深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進入2016年之后，不少購房者還停留在房價高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠。

　　但深圳業(yè)內(nèi)對于深圳樓市的過快上漲已經(jīng)開始警惕。接受采訪的多數(shù)人士認為，今年上半年樓市還可能慣性向上，但下半年若整體經(jīng)濟狀況還處于低迷狀態(tài)，就很可能高位盤整，甚至部分區(qū)域會出現(xiàn)降價。

　　寬信貸下的繁榮

　　根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2015年深圳新房成交量價齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長65%，全年均價增長近四成。

　　同時，深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳二手房成交13.99萬套，是2010年限購后的歷史新高，較2014年增長109.7%。

　　深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，以極端比例測算，2014年11月份深圳新房均價2.6萬，2015年11月份已經(jīng)超過4.4萬，房價增幅69%。

　　而2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米，是2009年之后首次突破1000萬平方米，與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價提升了59%，達到48239元每平方米。

　　深圳的地價與房價相比有過之而無不及。2015年年末，泰禾以高達7.99萬元每平方米的折合樓面地價，一舉成為深圳乃至全國的單價地王。

　　鄭叔倫分析，2015深圳樓市的狂歡與其獨特的經(jīng)濟、人口和供求關(guān)系等多方面條件不無關(guān)系。

　　深圳外來人口比例超過80%，其中大多數(shù)是年輕人。截至2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的這部分人群占比僅22.35%。

　　近年，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展也使得人口結(jié)構(gòu)在不斷“換血”，含金量提升。新增人口當中，有資源及能力的人比例不斷提高，同時高房價也讓部分競爭能力較弱的人口被篩出。

　　“現(xiàn)在來深圳的都是高新產(chǎn)業(yè)的一些高管，或者是資本家，他們的購買力是超出想像的。”中原集團主席施永青說。

　　人口不斷流入也帶來了大量新增需求，且人口增長速度遠遠超過建房體量。這與深圳有限的房屋供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，“深圳的供應(yīng)其實不多，去年算下來7萬多套房，深圳是一個約有2000萬人口的城市，每年新房只有6萬多套，肯定不夠。”鄭叔倫說。

　　但一個疑問是，上述因素在2013-2014年同樣存在，為何沒有帶動如此規(guī)模的上漲？

　　多位深圳業(yè)內(nèi)及開發(fā)商人士指出，引燃這樣的樓市，寬松調(diào)控政策功不可沒。2014年“930新政”和2015年“330新政”都催生了一大批購房需求。

　　“930新政是去年深圳房價上漲最重要的原因。”深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平說，該新政刺激了換房需求。實際上，在去年的購房群體中，只有1/3是新入市的購房者，其余2/3為換房族，而這個群體在整個2015年中處于非常活躍的狀態(tài)，一邊買一邊賣。肖小平表示，正是這種換房游戲以及高杠桿，導(dǎo)致了深圳樓市如今狀況。

　　貨幣和信貸政策是另一大助力。央行自2014年11月以來連續(xù)四次下調(diào)存款準備金率，六次下調(diào)基準利率，大量資金涌入樓市。深圳銀行界人士預(yù)計，2015年深圳住房貸款余額預(yù)計會超過6000億。

　　2015年是深圳樓市熱烈的一年，量價齊升，置業(yè)者集中入市，不少需求提前釋放。在寬松信貸政策下，購房者動用住房貸款的高杠桿行為增加，深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買房，達到了近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數(shù)達64.6%。

　　此外，由于房價的不斷上漲，深圳投資風(fēng)氣盛行，投資型置業(yè)比例也在增加，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”購房。綜合中原、鏈家等機構(gòu)數(shù)據(jù)，分析購房人群可發(fā)現(xiàn)，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益。

　　但伴隨而來的，是房價抬升給購房者帶來更大的月供壓力。在2015年，深圳樓市出現(xiàn)了用現(xiàn)金供房的現(xiàn)象。這類人群認為自己未來的收入足以支撐月供，當下則留出一年甚至是三年的現(xiàn)金用于月供。

　　肖小平指出，用現(xiàn)金來供房是不安全的；這部分現(xiàn)金不一定會存在銀行，大部分人用這筆資金進行再投資，分分鐘可能會被蒸發(fā)掉。