2015年對(duì)深圳樓市來(lái)說(shuō)，“繁榮”二字來(lái)形容再恰當(dāng)不過(guò)!

　　與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)不同，深圳市場(chǎng)今年的房?jī)r(jià)漲幅顯然更“另類(lèi)”，即便相比其他幾個(gè)一線城市也同樣，成交表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。

　　全年來(lái)看，政策共振的效應(yīng)最為重要，資金面的改善更是重中之重。這一特殊的變量拉動(dòng)了2015年的市場(chǎng)，使深圳對(duì)于政策敏感程度在深圳市場(chǎng)體現(xiàn)的淋漓盡致;其次，自貿(mào)區(qū)對(duì)于深圳市場(chǎng)的拉動(dòng)作用明顯;再次，作為傳統(tǒng)的游資渠道，深圳市場(chǎng)的投資需求明顯上升;最后，持續(xù)涌入的人口仍然是深圳市場(chǎng)的一大優(yōu)勢(shì)。

　　“930新政”及“330新政”對(duì)深圳成交造成了顯著影響，從2014年11月開(kāi)始到2015年10月，中國(guó)人民銀行實(shí)行了自2008及2011年來(lái)的第三次貨幣寬松政策。在此期間，央行四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，六次下調(diào)基準(zhǔn)利率。寬松的貨幣政策為深圳市場(chǎng)帶來(lái)了大量的新增資金，不斷上漲的股市和樓市又加速了貨幣創(chuàng)生，財(cái)富效應(yīng)被市場(chǎng)放大。然而也必須看到，包括降準(zhǔn)降息在內(nèi)的各項(xiàng)政策等對(duì)于樓市成交量?jī)r(jià)的邊際刺激作用在股災(zāi)及匯率風(fēng)險(xiǎn)的影響下呈現(xiàn)出明顯遞減的趨勢(shì)。

　　從六大城市的中原領(lǐng)先指數(shù)來(lái)看，深圳的價(jià)格漲幅領(lǐng)先了全國(guó)市場(chǎng)。在股災(zāi)之后，雖然其他一線城市的漲幅漸趨平緩，深圳的二手房?jī)r(jià)卻仍一馬當(dāng)先。

　　無(wú)論是從宏觀環(huán)境，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)以及深圳樓市的狀態(tài)來(lái)講，明年的深圳市場(chǎng)將很難復(fù)制今年的火爆行情。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及要“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，政策面仍將保持寬松，但是在深圳這種剛剛經(jīng)歷過(guò)暴漲的城市，取消限購(gòu)仍為時(shí)尚早;從全國(guó)及整體經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，仍承受著股災(zāi)動(dòng)蕩，匯率風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)去庫(kù)存及實(shí)體經(jīng)濟(jì)去產(chǎn)能的負(fù)面壓制。在各種復(fù)雜因素，尤其是資金面的交織影響下，再加上今年的高基數(shù)壓制，對(duì)于明年樓市我們?nèi)猿种?jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，相比2015年的波瀾壯闊，預(yù)計(jì)2016年成交量特別是二手會(huì)承受下行的壓力，價(jià)格上漲趨勢(shì)在下半年樓盤(pán)供應(yīng)較多的情況下或?qū)⒚媾R壓力。

　　土地市場(chǎng)

　　受新房庫(kù)存壓力高企及限制土地供應(yīng)等不利因素影響，土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商回歸一線城市勢(shì)頭不減，土地競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，地價(jià)不斷攀升。2015年，在新房庫(kù)存仍在攀升的大背景下，土地市場(chǎng)供需雙方表現(xiàn)相對(duì)謹(jǐn)慎，而下半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加的影響下，出讓金和地價(jià)的表現(xiàn)明顯好于上半年市場(chǎng)。

　　新房市場(chǎng)

　　2015年的開(kāi)局延續(xù)了上一年翹尾的大好局面，隨后在330政策和寬松貨幣政策的影響下，市場(chǎng)全面火爆，6月底的股災(zāi)是市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，隨后又在全面二孩政策，去庫(kù)存呼聲加強(qiáng)等利好因素的影響下，明顯回升，深圳樓市在買(mǎi)房——漲價(jià)——買(mǎi)房的循環(huán)中瘋狂度過(guò)了2015。縱觀全年，市場(chǎng)樂(lè)觀趨好，成交供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，價(jià)格在6月超過(guò)3萬(wàn)/㎡后，11月大幅度突破4萬(wàn)/㎡，漲幅驚人，與2014年前三季度的低迷形成了明顯對(duì)比。其中南山和龍華呈井噴式爆發(fā)，是全市的熱點(diǎn)。

　　豪宅市場(chǎng)

　　2015年豪宅市場(chǎng)在年初經(jīng)歷了短暫的休整期之后，由于“330新政”的刺激，二季度迅速升溫，進(jìn)入下半年，受股市聯(lián)動(dòng)影響，市場(chǎng)局面較上半年稍顯冷淡，“金九銀十”接連失約，臨近年末，政策的托市以及優(yōu)惠幅度的加大，豪宅再度發(fā)力，年末市場(chǎng)暖冬再現(xiàn)。

　　二手市場(chǎng)

　　2015年樓市利好不斷，“330新政”以后，深圳樓市第二季度如沐春風(fēng)，市場(chǎng)異常火爆，房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛。然而到了6月底，股市大跌，人民幣貶值及資本外流日益嚴(yán)重，市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)向觀望態(tài)度，二手房?jī)r(jià)步入高位盤(pán)整階段。直至年底新盤(pán)扎推入市，且定價(jià)趨于合理，市場(chǎng)信心才逐漸回溫。在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響下，預(yù)計(jì)明年深圳二手成交放緩，價(jià)格漲幅收窄。

　　商務(wù)公寓

　　2015年商務(wù)公寓上下半年的走勢(shì)分化明顯，上半年在政策共振的刺激下，二季度與住宅市場(chǎng)一起走出火爆行情。下半年的商務(wù)公寓市場(chǎng)走勢(shì)較為疲弱，呈現(xiàn)出成交套數(shù)及面積迅速下降的特點(diǎn)。雖然在年末出現(xiàn)了一定程度的反彈，但是幅度較弱。從區(qū)域來(lái)看，受益于自貿(mào)區(qū)概念的寶安及南山顯著跑贏2014年的成交占比，其他區(qū)域則均略有下降。

　　商業(yè)市場(chǎng)

　　商業(yè)市場(chǎng)供需失衡的情況非常明顯，2015年的一手商業(yè)批售達(dá)到了2009年來(lái)的新高，但當(dāng)年的成交面積卻僅能消化供應(yīng)的一小部分。此外，購(gòu)物中心市場(chǎng)也迎來(lái)了井噴，總計(jì)有93萬(wàn)㎡的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，且未來(lái)兩年內(nèi)還會(huì)有近363萬(wàn)㎡的項(xiàng)目等待入市。就二手商業(yè)而言全年在股災(zāi)的影響下，呈現(xiàn)出前高后低的成交情況。

　　寫(xiě)字樓

　　在基本面和寬松貨幣政策共同作用下，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)一語(yǔ)打破沉默，呈現(xiàn)供需兩旺的特征。2015年全市一手辦公樓總成交面積約為52萬(wàn)㎡，同比上漲了70%，今年供應(yīng)新增最多的為受益于自貿(mào)區(qū)概念的寶安及南山，成交則主要集中在福田，寶安和龍崗。二手寫(xiě)字樓發(fā)展呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，全市二手辦公成交升溫的情況下，金融行業(yè)占比在金融風(fēng)險(xiǎn)的影響下延續(xù)了第三季度來(lái)的弱勢(shì)。