萬科已撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產公司，美國黑石集團也是股東之一。

　　2015年6月4日，萬科在發布5月份銷售業績的同時，次于公告中披露新增物流地產項目用地情況，并稱物流地產是產業地產業務重點方向之一。

　　萬科品牌部人士日前向時代周報記者表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產以及物流地產等業務。目前公司已分別正式在貴陽和武漢獲得兩個物流地產項目。

　　從王石到郁亮，從專注住宅到多元化探索。前者見證了一個企業的順利接棒，后者則是萬科為應對市場作出的種種改變。

　　在房地產市場黃金時代已成過去的既定事實下，萬科只能妥協。

　　“從專注住宅到多元化探索，萬科的改變是迫不得已的，想或不想，它都必須改，”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖對時代周報記者說，與零售、住宅、商業、物流、酒店等類別進行比較，物流地產是一個比較好的噱頭。用物流地產向政府拿地，拿地容易且成本較低。

　　時代周報記者多次致電萬科董秘譚杰華詢問物流地產具體事宜及萬科后續拿地規劃，但截至發稿未獲得其回復。

　　物流“大蛋糕”

　　吃螃蟹的不止萬科一家。

　　近些年，國內物流地產進入快速成長期。在國內市場上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產，而且萬科、綠地、越秀等房企也將物流地產作為業務拓展的方向。

　　多家房企紛紛進入物流地產，則是看重電商的崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間。

　　據克爾瑞統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。近兩年，我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。

　　這或許是萬科看好物流地產的原因之一。而在智庫研究中心研究總監嚴躍進看來，萬科之所以能夠做物流地產，其自信是源于對土地開發和資金回收的熟練程度。而且萬科本身有比較大的社區項目，后續通過物流產業園能夠把全國各地的市場需求進行串聯，進而實現住房銷售外的第二層次經營收入。

　　以萬科進駐的武漢為例，在14年早期的采訪中，戴德梁行董事楊良軍分析稱，2013年到2015年，武漢將有239至286萬平方米的物流倉庫投入使用。預計到2017年，武漢高標庫凈租金將達到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年4月發布的研究報告稱，截至2014年年底，武漢高標庫需求容量為1604萬平方米，市場潛力巨大。

　　中國銀河證券分析師趙強指出，萬科之所以會選擇武漢和貴陽，因為這兩個城市的人口密度和物流需求顯著高于省內其他城市。物流地塊地價相對便宜,按建筑面積計算的單價分別為297元和789元。公司獲取的物流地產項目是先確定后期的運營單位后才去拿地,屬于定制的項目開發,盡管利潤率低,但是風險很小。

　　值得注意的是，在公告中，萬科進入物流地產的首個項目—由北京萬科主導的廊坊萬莊生態新城項目卻不在萬科給出的物流地產項目之列。

　　萬莊生態新城項目位于廊坊市西北萬莊新區，緊鄰京津塘和規劃京臺高速，距離北京中心50公里，新城規劃總面積80平方公里，是廊坊市建設生態、休閑、智能新城的核心地域。

　　在去年5月份廊坊控股與萬科簽約儀式上，萬科方面表示，希望將廊坊萬莊生態新城項目作為集團涉足物流地產的首批重點項目，借此迅速建立全國性的物流網絡平臺，打造萬科品牌的城市服務商。

　　針對廊坊萬莊生態新城項目不在披露的物流地產項目之列，萬科相關人士對媒體表示，去年與河北廊坊的合作只是框架協議，目前可能只在集團物流地產儲備資源的目錄中。

　　化重為輕的“黑石”

　　“這條新聞的亮點不是成立萬科物流公司，而是美國黑石集團也是股東之一”在克爾瑞研究中心分析師朱一鳴看來，物流地產是典型的重資產運營。在成功引入黑石基金戰略投資者之后，萬科有望實現普洛斯式輕資產模式。

　　去年10月，萬科前高級副總裁肖莉便向媒體透露：“目前，國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，萬科認為物流地產發展空間巨大。未來，我們將引入黑石、凱雷等戰略投資伙伴。”

　　黑石集團最早成立于1985年，以并購業務起家，目前業務覆蓋私有股權投資基金、房地產基金以及對沖基金、債務投資等諸多領域，資產規模超過800億美元。已經成為亞洲房地產市場買家的黑石集團，如今更是對中國動作頻頻；商業地產之外，物流地產是黑石在中國下一個重點培養對象。

　　此前，由黑石牽頭的基金財團已與中國的農產品市場運營商之一的壽光物流園達成協議，將在壽光物流園香港上市之前，對其進行大約6億美元的投資，占壽光物流園30%的股權。

　　最終促使萬科選擇美國黑石基金作為戰略投資者，在業內看來，除了透過黑石有望實現普洛斯式輕資產模式。借助其超前投資眼光和基金化運作經驗，更是凸顯萬科雄心勃勃的擴張計劃。

　　“通常一個物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久，這占用了企業較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實力雄厚的企業，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個物流項目，”朱一鳴認為，物流地產屬于典型的重資產運營，但在成功引入黑石基金戰略投資者之后，萬科便有望實現普洛斯式輕資產模式：即萬科開發物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。

　　要維持這家地產巨無霸正常運轉，萬科必須以可觀的土地儲備作為發展基礎。

　　時代周報記者翻閱萬科年報，截至去年末，萬科新增加開發項目41個，按權益計算的占地面積約206萬平方米，對應的規劃建筑面積約591萬平方米，平均樓面地價約4372元/平方米。與2013年相比，2014年萬科的拿地規模明顯減少。其土地投資力度更是接近2008年的低點。

　　對于房企而言，土地就是糧草，沒有土地都是空話，這直接影響便是萬科股價的持續走低。

　　中國中投證券稱，5月份，萬科新增4個項目，合計權益建面120萬平方米，樓面均價4596元/平方米。拿地權益金額55.3億元，環比4月增加了177%。前5月，萬科累計新項目權益建面412萬平方米，支付土地價款172億元，同比分別增長34%和55%。這當中，萬科實際拿下的物流地產總用地面積已經達到100萬平方米左右。