“樓市庫存只能炸掉。”華遠集團原董事長任志強的這一說法像是給市場投了一顆炸彈。樓市高庫存已經成為當前中國經濟的痛點，但庫存量究竟有多大卻一直如同迷霧難見分曉。

如果按照國家統計局公布的最新數據，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米，以同時公布的2015年商品房銷售面積約12.8億平米來計算，目前的庫存量看起來僅夠銷售半年。這就是樓市庫存的深淺嗎？

“國家統計局公布的數據低估了待售庫存的規模，實際庫存規模遠遠大于披露的數據。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

7億還是80億？

實際上，國家統計局給出的庫存數據只包括竣工卻未售出的現房，大量已建設未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。

中國社會科學院財經戰略研究院此前發布的報告認為，2015年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23個月至24個月。

“我們現在所說的待售商品住房庫存主要包括兩部分：一是國家統計局給出的已竣工且可供銷售卻尚未銷售的商品住房面積；二是在建且已批準預售但尚未銷售出去的商品房建筑面積。”中國社會科學院財經戰略研究院一負責人指出。

但這樣的數字仍是冰山一角。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則公開指出，如果將商品房在建面積、保障房面積以及公建和單位自建面積等，全國樓市的庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售面積就超過50億平米。

“現在全國樓市的問題并非庫存總量龐大到無法消化，而是區域分化嚴重，從目前來看，一線城市及二線熱點城市幾乎不存在去化困難，難點仍在三四線城市。”中原地產首席分析師張大偉表示。

截至2015年年底，北京市交易管理網的數據顯示，全市在售商品住宅合計有8.1萬套左右，其中包含了兩限房、經濟適用房和自住房。中原地產首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實際的庫存只有不足7萬套。

但在三四線城市，實際的庫存量卻逐月上升，而去化水平卻連續下滑。相關機構數據顯示，截至2015年12月底，三四線城市去化周期已超過30個月，遠超合理區間，存在較大的降價壓力。

“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，現在的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，這些庫存只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”任志強曾公開表示。

“除了絕大多數三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫存、去化難的問題。這導致了這些城市房價的繼續下滑。”張大偉表示。

“目前多地樓市去化困難，體現了不少三四線城市甚至部分二線城市產業空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現。”郭毅分析指出。

同策咨詢機構發布的報告指出，預計2016年各地庫存情況會進一步分化。當前庫存去化周期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化周期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市,則仍然要堅持“以價換量”去庫存。