一、各大城市寫字樓存量情況分析

　　絕大多數(shù)中國主要城市在2014-2015年都迎來了高端寫字樓大量入市的時刻。2016年，全球經(jīng)濟復蘇的曲折和中國經(jīng)濟向“新常態(tài)”轉(zhuǎn)型的復雜性將繼續(xù)影響寫字樓市場。

國內(nèi)主要城市場甲級寫字樓總存量情況（萬平米）

　　2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國絕大多數(shù)城市寫字樓市場租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場不同，寫字樓成敗的關(guān)鍵是當時市場的供求關(guān)系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對地位。一旦供求形勢不利，很難有寫字樓的租金表現(xiàn)可以靠管理脫穎而出。

　　目前，一線城市的寫字樓空置率仍然不高，CBRE統(tǒng)計2015年不到7%。第一太平戴維斯統(tǒng)計，上海等一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金回報率超過4%，和無風險利率相比已經(jīng)有了小幅的溢價。未來幾年各大城市寫字樓供應仍然不少，預計寫字樓的租金回報率仍將維持，個別城市或略有下降。

全國主要城市場優(yōu)質(zhì)寫字杰空置率及租金情況（%、元平方米/月）

　　二、寫字樓市場發(fā)展分析

　　1、需求結(jié)構(gòu)演變、

　　內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)扮演中國寫字樓需求主引擎

　　2015，寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)貢獻率高達83%。展望2016，內(nèi)資企業(yè)無疑將繼續(xù)扮演需求的主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域有一定的擴張趨勢，但其租賃策略或?qū)⒃跇I(yè)務(wù)擴張需求、成本控制和樓宇品質(zhì)之間取得平衡。同時，民營企業(yè)以及中小型企業(yè)所蘊藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進一步釋放。

　　非銀金融獨領(lǐng)風騷

　　盡管外資金融租戶對業(yè)務(wù)擴張仍將以審慎為主，國內(nèi)金融企業(yè)——尤其是保險、證券、基金、P2P網(wǎng)貸等非銀金融的繼續(xù)擴張將成為寫字樓需求的一大主力。值得指出的是，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的監(jiān)管環(huán)境正從前些年的“野蠻生長”逐漸轉(zhuǎn)向規(guī)范化，從而創(chuàng)造更穩(wěn)定、長期的寫字樓需求增長。相較而言，受利率市場化和實體經(jīng)濟貸款需求不足影響，2016年銀行業(yè)的擴張預計仍將落后于非銀金融。

金融租戶寫字樓新增需求貢獻度（2015）

　　2、科技公司需求整體仍看好，但不確定性開始顯現(xiàn)

　　科技公司是2015年寫字樓市場上的一股新興勢力，成為繼金融業(yè)之后的第二大需求驅(qū)動力。在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部聚集的北京，2015年科技類租戶的寫字樓新增需求貢獻率達到38%，而這一比率在杭州、廣州、深圳、成都、天津、重慶等城市也都達到15%以上的水平。但需要注意的是，國內(nèi)資本市場對于科技類公司的估值水平已出現(xiàn)降溫，內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)巨頭的招聘策略亦轉(zhuǎn)向更為謹慎。全球視野內(nèi)，我們也已經(jīng)看到推特等知名企業(yè)啟動了裁員舉措。因此，盡管我們對于科技類租戶2016年的寫字樓需求總體仍偏于正面，但其增速放緩將是大概率事件。

科技類租戶寫字樓新增需求貢獻度（2015）

　　3、服務(wù)業(yè)加大開放促專業(yè)服務(wù)業(yè)需求穩(wěn)步上升

　　2015年，盡管有金融行業(yè)的獨領(lǐng)風騷和科技類租戶的異軍突起，專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶依然穩(wěn)穩(wěn)在前三大寫字樓需求中占據(jù)一席之地。世邦魏理仕認為，2016年，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)寫字樓需求將繼續(xù)穩(wěn)步增長。近年來中國政府亦通過自貿(mào)區(qū)、服務(wù)業(yè)擴大開放試點城市的方式穩(wěn)步為服務(wù)業(yè)發(fā)展改善制度環(huán)境。基于城市間的經(jīng)濟基礎(chǔ)和開放力度的差異，專業(yè)服務(wù)業(yè)的新增寫字樓需求仍將集中表現(xiàn)在服務(wù)業(yè)比重更高、經(jīng)濟分工程度更細、專業(yè)人才儲備更多、服務(wù)業(yè)開放措施力度更大的一線城市和少數(shù)二線城市。

　　4、消費升級有望激發(fā)文教體旅行業(yè)寫字樓需求

　　中產(chǎn)階級人群的壯大為醫(yī)藥醫(yī)療、文化傳媒、教育、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強大的發(fā)展動力。目前文教體旅租戶在寫字樓需求中屬于小眾群體，2015年的新增需求貢獻率在2-3%之間。但這些符合中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型趨勢的產(chǎn)業(yè)具有良好的成長潛力，且“互聯(lián)網(wǎng)+”的疊加將極大地降低上述公司獲取用戶、資金和建立品牌的難度，其中或?qū)⒊霈F(xiàn)爆發(fā)式增長的案例。2015年以來資本市場對于在線教育的熱捧，以及阿里、騰訊牽手投資華人文化控股的重磅消息都為我們展示了這種可能性。

　　供應端：城市分化加劇

　　二線城市新興區(qū)域供應過量嚴峻

　　2016年將迎來近930萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應，其中約有53%的新增供應面積來自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進不夠及時，新興商務(wù)區(qū)——尤其是二線城市新興商務(wù)區(qū)普遍面臨供應充沛而需求不足的困境。2016年二線城市的新增供應預期將同比上漲22%，而一線城市則同比下降1.6%。

　　空置率普漲，城市間和板塊間的分化加劇

　　一線城市中，北京金融街和中關(guān)村、上海陸家嘴和淮海路等核心板塊的2016年底空置率將保持在5%左右甚至以內(nèi)，供應壓力將主要體現(xiàn)在新興商務(wù)區(qū)內(nèi)。二線城市之間差異明顯：成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場有嚴重供過于求的特征。天津濱海新區(qū)的供應入市也將令寫字樓整體空置率踏過30%的門檻，但由于濱海新區(qū)與天津核心區(qū)近50公里的距離，該板塊對核心區(qū)域內(nèi)租戶的虹吸效應以及租金影響偏弱。南京、杭州、、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的四個二線市場。

新興商務(wù)區(qū)（商務(wù)樓）的新增供應占比

　　一線城市租金將保持穩(wěn)定

　　由于有更發(fā)達的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟作支撐，2016年一線城市的寫字樓租金有望保持穩(wěn)定。

　　北京：雖然望京等新興區(qū)域的供應有所增加，但CBD、金融街等核心區(qū)域內(nèi)的供應不足以及金融、科技租戶持續(xù)增長的需求將令租金在2016年維持高位整固的格局。

　　上海：2016年全市寫字樓平均租金預計增長1.8%。上海中心等項目的交付使用將緩解浦東極度供不應求的局面，同時新增項目普遍超過50%的預租率顯示板塊租金短期內(nèi)仍具備繼續(xù)上行動力。

　　深圳：連續(xù)第二年受到百萬平方米級別的新增供應沖擊，寫字樓租金自2010年起的上漲趨勢可能在2016年停頓。但金融、信息技術(shù)、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的新設(shè)立和擴租需求將保持租金水平基本穩(wěn)定。

　　廣州：當前廣州的寫字樓租金低于其他一線城市35%-60%。廣闊的租賃需求以及租戶良好的承租能力將充分抵消大量新增供應入市帶來的租金下行風險。2016年廣州寫字樓租金將延續(xù)平穩(wěn)走勢。

17個主要寫字樓市場空置率這臺化趨勢

　　一線城市核心型資產(chǎn)將更受資金追捧

　　由于國內(nèi)住宅租金回報率偏低，而購物中心投資不僅面臨較大的市場不確定性，且對資產(chǎn)管理運營要求更高，因此寫字樓仍將是大宗物業(yè)投資領(lǐng)域較受青睞的資產(chǎn)類別。此外，市場無風險收益率趨降以及二線城市寫字樓市場總體走弱的共同作用將繼續(xù)把資金導向一線城市的核心型寫字樓物業(yè)。