房地產(chǎn)話題實(shí)在是太熱了，各種言論也是迭出。但牛熊交易室想說(shuō)，一片火熱之中卻少有人去冷靜地去分析，以訛傳訛之多讓人匪夷所思。本文為牛熊交易室中國(guó)房市觀察系列第5篇。

　　譬如前幾日傳四成上市公司的一年凈利潤(rùn)買不起一線城市的一套房子，其實(shí)這要看設(shè)定的門檻值，牛熊交易室在之前的房地產(chǎn)系列文章已分析。還有一則就是網(wǎng)傳萬(wàn)科董秘表示上海房?jī)r(jià)要趕超紐約，而且從東京、香港的崩盤案例看，上海應(yīng)該還有6倍空間。

　　圖1:網(wǎng)傳的萬(wàn)科董秘對(duì)上海房?jī)r(jià)的看法

　　1、萬(wàn)科董秘成了冤大頭：2012年的研究而已

　　但實(shí)際上是這樣嗎？有人詢問(wèn)了萬(wàn)科董秘譚華杰，被告之這是其2012年的研究，而且用的是2010年的數(shù)據(jù)。瞧，萬(wàn)科董秘成了冤大頭！

　　牛熊交易室想起了日本管理學(xué)大師大前研一所寫的《低智商社會(huì)》，如果一個(gè)社會(huì)中大多數(shù)人只滿足于聽(tīng)到各種奇聞而不去學(xué)習(xí)尤其是獨(dú)立思考，那么這個(gè)社會(huì)是沒(méi)有前途的。

　　有位小伙子在后臺(tái)留言說(shuō)，大意是“你幾篇文章分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，那些論據(jù)我不需要，但一直沒(méi)有表明態(tài)度，我們要的是李大霄那樣的態(tài)度，哪怕是錯(cuò)的。”我真的很遺憾，如果說(shuō)前面系列3篇以及我那本《房市大衰退：33年房市變遷大推演》還看不出態(tài)度的話，我該怎么說(shuō)你呢？

　　另外，2月26日起除了正常的休息時(shí)間，我都在重新研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，我不用數(shù)據(jù)和邏輯說(shuō)話，就扯個(gè)大嗓門看多和看空你就不怕被誤導(dǎo)？對(duì)不起，我沒(méi)興趣也拉不下臉做那種大嗓門的大炮，我一貫推崇個(gè)體的獨(dú)立思考。另外，畢竟對(duì)你負(fù)責(zé)的只能是你自己。

　　好了，我們看看萬(wàn)科董秘是如何成了冤大頭。

　　萬(wàn)科董秘實(shí)際是這么說(shuō)的：

　　1、2010年，北京、廣州和深圳的居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重明顯低于紐約、東京；而工業(yè)用地占比則大幅高于紐約、東京。上海沒(méi)有公布相關(guān)數(shù)據(jù)，但情況與北深廣應(yīng)該類似

　　2、1990年?yáng)|京每套房屋中位數(shù)價(jià)格是紐約3.2倍，不是4倍

　　3、目前北京、上海中心區(qū)的房?jī)r(jià)與紐約接近并略低。但5%、10%的差距只是打比方，不是真的準(zhǔn)確計(jì)算結(jié)果

　　4、這個(gè)研究是2012年做的，用的是2010年的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)現(xiàn)在有點(diǎn)過(guò)時(shí)了，但大結(jié)論依然成立

　　5、所謂北京、上海房?jī)r(jià)還要再漲6-8倍，絕非我的觀點(diǎn)

　　也就是說(shuō)，萬(wàn)科董秘并未說(shuō)上海房?jī)r(jià)還要猛漲6倍以上，而且這是2012年用2010年做的研究。

　　2、上海真的比得上紐約嗎？

　　不過(guò)，鑒于這樣的傳聞負(fù)面效應(yīng)如此之大，牛熊交易室仔細(xì)檢驗(yàn)了下數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科董秘之言還有很多可以斟酌。

　　從上述萬(wàn)科董秘的表態(tài)看，譚華杰之所以看好房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有3個(gè)理由。

　　第一個(gè)理由是北京、上海的房?jī)r(jià)應(yīng)基于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的總量來(lái)判斷。理由是北京、上海的定位應(yīng)和紐約一樣，作為特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市，房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取⒑彤?dāng)?shù)刭?gòu)買力水平相關(guān)性比較低。

　　但這樣的邏輯是有漏洞的。紐約作為國(guó)際金融中心，不管從城市吸引力還是城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)都比京滬要高一檔次。據(jù)2015全球城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜顯示，紐約的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排在第2位，而上海排在第17位，北京第18位。

　　如果說(shuō)上海的房?jī)r(jià)是由整個(gè)中國(guó)的財(cái)富來(lái)決定，那在相同邏輯下，紐約的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是由世界的財(cái)富來(lái)決定的。

　　3、美國(guó)的貧富差距比中國(guó)更大

　　萬(wàn)科董秘第二個(gè)理由是中國(guó)社會(huì)貧富差距大，換句話說(shuō)就是基尼系數(shù)高，更簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是中國(guó)有錢人多，而有錢人又都會(huì)去北京、上海這樣的核心城市買房，所有房?jī)r(jià)只要看中國(guó)的有錢人就行了。

　　然而根據(jù)牛熊交易室統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在用于衡量貧富差距的基尼系數(shù)中，中國(guó)的貧富差距并沒(méi)有比美國(guó)更大。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的基尼系數(shù)為0.462，已經(jīng)連著7年下跌并達(dá)到了15年以來(lái)的最低點(diǎn)。而美國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)則顯示美國(guó)的基尼系數(shù)比中國(guó)更高，為0.476，而紐約更達(dá)到了0.5048.

　　所以從貧富差距來(lái)看，中國(guó)與美國(guó)并沒(méi)有多大的差別，甚至說(shuō)中國(guó)在控制貧富差距這一方面做的比美國(guó)更好，那從何而來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)該超過(guò)紐約呢？如果你對(duì)統(tǒng)計(jì)局表示“呵呵”，那就去看看好萊塢電影中的紐約吧。

　　圖2:中美、紐約基尼系數(shù)資料來(lái)源：牛熊交易室

　　4、紐約的住宅用地比例高但面積少多啦！

　　萬(wàn)科董秘第三個(gè)理由的邏輯是這樣的：中國(guó)一線城市里如北京、廣州、深圳的居住用地占城市建設(shè)用地的面積比都不到30%，最低的是深圳，只有26%。

　　而相比較紐約44%的居住用地占比要低了不少。所以相對(duì)紐約的比例來(lái)看，國(guó)內(nèi)房屋供應(yīng)更少，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約是有充足依據(jù)的。

　　圖3:幾大城市居住用地比例

　　雖然中國(guó)一線城市住宅用地占比要低于紐約，但萬(wàn)科董秘忽略了一個(gè)總量的問(wèn)題。北上廣深的建設(shè)用地總面積分別為3480、2590、1615、930平方公里，而紐約全市面積只有789平方公里。

　　就算按國(guó)際上一般的50%用于建設(shè)用地的比例，總共394平方公里的總建設(shè)用地面積，按44%的住宅比來(lái)算，也只有173.58平方公里。

　　假設(shè)上海住房面積占總建設(shè)面積的26%，那就是有673.4平方公里的居住用面積。而2015年上海人口是2415萬(wàn)，相當(dāng)于每人可分到27.88平方米。而紐約這個(gè)數(shù)值則只有20平方米，比上海要低了約30%。

　　所以從房屋供給來(lái)看，紐約的房屋供給是明顯比中國(guó)的一線城市要緊張的。

　　5、上海接盤俠在減少了，15年首現(xiàn)

　　另外，從人口密度看，紐約全市人口密度在10636人/平方公里，上海則在3809人/公里。當(dāng)然上海在去除寶山、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢、以及崇明之后的人口密度在12440人/平方公里，比紐約是要高。

　　不過(guò)，3月1日晚上海統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2015年末上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人，相比2014年末減少10.41萬(wàn)人。這是15年來(lái)上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。恩，接盤俠又減少了！

　　6、最重要的是：上海房?jī)r(jià)已超紐約

　　此外，牛熊交易室進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)紐約市政府規(guī)劃部資料，2016年1月紐約城公寓的中位數(shù)在53.95萬(wàn)美元。而從2月29日的百城價(jià)格指數(shù)來(lái)看，上海房地產(chǎn)每平米均價(jià)已達(dá)到37114元。

　　而按上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公布中的人均建筑面積35.5平方米來(lái)看，3口之家的一套房屋約60.8萬(wàn)美元，已經(jīng)高于了紐約公寓的中位數(shù)。

　　所以，萬(wàn)科董秘縱然是做了冤大頭，被網(wǎng)傳失實(shí)，但即便從其論據(jù)來(lái)看，邏輯和數(shù)據(jù)上也是存在很大瑕疵的。

　　圖4:居住占地面積與城市密度對(duì)比資料來(lái)源：牛熊交易室

　　7、萬(wàn)科董秘其他預(yù)測(cè)準(zhǔn)不準(zhǔn)呢？

　　牛熊交易室順便查看了下萬(wàn)科董秘譚華杰以往的觀點(diǎn)，其2014年6月初認(rèn)為，

　　“2014年5月整個(gè)行業(yè)是接近底部的狀態(tài)，全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市的批售比降至0.72，為近兩年來(lái)最低；北上廣深四個(gè)一線城市的批售比都降到了1以下，這在往年是很罕見(jiàn)的。6月是由底部開(kāi)始復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)間段。”

　　但實(shí)際上，2014年2月那輪杭州領(lǐng)先的全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌，直到2014年11月才開(kāi)始打住，而且這是當(dāng)年9月首付降低以及11月的降準(zhǔn)降息刺激才導(dǎo)致的。

　　所以，不要迷信地產(chǎn)商的話，即便是萬(wàn)科2012年預(yù)測(cè)到拐點(diǎn)并率先降價(jià)。更不要覺(jué)得任志強(qiáng)作為地產(chǎn)商數(shù)據(jù)多就有說(shuō)服力。關(guān)鍵看是否有認(rèn)真的態(tài)度，專業(yè)客觀的立場(chǎng)。