我國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量基數(shù)龐大且持續(xù)增長(zhǎng)，2015 年達(dá) 2.79 億輛，同比增長(zhǎng) 5.88%，由此衍生巨量車位需求。然而受制諸多因素，城市停車難痼疾不斷惡化。立體車庫(kù)由于具有空間利用率高、土地節(jié)約、低成本及智能化等特點(diǎn)，相對(duì)傳統(tǒng)停車場(chǎng)替代優(yōu)勢(shì)明顯，并逐步受到市場(chǎng)關(guān)注及青睞。2015 年，我國(guó)立體車庫(kù)完成量、泊車位供應(yīng)量分別達(dá) 2079個(gè)、61.74 萬個(gè)，同比分別增長(zhǎng) 5.32%和 5.23%。

　　行業(yè)雖持續(xù)增長(zhǎng)，但與巨大車位需求相比，立體車庫(kù)行業(yè)當(dāng)前規(guī)模仍較有限，行業(yè)發(fā)展差強(qiáng)人意。不過，伴隨 15 年來國(guó)家和地方層面停車產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái)，行業(yè)發(fā)展積極信號(hào)逐步顯現(xiàn)，由此引發(fā)投資者較多關(guān)注。

2015 年中國(guó)機(jī)械式車庫(kù)完成量達(dá) 2079 個(gè)，同增 5.32%

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2015 年中國(guó)機(jī)械式泊車位供應(yīng)量達(dá) 61.74 萬個(gè)，同增 5.23%

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2015-2016年國(guó)家和地方層面停車產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái)

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　　伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化率不斷提升，我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車保有量迅速增長(zhǎng)。2015 年機(jī)動(dòng)車
保有量和汽車保有量分別達(dá) 2.79 億輛、1.72 億輛，同比分別增長(zhǎng) 5.88%和 11.35%。龐大機(jī)動(dòng)車保有量催生了對(duì)車位的巨大需求，停車產(chǎn)業(yè)需求空間無限。

2015 年，我國(guó)機(jī)動(dòng)車、汽車保有量分別為 2.79、1.72 億輛，同比增長(zhǎng) 5.88%、11.35%

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　　對(duì)比世界主要國(guó)家來看，我國(guó)汽車保有量低于主要發(fā)達(dá)國(guó)家如德國(guó)、日本、英國(guó)、美國(guó)、韓國(guó)水平。由此來看，我國(guó)汽車保有量仍有較大增長(zhǎng)空間，由此衍生的車位需求也將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　相對(duì)于龐大汽車保有量所衍生的車位需求，目前，由于土地資源約束、原有規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后、停車場(chǎng)投資收益不理想等方面因素，國(guó)內(nèi)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，車位供給增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于需求增長(zhǎng)，停車難成為城市一大痼疾。

　　土地資源剛性約束

　　相對(duì)于汽車保有量的持續(xù)增長(zhǎng)，城市土地資源始終是一個(gè)剛性約束。從國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況來看：

　　規(guī)模及增速方面，2013 年后，全國(guó)供應(yīng)土地面積、供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積規(guī)模持續(xù)萎縮，呈負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2015 年全國(guó)供應(yīng)土地面積、供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積分別降至 5.97億平米、11.40 億平米，同比下降 11.05%、12.60%。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從全國(guó)土地供應(yīng)面積占比來看，2016 年至今，工業(yè)用地占比最大為51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分別為 33.2%、12.0%。從規(guī)劃建筑面積占比來看，住宅用地占比最大為 43.9%，工業(yè)用地次之為 39.2%，商服用地為 14.2%。

2015 年，全國(guó)土地供應(yīng)面積達(dá) 5.97 億平米，同降 11.05%

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2015 年全國(guó)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積達(dá) 11.40 億平米，同降 12.60%

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2016 年至今，全國(guó)供應(yīng)土地?cái)?shù)量占比情況

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2016 年至今，全國(guó)供應(yīng)土地面積占比情況

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2016 年至今，全國(guó)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積占比情況

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　　城市土地資源日益緊缺對(duì)停車場(chǎng)建設(shè)形成制約，尤其是在一線城市，且這一約束邊界日益明顯。以北京市為例，2014 年，北京機(jī)動(dòng)車保有量達(dá) 559.1 萬輛，且這一規(guī)模仍呈繼續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，即便按當(dāng)前規(guī)模計(jì)算，按照國(guó)際通行的每輛車需要 1.2 個(gè)車位計(jì)算，北京共需要 670.8 萬個(gè)車位，但截止 2014 年底，北京市登記備案的經(jīng)營(yíng)性車位僅為約 180萬個(gè)，非經(jīng)營(yíng)性車位約 110 萬個(gè)，缺口達(dá) 380.8 萬個(gè)（不考慮未備案車位）。若按傳統(tǒng)每個(gè)停車位 30 平米計(jì)算，則需新增 1.14 億平米面積來建設(shè)停車場(chǎng)，而 2014 年北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積僅為 2074 萬平米。

北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積與傳統(tǒng)停車場(chǎng)建設(shè)需要面積之間缺口巨大

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　　根據(jù) 2014 年北京土地供應(yīng)面積和停車場(chǎng)建設(shè)需要面積對(duì)比情況，我們可進(jìn)一步推知，全國(guó)其他主要城市的停車場(chǎng)建設(shè)也面臨著土地資源的剛性約束問題。

　　目前我國(guó)大城市中汽車與停車位的平均比例約為 1：0.8，中小城市約為 1：0.5，而發(fā)達(dá)國(guó)家約為 1：1.3。近年來，部分城市制定了新的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，相比原有標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)配建標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但仍與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距。

我國(guó)城市汽車與停車位比例與發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)相差較大

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主要城市近年來制定的停車位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

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　　低回報(bào)，投資動(dòng)力不足

　　按服務(wù)的車流類型，停車位可分為基本車位和出行車位兩類，其中基本車位滿足車輛無出行時(shí)長(zhǎng)時(shí)間停放需求，出行車位滿足車輛出行時(shí)車輛臨時(shí)停放需求。總的來說，居住類和辦公類配建停車位固定屬性強(qiáng)，屬于基本停車位，而商業(yè)類、公共服務(wù)類配建停車位和路外公共、路側(cè)占道停車位流動(dòng)屬性強(qiáng)，屬出行停車位。

停車場(chǎng)基本分類：

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　　除居住區(qū)配建停車位等非經(jīng)營(yíng)性停車位外，經(jīng)營(yíng)性停車位大致可分為路側(cè)占道停車場(chǎng)、路外露天停車場(chǎng)合室內(nèi)停車場(chǎng)三大類別。目前，政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)實(shí)行政府定價(jià)，設(shè)定價(jià)格上限，從而導(dǎo)致停車場(chǎng)收費(fèi)脫離市場(chǎng)價(jià)格體系之外，收益空間被鎖定。同時(shí)，兩方面因素則進(jìn)一步擠壓了停車場(chǎng)利潤(rùn)空間：一是成本端的運(yùn)營(yíng)成本上漲，包括人工和土地購(gòu)置費(fèi)用以及日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)等；二是城市違法停車現(xiàn)象居高不下，對(duì)經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)形成較大沖擊，導(dǎo)致停車場(chǎng)車位閑置、利用率較低。

　　收入端上限被鎖定，疊加成本端不斷遭受擠壓，經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)投資回報(bào)率較低。與此同時(shí)，停車場(chǎng)建設(shè)需要大量資金投入，且項(xiàng)目審批繁瑣、困難，由此，社會(huì)資本進(jìn)入意愿較弱，供給動(dòng)力不足。

2015 年，全國(guó)供應(yīng)土地起始樓面價(jià)為 1577 元/平米，同比增長(zhǎng) 9.21%

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　　車位缺口持續(xù)擴(kuò)大，智能立體車庫(kù)空間廣闊

　　比較優(yōu)勢(shì)突出，立體車庫(kù)替代優(yōu)勢(shì)明顯

　　一方面是機(jī)動(dòng)車保有量高位增長(zhǎng)催生的龐大車位需求，另一方面，囿于土地資源剛性約束、停車位配建標(biāo)準(zhǔn)滯后、投資回報(bào)率低及項(xiàng)目審批困難等原因，車位供給嚴(yán)重不足，城市停車難痼疾難去。在此背景下，立體車庫(kù)相對(duì)傳統(tǒng)停車場(chǎng)的眾多比較優(yōu)勢(shì)，使其成為傳統(tǒng)停車場(chǎng)的有效替代產(chǎn)品。

　　按照不同分類標(biāo)準(zhǔn)，立體車庫(kù)可分為不同類型。其中，按汽車泊位和數(shù)量，可分為大、中、小型立體車庫(kù)；按使用類型，可分為停放小轎車立體車庫(kù)和停放公交車立體車庫(kù)，其他分類方式還有按使用場(chǎng)合、建筑結(jié)構(gòu)以及工作結(jié)構(gòu)和形式進(jìn)行劃分。比較常見的是按工作結(jié)構(gòu)及形式劃分，可分為升降橫移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循環(huán)式、多層循環(huán)式、垂直循環(huán)式和簡(jiǎn)易升降式等。

　　各類產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)各有不同，就普及率而言，產(chǎn)品相對(duì)低端、技術(shù)門檻較低的升降橫移式市場(chǎng)占有率最高，達(dá) 75%左右，而垂直升降式由于空間利用率更高、適于城市中心繁華地帶，產(chǎn)品主要定位高端，是未來高端產(chǎn)品的發(fā)展方向。

立體車庫(kù)主要分類及其優(yōu)缺點(diǎn)比較：

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　　相對(duì)傳統(tǒng)停車場(chǎng)而言，智能立體車庫(kù)在空間利用率、占地面積、建設(shè)周期、投入成本、停車效率及智能化等方面具有諸多優(yōu)勢(shì)。例如，機(jī)械式立體停車庫(kù)的占地面積約為傳統(tǒng)平面停車場(chǎng)的 1/ 2 -1 / 2 5，但空間利用率比建筑自走式停車庫(kù)提高 75%以上，傳統(tǒng)停車場(chǎng)停 50 輛車需要空間 1650 平米，而采用垂直升降式 (塔式) 立體停車庫(kù)只需 50 平米，即 1 平米可停放一輛車。

智能立體車庫(kù)和傳統(tǒng)停車場(chǎng)對(duì)比：

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　　供需矛盾凸顯，立體車庫(kù)替代空間廣闊

　　車多位少是當(dāng)前我國(guó)停車市場(chǎng)面臨的主要矛盾，由于供需錯(cuò)配，當(dāng)前我國(guó)停車市場(chǎng)車位缺口較大。根據(jù)發(fā)改委數(shù)據(jù)，我國(guó)停車位缺口保守估計(jì)超過 5000 萬個(gè)，且這一缺口逐步擴(kuò)大，原因在于：第一，歷史欠賬積累，我國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)長(zhǎng)期滯后汽車保有量增長(zhǎng)，車位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，2014 年我國(guó)城市化率僅為 54.77%，低于主要發(fā)展國(guó)家水平，城市化推進(jìn)將進(jìn)一步提升汽車保有率。

我國(guó)城市化率低于世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家水平，仍有較大提升空間

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　　主要城市來看，2014 年北京市車位缺口達(dá) 250 萬個(gè)，深圳、上海、廣州、南京等城市停車位缺口均超過 150 萬個(gè)，不僅是大城市，目前，停車難正向三四線城市蔓延，海口市車位缺口也高達(dá) 45 萬個(gè)。而以上海為例，2014 年，上海市居住區(qū)、中心城區(qū)配建車位缺口分別達(dá) 111 萬個(gè)、69 萬個(gè)，中心城區(qū)配建車位缺口率由 2009 年的 36.61%升至2014 年的 51.88%。

　　而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015 年，我國(guó)傳統(tǒng)停車位約 0.70 億個(gè)，按照發(fā)達(dá)國(guó)家 1：1.3 的車位配建標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)停車位需求量為 2.28 億個(gè)，車位供需缺口巨大。預(yù)計(jì)我國(guó) 2016 年車位缺口將達(dá) 1.81 億個(gè)，同比增長(zhǎng) 14.41%，2019 年缺口將擴(kuò)大至 2.40 億個(gè)。數(shù)據(jù)雖僅具參考意義，但也一定程度表明我國(guó)停車位缺口巨大且缺口持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，未來我國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)空間廣闊，立體車庫(kù)行業(yè)潛力巨大。

2014 年底主要城市停車位缺口情況

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我國(guó)停車位缺口持續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì) 2019 缺口達(dá) 2.4 億個(gè)

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　　立體車庫(kù)行業(yè)的發(fā)展需要市場(chǎng)和政府“兩只手”合力，但在目前市場(chǎng)失靈情況下，政府調(diào)控成為行業(yè)紓困關(guān)鍵所在。可行的解決路徑是：政府充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，出臺(tái)相關(guān)配套支持政策，理順市場(chǎng)機(jī)制，解決目前行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)，從而引導(dǎo)立體車庫(kù)產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)道路。

政府在立體車庫(kù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中扮演至關(guān)重要角色

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國(guó)家層面已出臺(tái)政策及實(shí)際操作性政策出臺(tái)時(shí)間表

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　　2017 年 12 月前將出臺(tái)加強(qiáng)土地配套供給、簡(jiǎn)化審批程序等政策，推動(dòng)停車場(chǎng)建設(shè)

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　　2017 年 12 月前將出臺(tái)加強(qiáng)政策，以理順價(jià)格機(jī)制、打擊違法停車，提升收益水平

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智能停車相關(guān)政策將陸續(xù)出臺(tái)

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　　考慮到國(guó)家停車產(chǎn)業(yè)化的政策引導(dǎo)方向，其對(duì)住宅小區(qū)、公建配套和單位自用的滲透率提升效果有所不同，其中，最適宜停車產(chǎn)業(yè)化的公建配套和單位自用滲透率應(yīng)較高。故假設(shè)住宅小區(qū) 16 年滲透率為 1%，以后逐年提升 0.3%，2022年提升至與日本相近水平；辦公樓（包括商務(wù)辦公和行政辦公）和商業(yè)場(chǎng)所 16 年滲透率為 1%，以后逐年提升 1%。

2016-2022年中國(guó)立體車庫(kù)未來幾年市場(chǎng)規(guī)模及增速測(cè)算

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