■在內部結構性過剩嚴重、外部環境趨于惡化的條件下，如果仍繼續原有的“經濟房地產化”導向，通過不斷刺激住房市場以維系高房價和經濟高增長，勢必降低居民消費水平，加重住房結構過剩，影響經濟的順利轉型。住房市場發展應與轉變經濟增長方式相結合，通過適度藏富于民，實現住房市場與經濟社會的協調發展。這需要創新住房政策導向，由過度強調住房市場的經濟支柱作用，轉向適度強調住房民生導向，不斷采取措施，降低居民家庭的實際住房負擔。

　　現狀：房價局部反彈，投資持續下滑

　　2015年，在宏觀政策支持力度加大特別是信貸寬松的大背景下，住房交易顯著回暖，去庫存速度加快，房價上漲城市有所增加，平均房價也止跌回升。但不同區域住房市場差異巨大，一線城市率先完成去庫存過程，房價出現一波快速上漲；二三四線城市由于前期庫存過高、需求增長相對疲軟，樓市復蘇較為緩慢。由于全國住房庫存總體水平仍較高，住房開發投資繼續下滑，對宏觀經濟增速形成拖累。

　　首先，住房均價止跌回升，漲價城市有所增多。2015年5月，中國大中城市平均房價扭轉了自2014年5月以來的跌勢，呈中低速上漲態勢。到2015年10月，100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10849元，比5月份上漲了280元。房價上漲城市有所增多。從環比看，到2015年9月，環比上漲的城市增至59個，房價環比下降的城市進一步降為41個。但到2015年10月，環比漲價與跌價城市個數又回到5月水平。從同比看，到2015年10月，同比上漲的城市增至33個，房價環比下降的城市降為67個。

　　其次，一線城市房價快速上漲，二三線城市樓市緩慢復蘇。在宏觀刺激政策特別是寬松貨幣政策的作用下，不同城市樓市表現不一。一線城市率先完成庫存去化過程，房價結束調整出現強勢反彈。二三四線城市庫存仍然較高，樓市復蘇緩慢，房價微漲或延續2014年二季度以來的跌勢。到2015年10月，一線城市房價漲速回落，二三線城市房價漲速仍低位徘徊。100個大中城市中，一線城市房價指數環比上漲1.46%，同比上漲13.75%；二線城市房價指數環比下降0.22%，同比下降1.28%；三線城市房價指數環比上漲0.05%，同比下降2.66%。其中北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價同比漲幅居全國之冠，特別是深圳，2015年房價同比漲幅驚人。

　　第三，住房交易顯著回暖，庫存水平有所下降。得益于宏觀政策對住房市場的大力扶持，住房銷售走出階段性低迷，銷售增速回升很快。到2015年10月，中國商品住房累計銷售面積為83，713.35萬平方米，同比增長7.9%。商品住房累計銷售額為54，702.71億元，同比增長18%。隨著銷量回升，庫存增速下降。庫存絕對水平也一度出現下降。到2015年9月底，中國新建商品住房待售面積降至42，474.00萬平方米，同比增長12.7%，增速比3月底下降10.8個百分點，從絕對量看也比3月底減少343萬平方米。但到2015年10月底，新建商品住房待售面積又上升至43，654萬平方米，同比上升14%。

　　第四，去庫存階段尚未完成，開發投資增速持續下滑。雖然一線城市房價迅速反彈，由于總體住房庫存水平仍處較高位，2015年開發企業主要以去庫存為主，對于投資購地積極性不高，開發投資增速持續下降，對宏觀經濟增速形成拖累。到2015年10月，中國商品住宅開發投資額累計為53，149.70億元，同比增長1.3%，增速比3月份還下降4.6個百分點。新開工面積仍然維持負增長。2015年10月，中國商品住宅累計新開工面積為87，752.70萬平方米，同比下降14.7%，增速比3月提高6.2個百分點。土地市場總體持續低迷。2015年10月，中國房地產開發累計土地購置面積為17，847.41萬平方米，同比下降33.8%，增速比3月份下降1.4個百分點。

　　第五，政策刺激力度加大，市場預期出現分化。出于對宏觀經濟不景氣的擔憂，刺激住房需求被作為拉動宏觀經濟的重要手段。購房門檻下降，融資成本降低，購房金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了部分投資投機需求的進場，避免了樓市出現一邊倒的看跌預期。宏觀刺激政策是促成2015年5月以來住房銷售速度顯著提升的重要原因。

　　困境：內部結構失衡，外部風險積聚

　　從住房市場內部看，存在顯著的結構失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過于求并存；從外部環境看，中國經濟增速放緩，人民幣(6.4279，0.0117，0.18%)貶值壓力增大，全球經濟衰退風險增加，金融市場動蕩加劇，利空因素不斷顯現。

　　(一)內部供求嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。

　　當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

　　首先，三四線城市和部分二線城市供過于求，房價下跌。過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢；一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求；另一方面，工業大發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國原有的城市規模狹小、住房老舊，無法滿足爆發性增長的住房需求。但2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮化與工業化作為過去十年住房市場發展的超級引擎，目前都處于減速狀態。經濟增長進入“新常態”，城市經濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。2014-2015年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但這些城市住房市場價格仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

　　其次，一線城市住房供求矛盾突出，房價出現飆漲。雖然住房總量短缺的時代已經過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現階段仍存在一定程度短缺，這是2015年一線城市房價暴漲的基本市場條件之一。一線城市在當前及未來一段時間內仍將呈現人口凈流入的態勢，這是由產業結構轉變的趨勢決定的。我國產業結構正面臨深刻轉型，第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業主要集中于一線城市，而第二產業則是三四線城市的重要經濟支柱，這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口流向圖。三四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而當前及其未來一段時間內的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。而一線城市隨著人口的大量流入住房仍供不應求。

　　此外，優質住房也存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。