?社區(qū)服務(wù)，家居定制，利潤低也要先做布局！

　　?并購撿寶，舊改淘金，只因土拍價高傷不起！

　　?金融、文化、健康竟不是忽悠股民？旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)也能玩出新花樣！

　　?2016年，資本市場帶新業(yè)務(wù)起飛，去庫存要靠互聯(lián)網(wǎng)思維！

　　?大數(shù)據(jù)時代來臨，還會有哪些變革？

　　2015年是房企多元化轉(zhuǎn)型的落地年，在龍頭綠地、萬科、恒大的帶領(lǐng)下，房企在積極探索的物業(yè)、金融等行業(yè)均有實質(zhì)性進展。主業(yè)方面，受到各城市房地產(chǎn)市場分化影響，重點城市地價快速上漲，使得房企紛紛在二級市場尋求并購機會，并積極參與舊改，控制土地成本。此外，房企并未放棄傳統(tǒng)的旅游、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，希望找到可持續(xù)發(fā)展的新模式。2016年，房企與資本市場的結(jié)合將更為深入，轉(zhuǎn)變思路、去化庫存、大數(shù)據(jù)應(yīng)用將成為未來趨勢。

　　一、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)端尋機會，主業(yè)與新產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

　　2015年房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進一步多元化，跨界領(lǐng)域也有更大范圍的拓展。和去年相比，今年房企都更加明確自己未來的業(yè)務(wù)方向，不再進行多個領(lǐng)域的盲目試水。在經(jīng)過深思熟慮之后，更多的企業(yè)選擇在某一個領(lǐng)域做出深度。

　　1、向房地產(chǎn)下游延伸，提供一站式服務(wù)

　　1)物業(yè)管理技術(shù)升級，打造社區(qū)線上平臺

　　2015年房企在傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面做出了一些新動作，總體來看，有這樣兩個大方向：一個是業(yè)務(wù)的升級以及業(yè)務(wù)范圍的拓展，比如萬科目前正在研制機器人，希望未來能夠代替安保人員；彩生活升級小區(qū)安保服務(wù)系統(tǒng)等等。這些動作的目的一方面是為了提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，另一方面也是希望更好的控制人力物力成本。另一個方向是物業(yè)服務(wù)被分拆出來作為主業(yè)之一單獨重點發(fā)展，并且多家房企都提出了未來將物業(yè)板塊單獨拆分上市的計劃。今年10月23日，中海物業(yè)成功在港交所上市，此外萬科、碧桂園等也都明確表達了拆分計劃。

　　除了物業(yè)管理，今年還有更多的房企進軍了服務(wù)范圍更廣泛的社區(qū)行業(yè)。從去年開始，就已經(jīng)有諸多的互聯(lián)網(wǎng)公司看好未來的社區(qū)業(yè)務(wù)潛力，因此縱覽今年房企在社區(qū)方面的動作，可以將它們劃分為兩類：一類是自己運營，整合房企現(xiàn)有的資源，推出APP應(yīng)用，例如當代置業(yè)的“愛助家”，新城地產(chǎn)的“新橙社”等等；另一類是和已經(jīng)在做社區(qū)業(yè)務(wù)的企業(yè)進行合作，這類通常是一些小房企，自身的項目數(shù)量不多，與其自己從零基礎(chǔ)開始投入，不如與已經(jīng)有一定積累的企業(yè)合作，比如SOHO中國與58同城合作，共同運作旗下20個項目的社區(qū)管理。

　　2)合作家裝家居企業(yè)，帶來全產(chǎn)業(yè)鏈便利

　　今年房企還將目光投向了家居家裝行業(yè)，在這個領(lǐng)域，房企均偏向于和已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務(wù)。在這個領(lǐng)域，房企均偏向于和已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務(wù)。8月24日，北京萬科和鏈家宣布共同成立新的獨立家裝公司“萬科鏈家”，以B2C業(yè)務(wù)為發(fā)力點，涉足家裝行業(yè)。萬科和鏈家在市場上都有較高的品牌效應(yīng)，并且此前雙方也都已經(jīng)有自己小規(guī)模的家裝業(yè)務(wù)，達成合作能夠?qū)崿F(xiàn)資源(一手房+二手房)整合，進一步提升公司家裝業(yè)務(wù)的市場份額。

　　除了實體家裝，今年“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的興起還將傳統(tǒng)的家裝與互聯(lián)網(wǎng)掛鉤，出現(xiàn)了一批家裝建材網(wǎng)站，主要業(yè)務(wù)是家裝定制化、一站式家裝、智能家居等。海爾地產(chǎn)從2014年的年底推出了“云菜網(wǎng)”，通過這個頁面，購房者可以自由選擇不同價位的裝修套餐，使家裝設(shè)計更加簡單便捷。今年1月29日，云菜網(wǎng)和專注于互聯(lián)網(wǎng)家裝產(chǎn)品研究的有住網(wǎng)達成合作，聯(lián)手顛覆傳統(tǒng)的家裝建材行業(yè)，搶占互聯(lián)網(wǎng)家裝入口。

　　2、重點布局大金融，探索文化教育健康

　　1)金融：并購獲取牌照，試水互聯(lián)網(wǎng)金融

　　由于金融能夠很好的和房地產(chǎn)主業(yè)形成互補關(guān)系，因此在近兩三年金融行業(yè)一直是房企轉(zhuǎn)型的焦點之一。房企發(fā)展金融業(yè)務(wù)主要是和銀行以及現(xiàn)有的金融機構(gòu)合作，或者成立自己的金融公司，整體來看2015年房企在金融產(chǎn)業(yè)方面的動作主要有以下幾個：第一，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，比如綠地和奇虎合作、萬達收購快錢等；第二，設(shè)立房地產(chǎn)相關(guān)基金，在此方面當代置業(yè)、北京城建、中天城投等多家企業(yè)均和銀行有基金合作；第三，入股保險、信托公司等，例如綠地入股杭州工商信托，萬達入股百年人壽，恒大成立自己的人壽公司等等。

　　2)文化：體育投資迎風口，跨界娛樂促消費

　　恒大的足球、萬達的文旅，兩家大型房企的文化跨界使得今年文化產(chǎn)業(yè)得到了多個房企的關(guān)注。隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人們生活水平的提高，人們在影視、娛樂、體育、旅游等方面的消費投入也越來越多，這使諸多房企都看到了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿�。從具體的跨界情況來看，影視和體育受到了房企們的青睞，有較多商業(yè)項目的房企偏向于發(fā)展院線，比如泰禾、世茂、保利等等，而今年冬奧會的申請成功則促使另外一些企業(yè)更加看好體育行業(yè)的發(fā)展，如萬達、佳兆業(yè)等。

　　3)教育：課外活動有需求，留學市場受關(guān)注

　　學校作為住宅項目的重點配套之一也一直是房企關(guān)注的重點，過去房企大多是和當?shù)爻鞘械闹攸c中小學合作，在項目中引入教育資源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌，主要可以分為兩個方向：一是以萬科為首，走差異化路線，比如放學后的孩子看管、戶外營地活動等等，這些類型在當前的市場上較為缺失，但卻有大量的需求存在，因此比較容得到客戶的青睞，迅速鋪開發(fā)展；另一種是以海亮、碧桂園為代表的，做的是傳統(tǒng)的小學中學教育，這類教育比較難以和公立學校競爭，因此企業(yè)更為看重的是出國留學市場，學校的目標客戶群通常是未來希望能夠出國讀書的學生，提供專業(yè)的K12教育體系。

　　4)健康：開設(shè)社區(qū)醫(yī)院，探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

　　大健康也是今年房企多元化的方向，主要集中在醫(yī)療行業(yè)。隨著社會老齡化加速，養(yǎng)老和醫(yī)療將發(fā)展成為社會的重點產(chǎn)業(yè)之一。恒大地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司，恒大計劃在自己的社區(qū)內(nèi)開設(shè)醫(yī)院，而榮盛則是將醫(yī)療與養(yǎng)老結(jié)合，重點發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生、康復醫(yī)療業(yè)務(wù)。此外，世紀金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯(lián)手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

　　二、投資方式：并購、聯(lián)合拿地控成本，參與舊改尋出路

　　2015年，房企的拿地模式發(fā)生變化，收并購模式愈發(fā)增多；同時一線城市拿地，房企更傾向于合作模式，緩解資金壓力的同時規(guī)避開發(fā)風險。城市舊改方面，憑借發(fā)揮空間大、市場熱度高、利潤可期等優(yōu)勢，熱度明顯增強，眾多房企爭相進入。

　　1、尋找并購：實現(xiàn)成本控制，推進規(guī)�？焖贁U張

　　今年以來，房企拿地模式發(fā)生變化，過去房企拿地以招拍掛為主，如今收并購企業(yè)或項目的比重明顯加大。

　　融創(chuàng)作為公認的“收購王”，今年以來動作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個項目，8月收購武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項目公司武漢塔子湖置業(yè)有限公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權(quán)和天朗位于濟南、南京、成都的6個項目，并與天朗成立合營公司共同開發(fā)天朗在西安的儲備項目，9月又出手重組雨潤。

　　恒大亦化身“并購狂”，今年年內(nèi)已耗資400余億收購項目。自許家印提出抓住時機“大上100個項目”以來，恒大收并購項目速度驚人，先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權(quán)之后，又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項目，12月初再次以135億大手筆收購香港新世界位于海南�？�、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米。

　　除融創(chuàng)、恒大外，保利、萬科等房企亦有所動作。保利低價并購上置集團超30%的股份；萬科收購綠景中國地產(chǎn)股份，成為第二大股東，并收購多個項目，如深圳“最奢侈的黃金爛尾樓”正順廣場項目，上海的上置?綠洲雅賓利花園以及聯(lián)合李錦記收購的瑞安企業(yè)天地3號樓。

　　房企熱衷收并購項目，一是可以避免招拍掛市場上的土地高溢價，大大縮減土地購置成本，緩解自身資金壓力；二是被并購項目部分已處于開發(fā)過程當中，前期繁瑣的開發(fā)流程已完成，能夠有效提高項目周轉(zhuǎn)速度，縮短工期；三是還可以共享資源，利用被并購企業(yè)或項目的當?shù)卣J可度和政府便利性，實現(xiàn)項目的快速去化，達到資金的及時回籠，并完成企業(yè)品牌在新進區(qū)域的快速進入，推動規(guī)模擴張。

　　2、參與舊改：支持力度大，盈利空間可期

　　由于新增土地資源的匱乏，舊改成為深圳、上海、廣州等城市住宅、商住等用地供應(yīng)來源。以深圳為例，一方面，舊改項目大多處于老城區(qū)核心地段，具有極強的稀缺性，市場需求旺盛，未來銷售不成問題；另一方面，深圳政府也在大力支持舊改，允許開發(fā)企業(yè)自主制定和實施改造計劃，允許土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變等，給予企業(yè)很大發(fā)揮空間，充分調(diào)動了房企的積極性。因而，越來越多的房企著眼深圳存量房，原先佳兆業(yè)等地頭蛇割據(jù)，如今恒大、碧桂園等外來房企大鱷爭相搶奪。舊改已成為深圳恒大儲備的主力，項目多達15個，預期總建筑面積770萬平方米，可售面積達461萬平方米，貨值高達兩千多億。同時，碧桂園也在進擊深圳舊改，雖未正式在深圳取得舊改項目，但一方面收購太東集團開發(fā)毗鄰深圳的大亞灣百萬平米地塊，另一方面積極與深圳多加企業(yè)談判磋商收購項目事宜。萬科亦是虎視眈眈，今年10月收購綠景中國地產(chǎn)股份成為其第二大股東，而綠景中國是深圳城中村重建的先驅(qū)，擁有多個大型舊改項目。

　　深圳是房企搶奪舊改項目的主戰(zhàn)場，上海、廣州等地舊改熱度亦有所增強。上廣兩地城市更新辦法已于今年年內(nèi)出臺，上海在十三五期間將進行5000萬平方米的舊改，今年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達58896萬平方米，舊改市場空間巨大，眾多標桿房企成為舊改大軍。8月，上海最大體量的舊改項目安康苑完成簽約，簽約率高達95%，主要由珠江投資操刀，珠江合生模式再次引人關(guān)注。廣州的舊改項目亦在同步推進，萬科尤為青睞，8月，其在廣州的首個城中村改造項目啟動，11月又再次先后投得白云區(qū)田心村舊改項目和文沖舊改二期項目，可見萬科有意在廣州舊改市場爭得一席之地。

　　3、聯(lián)合拿地：緩解資金壓力，分散開發(fā)風險

　　一線城市拿地成本不斷攀升，對于房企的資金和開發(fā)盈利能力要求高，房企越來越青睞于聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)，以應(yīng)對地價過高、開發(fā)風險過大。通過合作的方式拿地能夠化競爭對手為伙伴，降低成本，增加拿地概率，同時也能分擔資金壓力，攤薄項目開發(fā)風險，實現(xiàn)利益共享，目前在一線城市已成為常態(tài)。聯(lián)合拿地現(xiàn)象最為突出的是在北京，CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月北京通過招拍掛方式共成交建筑面積1195萬平方米，其中以企業(yè)聯(lián)合體形式競得的建筑面積554萬平方米，占比高達46%。另外，上海成交地塊中由企業(yè)聯(lián)合體競得的建筑面積比例也達到32%。

　　就典型房企而言，今年的地王“擁躉者”華潤置地便是有力的例證。年初至今，華潤共計新增20幅地塊，半數(shù)均位于一線城市，其中高價地塊基本都聯(lián)合其他房企或險資企業(yè)競得。年初先聯(lián)合招商、九龍倉、平安獲得北京豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)兩幅住宅用地，后聯(lián)合首開、平安拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊，3月、6月接連聯(lián)合珠海華發(fā)共同奪得上海閘北區(qū)市北高新姊妹地王，11月底又聯(lián)合未來科技城競得北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)兩幅地塊。

　　不過，如今聯(lián)合體不時面臨“拆伙”，龍湖、碧桂園、招商、華潤等房企接連退地，退出方失信事小，更嚴重的是給合作方增加潛在風險，帶來更多的不確定性，項目的運作周期、運營布局都將受到影響。因而，房企在聯(lián)合拿地規(guī)避風險的同時也要注意彼此間合作的穩(wěn)定性，若能固定結(jié)盟對象，磨合并積累經(jīng)驗，長期優(yōu)勢方可凸顯。