搶不到是等死搶得到是找死？

　　“瘋了，都瘋了。”競(jìng)拍大廳之外，圍在電視前注視著場(chǎng)內(nèi)土地競(jìng)拍結(jié)果的人們無(wú)一不在感慨。而大廳之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不假思索地輪流舉牌的情形仍在繼續(xù)。仿佛那5000萬(wàn)元乃至1億元的競(jìng)價(jià)階梯只是一個(gè)數(shù)字，在主持人落槌定音之前，沒(méi)有什么能夠阻擋他們拿地的決心，就像沒(méi)有什么可以阻擋去年地價(jià)瘋狂地上漲一樣……

　　樓層介紹

　　土地出讓金高達(dá)2032億元

　　隨著2015年12月28日最后一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交額最終被鎖定在了109宗地、2032.1億元，又一次創(chuàng)造了歷史。

　　事實(shí)上，自去年10月北京密集出讓優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)始，就已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年的土地出讓金定能超越2000億元大關(guān)。

　　事實(shí)也正是如此。由于北京土地供應(yīng)的日漸減少，地價(jià)也一路走高。昔日不屑一顧的區(qū)域、地塊，如今不斷被刷新，5萬(wàn)+、6萬(wàn)+、乃至7.5萬(wàn)的樓面價(jià)橫沖直撞進(jìn)入人們的眼里。從去年年初的亞林西、白盆窯地塊到下半年的樊家村等地王出世，大家就仿佛看到了一個(gè)單價(jià)10萬(wàn)+的“豪宅世紀(jì)”的到來(lái)。因?yàn)榘凑招袠I(yè)的一般規(guī)律，售價(jià)需是地價(jià)的兩倍才能保證企業(yè)利潤(rùn)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了憂慮：土地作為開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)資料，“搶不到是等死，搶得到是找死”。孫宏斌也在融創(chuàng)發(fā)布會(huì)上表示，北京的地價(jià)越來(lái)越看不懂，算不過(guò)來(lái)賬了。

　　在分析土地市場(chǎng)火爆的深層原因時(shí)，北京房產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，土地供應(yīng)的減少是推升地價(jià)的重要原因之一。“在土地供應(yīng)總量減少的前提下，住宅供應(yīng)的總量也在減少。而在僅存不多的住宅土地供應(yīng)總量當(dāng)中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”

　　而另一方面，房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)也使得2015年的北京地價(jià)攀上新臺(tái)階。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米的僅9宗；1萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米之間的有15宗；超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，在供地減少的同時(shí)，房企對(duì)地塊的需求卻在增加。大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京住宅用地市場(chǎng)更加呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，因此大多數(shù)宅地都引發(fā)了爭(zhēng)搶。

　　●備忘欄

　　白盆窯總價(jià)地王

　　2015年1月7日，因體量巨大而被媒體戲稱為“巨無(wú)霸”的豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊開(kāi)拍，最終以86.25億元成交，再次刷新了北京總價(jià)地王紀(jì)錄。目前在該地塊上打造的自住房項(xiàng)目華潤(rùn)·花香四季也已入市，售價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市

　　2015年2月27日，全國(guó)33個(gè)擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)出爐，大興區(qū)成為北京唯一獲批的試點(diǎn)區(qū)縣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：農(nóng)村集體建設(shè)用地入市可以更好保障農(nóng)民利益，降低開(kāi)發(fā)成本，但獲取這類型土地的難度不比“招拍掛”低。此外政策還在試點(diǎn)的初期，只能開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不允許建成住宅銷售，因此暫時(shí)不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生太多影響。

　　樊家村單價(jià)地王

　　2015年10月20日，位于豐臺(tái)區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊成功出讓。最終經(jīng)過(guò)104輪競(jìng)拍，葛洲壩以49.5億元總價(jià)、配建4.1萬(wàn)平方米公租房及6.18萬(wàn)平方米回遷房的代價(jià)競(jìng)得樊家村地塊。業(yè)內(nèi)測(cè)算，地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)在7.5萬(wàn)元/平方米左右，問(wèn)鼎2015年的單價(jià)地王。

　　聯(lián)合體

　　由于拿地門檻提高，北京土地市場(chǎng)上更多地呈現(xiàn)出國(guó)企、央企占主流以及聯(lián)合體拿地的趨勢(shì)。從2015年土地市場(chǎng)的情況來(lái)看，活躍在土地市場(chǎng)的企業(yè)80%都是國(guó)企或者央企所組成的聯(lián)合體。

　　由于不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對(duì)于土地價(jià)格的承受能力也不一樣，因此聯(lián)合拿地可以分?jǐn)傎Y金風(fēng)險(xiǎn)，共享資源，所以成為了企業(yè)拿地的最佳選擇。不過(guò)，更多的國(guó)字號(hào)企業(yè)聯(lián)合在一起，意味著更大的資金量和更強(qiáng)的本地資源，這又反過(guò)來(lái)讓拿地競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度進(jìn)一步升級(jí)。

　　最揚(yáng)眉吐氣

　　豐臺(tái)多年沉寂如今站上高地

　　長(zhǎng)期以來(lái)豐臺(tái)作為建材、長(zhǎng)途客運(yùn)及農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，流動(dòng)人口眾多，環(huán)境復(fù)雜，并非房企拿地的焦點(diǎn)。然而2015年以來(lái)，豐臺(tái)的西南三四環(huán)區(qū)域卻成了土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，這里的每一宗土地入市幾乎都會(huì)引來(lái)眾多實(shí)力房企的拼殺。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)地塊盡數(shù)花落豐臺(tái)。而2015年成交的宅地中，實(shí)際樓面價(jià)前五名中，豐臺(tái)區(qū)便占據(jù)3席，其商品房部分的樓面價(jià)均比周邊項(xiàng)目售價(jià)高出80%甚至翻倍。

　　事實(shí)上，從2014年龍湖、泰禾相繼拿下西局地塊開(kāi)始，西南三環(huán)板塊就開(kāi)始蛻變。及至2015年，大量地王級(jí)別地塊在豐臺(tái)涌現(xiàn)，使得這一區(qū)域的潛力為越來(lái)越多的房企認(rèn)可。在北京東、西、北三個(gè)方向地塊趨于飽和的狀態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展重心正在南進(jìn)，豐臺(tái)也將成為一個(gè)新興的高端豪宅區(qū)。

　　“從配套來(lái)看，兩輪六年城南投資計(jì)劃達(dá)7000多億元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件逐步完善，已經(jīng)讓城南成為樓市的需求熱點(diǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如是說(shuō)。