情況下上漲幅度為43.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全市31.7%的漲幅。長(zhǎng)期而巨大的領(lǐng)先，基本杜絕了因供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的價(jià)格誤差。也就是說(shuō)，南山已經(jīng)全方位、全天候地告別“價(jià)廉”，新增供應(yīng)必須在“物美”上面大做文章。