房地產業進入整合時代 市場格局將面臨重構

　　新一輪深化國企改革加快推進，地產央企重組動作頻頻；房地產市場進入"白銀時代"，特別是"地王"頻出，并購更成為房地產企業保持規模經營的重要手段之一。業內專家表示，房地產業正告別野蠻擴張時代，市場格局面臨重構，資源整合能力將成為決定企業發展的關鍵因素。

　　地產央企整合步伐加快

　　早在2010年，國資委就向78家非主業央企發出"退房令"，只保留16家以"房地產開發與經營"為主業的中央企業，但由于沒有時間表和具體實施方案，"退房令"一直進展緩慢。隨著新一輪深化國企改革，地產央企整合步伐明顯加快。

　　7月6日，總部位于廣州的保利地產發布公告稱，將與中航地產籌劃重組整合方案，潛在交易事項中有70個左右是房地產項目，交易體量約占前者凈資產的15%。

　　保利和中航是目前地產央企整合的一個縮影。今年3月，中海地產宣布收購中信旗下的中信地產和中信泰富的住宅物業組合，交易對價為310億元，由此獲得中信布局于25個城市、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。

　　在停牌5個月之后，2015年9月，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產再上市。招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。

　　此外，五礦和中冶、中交、魯能均啟動了地產業務整合。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，隨著國企改革持續深化，央企間的兼并重組已延展到地產。未來兩到三年內，已取得"房地產牌照"的16家地產央企也將面臨整合，最后剩余的數量極有可能進一步減少。

　　高地價加速房企資源整合

　　中原地產統計數據顯示，今年上半年，全國共誕生219宗價格超過10億元的土地。多位上市房企負責人表示，目前熱點城市土地價格高企，通過傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現資源整合，從而提升企業的核心競爭力，在熱點城市并購遠比拍"地王"劃算。

　　目前，我國約有上萬家房地產企業，其中僅上市公司就約200家。記者采訪了解到，除了央企層面的房地產業務整合，不少民營房地產企業也在加速整合。

　　受困于信貸吃緊和去化壓力等困局，越來越多的中小房地產企業經營壓力陡升，不得不出讓企業項目或變賣股權引進戰略投資者以維系運營，而大型房企則以雄厚的資本實力，在保障自身業績增長的同時，進行戰略并購或者入股優質項目。

　　7月26日，恒大地產完成了對上市公司嘉凱城的要約收購，將成為控股股東。對恒大而言，此次收購除豐富了其土地儲備資源，進一步增加一、二線城市項目數量占比外，還擁有了一個A股融資平臺。

　　在此前的業績發布會上，恒大集團董事局主席許家印說，地產行業的發展機遇在于集中度不斷提高，房企將在優勝劣汰中分化。

　　融創中國控股有限公司董事長孫宏斌表示，由于土地市場火暴，風險加大，融創已停止申請拿地，但不會停止并購。今年5月，融創中國及萊蒙國際聯合發布公告稱，融創中國以43.9億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權。

　　資源正向優勢企業集聚

　　去年底召開的中央經濟工作會議提出，"促進房地產業兼并重組，提高產業集中度"。在業內看來，這一舉措將有利于促進資源向優勢企業集聚，推動規模房企做大做強。

　　來自市場機構克爾瑞研究中心數據表明，今年上半年，前100名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的金額門檻同比翻番115%。重組、并收購已大大提升了市場集中度。

　　這也表現在市場份額占有上，前100名房企占比上升到44.35%，前50名房企占比達35.44%。特別是銷售額突破千億的房企已達5家，而去年同期僅有一家。

　　業內人士表示，隨著房地產快速增長期的結束，房地產企業的分化愈發明顯，房地產行業格局正面臨重構。今年以來，央企地產重組整合加快，地產"巨無霸"指日可待。再從市場機構公布的數據看，近年來，全國房地產行業并購數量及金額均在不斷上升，僅2015年前三季度并購案就達176宗，涉及金額1600億元。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶等業內人士認為，房地產業告別野蠻的規模擴張時代后，資源整合能力將成為決定企業發展的關鍵因素。展望未來，國企間、民企間、國企與民企間整合將成為一種趨勢。但隨著房地產行業利潤逐漸下滑，房地產企業如何確保利潤空間仍是未來房企轉型面臨的最大挑戰。