多位開發(fā)商人士對記者表示，2013年以來的地價(jià)暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項(xiàng)目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

　　在對頂級豪宅進(jìn)行梳理的過程中，令人驚訝的是，以開發(fā)白領(lǐng)住宅著稱的萬科，今年在京滬深竟有數(shù)個(gè)頂豪項(xiàng)目在售。

　　這正是當(dāng)前豪宅市場一個(gè)尷尬悖論的縮影：高地價(jià)導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅，逼得萬科這樣的開發(fā)商也進(jìn)入了這一市場。

　　多位開發(fā)商人士對記者表示，2013年以來的地價(jià)暴漲，尤其是在一線城市，已經(jīng)不能支撐開發(fā)商生產(chǎn)普通住宅，眾多項(xiàng)目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉(zhuǎn)剛需產(chǎn)品的開發(fā)商，也被迫變身為豪宅開發(fā)商。

　　這帶來的結(jié)果是，豪宅供應(yīng)突然暴漲，競爭白熱化；而開發(fā)豪宅重資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也因此凸顯。

　　3000萬級的豪宅暗戰(zhàn)

　　在上半年北京白盆窯地塊出讓成功后，原萬科高級副總裁毛大慶便說，京城房價(jià)將進(jìn)入6萬元時(shí)代。

　　這說的是普通住宅的價(jià)格。水漲船高，豪宅的價(jià)格便順勢上漲到了10萬+。

　　一般而言，豪宅的成交相對穩(wěn)定。泰禾集團(tuán)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男指出，在北京的豪宅市場中，3000萬元總價(jià)是個(gè)檻。總價(jià)3000萬元以上的頂級豪宅相對穩(wěn)定，5000萬元以上總價(jià)的房源鳳毛麟角，去化速度也相應(yīng)更慢。

　　據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)房價(jià)研究數(shù)據(jù)顯示，2011年-2014年總價(jià)在3000萬以上的頂級豪宅銷量均在180套以內(nèi)，哪怕是年景最好的2013年也只是銷售了175套，其中2012年最低為127套，2014年與2011年基本持平為167套。

　　以單價(jià)計(jì)，2011-2014年，北京均價(jià)10萬以上的頂豪項(xiàng)目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

　　然而，成交量波動(dòng)較小，未來供應(yīng)驟然放大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，未來一年，北京將有20多個(gè)10萬+頂豪出現(xiàn)。目前在售的項(xiàng)目有：潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運(yùn)河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械膯蝺r(jià)10萬+豪宅項(xiàng)目則包括：萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個(gè)項(xiàng)目。

　　整體看，北京待售的頂豪項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上，其中10萬+豪宅則在1000套以上！按照此前年均銷售16套來算，要消化62年。

　　某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)指出，目前，北京市高端項(xiàng)目存量偏高、去庫存周期漫長、價(jià)格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅項(xiàng)目，最壞也是最可能發(fā)生的情況就是：有價(jià)而無市。

　　深圳市場也是一樣。去年深圳還僅有一個(gè)單價(jià)10萬的豪宅深圳灣1號，今年便冒出了10個(gè)左右，且最高單價(jià)一路攀升至20萬以上。據(jù)監(jiān)測，目前深圳市單價(jià)超10萬元的在售項(xiàng)目存量在千套左右，在頂級富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。

　　宋輝說，過去兩年高價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，加上之前幾年累積的豪宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，現(xiàn)階段總價(jià)3000萬元以上的頂級產(chǎn)品競爭十分激烈。

　　在上海，庫存問題同樣嚴(yán)峻。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嘉定和崇明的豪宅庫存消化周期均超過了50個(gè)月，而普陀、浦東和虹口等區(qū)域的庫存消化周期與新房總體情況基本相當(dāng)，僅為11個(gè)月，區(qū)域分化明顯。同時(shí)隨著年初以來遠(yuǎn)郊豪宅成交低迷，預(yù)計(jì)嘉定、崇明等區(qū)域的豪宅成交情況將更加嚴(yán)峻。

　　中原預(yù)計(jì)，2015年上海新房豪宅成交量將達(dá)到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來說，在供應(yīng)零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來16個(gè)月消化。

　　高價(jià)拿地后的尷尬

　　看了豪宅供應(yīng)的天量數(shù)字，會(huì)有一個(gè)疑問，為什么要建這么多的豪宅？

　　在國內(nèi)，知名的專業(yè)豪宅開發(fā)商并不多，如綠城、龍湖、融創(chuàng)、星河灣等。而當(dāng)前京滬深眾多的豪宅項(xiàng)目，卻是由多個(gè)非豪宅開發(fā)商操盤。

　　眾多開發(fā)商可以說是被迫進(jìn)入了這個(gè)市場�！罢�府出讓的宅地越來越少，大家都在搶，價(jià)格就越來越貴。”深圳一大型開發(fā)商人士說。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬平米。

　　在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按照目前市場供應(yīng)比例計(jì)算，這部分大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價(jià)，一線城市的商品房因此進(jìn)入了豪宅化加速期。

　　上海的商品房豪宅化趨勢也很明顯。2012年以后，上海出現(xiàn)了多個(gè)地王，并在2015年繼續(xù)出讓高價(jià)地。萬科總裁郁亮指出，開發(fā)商已無力拿這樣的地，因此今年的土地市場上往往閃現(xiàn)著金融機(jī)構(gòu)的影子。

　　在深圳，去年龍華片區(qū)出讓的一幅宅地地王單價(jià)達(dá)到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價(jià)也不過是這個(gè)水平；對開發(fā)商而言，后續(xù)產(chǎn)品售價(jià)必須達(dá)到5萬才能盈利，由此傳導(dǎo)到其他片區(qū)，導(dǎo)致整個(gè)城市房價(jià)也出現(xiàn)豪宅化的趨勢。