二線城市重啟限購未完結(jié) 地王已成政策出臺(tái)先導(dǎo)條件

　　“出地王就調(diào)控”

　　李樂

　　一夜之間，“調(diào)控”壓倒“去庫存”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。在合肥、蘇州、南京率先重新啟動(dòng)執(zhí)行房地產(chǎn)限購、限貸措施之后，8月31日，廈門市下發(fā)政府文件，在全市范圍內(nèi)重啟以限購為核心的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策手段。

　　“地王”和高價(jià)土地成交，已經(jīng)成為觸發(fā)地方樓市調(diào)控政策的先導(dǎo)條件。自中央政治局會(huì)議公報(bào)提出“抑制資產(chǎn)泡沫以來”，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等有關(guān)部門在內(nèi)，均對(duì)土地市場(chǎng)高價(jià)成交的現(xiàn)象高度關(guān)注，并進(jìn)行了對(duì)策探討。

　　“地王”正在成為地方政府極力躲避的“禁區(qū)”。首都北京的土地市場(chǎng)已經(jīng)數(shù)月保持“交易靜默”，而上海在出現(xiàn)土地高價(jià)成交之后，亦傳來將出臺(tái)本地房地產(chǎn)緊縮政策的聲音。“地王”正在成為一顆“地雷”。

　　二線城市領(lǐng)銜

　　與上一輪限購高潮由首都北京領(lǐng)銜的局面不同，當(dāng)時(shí)間進(jìn)入到2016年的時(shí)候，地方版調(diào)控政策出臺(tái)的領(lǐng)銜者，由特大型城市，轉(zhuǎn)變?yōu)榱硕�線城市。繼蘇州出臺(tái)以限購、限貸為核心的地方版調(diào)控政策后，廈門市“跟進(jìn)”，亦出臺(tái)了廈門本地的樓市調(diào)控政策。

　　8月31日，廈門市政府下發(fā)文件，要求從9月5日起，針對(duì)“擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭”“擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭”和“無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭”，停止銷售144平方米以下的商品住房。

　　“這項(xiàng)政策的有效期是1年半，到2017年年底的時(shí)候看市場(chǎng)情況表現(xiàn)，再?zèng)Q定是否延續(xù)，主要還是為了落實(shí)有關(guān)中央精神，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”8月31日中午，一位不愿具名的福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

　　在廈門之前，同為二線城市的蘇州，也已經(jīng)率先啟動(dòng)了以限購、限貸為核心的地方樓市調(diào)控政策，再次重啟限購政策，并在土地交易過程中，引入熔斷機(jī)制，在土地出讓達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有兩家及以上的房企報(bào)價(jià)的，采用現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式產(chǎn)生勝出者。

　　南京、合肥在同期內(nèi)也出臺(tái)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，提高首套住房和二套及以上住房的貸款首付比例。而限購都是其中的“核心措施”。

　　“在樓市調(diào)控的上一個(gè)高潮期，全國大部分一線城市和相當(dāng)比例的二線城市，都按照住建部的要求，制定了限購措施，現(xiàn)在的這些調(diào)控政策，仍然是沿用當(dāng)時(shí)北京市的調(diào)控手段，只是周期、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等有所不同�！敝袊�房地產(chǎn)綜合開發(fā)研究院分析師尚永斌說。

　　有地王就調(diào)控

　　“住建部、國土部等中央有關(guān)部門，對(duì)于現(xiàn)階段土地高價(jià)成交的現(xiàn)象非常關(guān)注，尤其是二線、三線城市出現(xiàn)‘地王’的現(xiàn)象，也曾以不同的形式向地方詢問了解情況，要求穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期�！�8月31日中午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士表示。

　　2016年6~7月間，中央有關(guān)主管部門曾連續(xù)召開2~3次座談會(huì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)情況。記者了解到，幾次會(huì)議的參會(huì)人員有所不同。多位參會(huì)的人士告訴記者，其中兩次會(huì)議主要有市場(chǎng)分析師、研究機(jī)構(gòu)人員參加，另外一次座談會(huì)，則由一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人參加。

　　多位參會(huì)人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)，座談會(huì)有高級(jí)別的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加，“主要是聽取意見，參會(huì)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也只是提出自己的問題，但是，被提及最多的問題之一，就是二線城市出現(xiàn)高價(jià)土地成交甚至‘地王’之后，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及其預(yù)期的影響�！�

　　進(jìn)入2016年以來，全國總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個(gè)二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

　　據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

　　8月26日，廈門迎來年內(nèi)第三次土地出讓，6副地塊集中出讓，最終廈門本土房企禹洲競(jìng)得的集美地塊，以樓面價(jià)32825.32元/平方米成為單價(jià)地王；泰禾競(jìng)得的同安地塊，萬科競(jìng)得的翔安地塊，都已打破歷史的成交樓面價(jià)。

　　“一旦本地出現(xiàn)土地高價(jià)成交甚至地王的情況，本級(jí)政府就要出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)及其預(yù)期�！鼻笆龅胤阶》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　地方躲地王

　　地王不僅成為二三線城市觸發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策的先導(dǎo)條件，特大型城市目前也將地王視為必須規(guī)避的房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素之一。截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，北京已經(jīng)連續(xù)數(shù)月沒有掛牌土地出讓。

　　在北京穩(wěn)定房價(jià)壓力最大的2012年，北京市曾一次性暫停12宗土地的出讓，以避免出現(xiàn)高價(jià)土地成交的情況出現(xiàn)。只不過，此次土地市場(chǎng)的“靜默表現(xiàn)”，北京市政府尚未有公開文件要求，亦沒有確切說法。

　　北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京僅供應(yīng)9宗含住宅性質(zhì)的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應(yīng)。此外，北京市的土地供應(yīng)面積也創(chuàng)歷史新低。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，這7宗土地的建設(shè)用地面積為44.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積105萬平方米，其中純住宅面積僅38萬平方米。土地交易宗數(shù)和交易體量都創(chuàng)下歷史新低。

　　記者了解到，北京市正在積極研究控制土地成交價(jià)格的有關(guān)機(jī)制和辦法，在這一辦法和手段實(shí)施之前，北京將盡量避免高價(jià)土地或者熱點(diǎn)土地入市交易。北京市主要領(lǐng)導(dǎo)也曾明確提出要求，堅(jiān)決不能再出地王。

　　2016年上半年，北京市曾小范圍召集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人參加的座談會(huì)，座談會(huì)上，北京市有關(guān)方面負(fù)責(zé)人曾向與會(huì)開發(fā)企業(yè)代表表示，必須確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和平穩(wěn)發(fā)展，房價(jià)一旦顯現(xiàn)快速上漲苗頭，政府將對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和干預(yù)。

　　“其實(shí)，很多二線城市都已經(jīng)按要求儲(chǔ)備了本地的針對(duì)性調(diào)控政策，一旦出現(xiàn)地王，就按照指示，出臺(tái)本地房地產(chǎn)調(diào)控措施。廈門，應(yīng)該不會(huì)是最后一個(gè)�！鄙杏辣蟊硎�。