北京房價是全國標桿，此輪調控北京出手最重。未來一年北京房價漲幅將大幅收窄，小幅下調亦有可能。中期而言，北京房價下調缺乏供需基本面支持，溫和上漲是符合各方利益的結果

　　《財經》記者 董文艷 徐諶輝 周哲 李德尚玉 實習生 高喬/文

　　9月30日晚，北京市住建委公布以“調高首套房首付比例至35%－40%，二套房首付比例至50%－70%”為主要措施的樓市調控文件。隨后八天，深圳、廣州、天津、武漢、合肥、蘇州、南京、廈門、上海等20多個城市跟進宣布調控政策，限制之嚴，史無前例、蔚為壯觀。

　　回顧十年樓市調控，主要措施集中在四個方向：限貸限購抑制需求、放房放地增加供給，這是兩個主要方向；加強市場秩序管理打擊哄抬房價行為、加強輿論引導預防房價恐慌心理蔓延，這是兩個輔助方向。不同時期，以上措施出臺的力度不同(見圖表1)。但總的來說，可謂抑制需求的一手硬，增加供給的一手軟，加上其他宏觀經濟因素，因此房價總是不按調控者的意圖行走。情急之下，某些房價漲幅高、輿論關注強的城市，政府甚至直接出手，剝奪開發商的新房定價權，從而實現房價的“統計回歸”。

　　細觀國慶前夕開始的各城市新一輪樓市調控，可概括為“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管離婚與否的單身都只能購買一套住房的狠招。而之前房價上漲較猛的二線城市如廈門、南京、合肥、蘇州等，本輪的調控力度僅次于一線城市。

　　這一新政的出臺，距離2015年12月中央經濟工作會議發起全國樓市“去庫存”運動只有十個月，距離2013年中國大多數省會城市取消限購令、推出樓市刺激政策，也只有兩年左右。一方面是十年來最嚴厲的樓市調控，一方面是過去十年價漲即調控、價落即刺激，房價整體一路上揚的中國樓市，住房消費者和投資者又該如何應對？

　　《財經》記者選取北京樓市為樣本，從供需兩側展開采訪，試圖對回答上述問題給出一個思路。樓市是一個區域性市場，影響各地房價的因素各不相同，但北京房價對全國房價而言，仍然是一個標桿性的指標。

　　新政沖擊波

　　在限制與寬松的輪回中，北京樓市如今又步入了從緊周期。而首當其沖遭遇沖擊的，就是140平方米以上大戶型（非普通住宅）的購買者，而此前多輪調控，北京并未針對大戶型買方出臺專門限制政策（見圖表2）。

　　新政規定：購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%，分別提高了10個和30個百分點。相比之下，普通自住房的首付門檻從30%提高到35%，幅度只有5%；普通自住房第二套房的首付比例從40%提高到50%，幅度只有10%。以北京大戶型單套住宅700萬元的主流套總價計算，30%的幅度意味著首付將增加210萬元。

　　隨著房價上漲，改善型需求已成為北京樓市的購房主力。來自中原地產研究機構的數據顯示，2014年到2015年，北京單套房屋成交平均面積從118.7平方米躍升至128.5平方米。亞豪機構的統計數據顯示，2015年商品住宅中成交套數同比漲幅最大的是200平方米－300平方米的面積段，同比上漲64%，其次是300平方米以上的超大戶型，同比上漲55%。此外，面向初期改善型的120平方米－150平方米面積段則以12%的價格漲幅領漲其他產品。

　　對于受高房價之苦最深的剛需客而言，“9·30”新政帶給他們的好消息并不多。

　　“因為北京剛需客本來就很無奈，北京市內哪還有剛需客可以買到的新房，剛需客都轉向公寓和環北京區域了。”一位中型房企中層管理者說。

　　而對于改善型需求購房者，為了避開大大抬高的首付門檻，通過離婚把自己變成首套房購買者，就成了現實選擇。在改善及高端需求購房者群體中，有分析表明，未來將有更多人選擇假離婚以達標購房條件，另有一些人則賣掉唯一的住房，從而獲得一個首套房資格。

　　“首付比例提高后，為了滿足首套房要求，湊足首付款，我們之前很多做了認購還沒簽合同的客戶現在都在賣房。”一位地產央企高管告訴《財經》記者。

　　但是，按照慣例，觀望情緒很快在市場上形成。對于一些資金承壓較大的意向購房者，他們如今大多希望再等一等，甚至有的已萌生退意。

　　“我們的一個高端盤客戶本來要買大戶型，現在一算首付要多拿出來將近1000萬元，直接說不買了，去投資國外了。”一家地產央企運營中層人士說。

　　“9·30”新政后，在北京新房市場，購房者最明顯的變化是，開始因購買資格與資金等問題產生購買力與意向的分化。而北京的開發商們也開始著手梳理客戶，對客戶優先級進行新的排列組合，整理項目蓄客受影響情況，甚至篩除不再具備購買條件的購房人。

　　“9·30”新政一面提高購房資格紅線，讓房票更昂貴；一面對購房人信心產生沖擊，令一些購房人短期看空樓市，此前猶豫未出手的現在更加保守，這些都會讓北京樓市降溫。

　　在《財經》記者的采訪中，另一個問題也被諸多業內人士低調提及：如果本輪調控是以讓房價迅速實現下降為目標，那么需要警惕這種下降是否為單純的數字游戲，好比為了讓溫度下降而強行調整溫度計。

　　苗頭已經出現。本輪調控中，幾乎所有的熱點二線城市都發出了行政限價令，嚴格開發商的預售證管理，以價放證，這本質上是意圖實現房價在統計層面的回歸。

　　多個不愿具名的開發商表示，在深圳與北京市場，政府已經收緊了很多正在申請價格備案的新房項目的預售證管理，并且給出了不同的價格上限。高于此價格上限，則不予頒發相關證件許可。由此，一大批高地價新房預售被卡住了喉嚨。

　　10月13日上午，深圳樓市一片震動。深圳市市場和質量監管委對深圳10個轄區內的20個在售樓盤進行突擊檢查，主要督查各個項目的預售證件、宣傳推廣與銷售規范。

　　10月12日下午，有開發商向《財經》記者透露，當日，北京市有關部門召集各區開會，討論各區未來一段時間的新房預售價格上限。消息人士稱，最終各區申報的房屋預售價格上限都被向下調整。

　　新房供應趨緩

　　北京新房價格的上漲受到一系列結構性因素的影響：地價高企，新房基本全面豪宅化，供小于求形勢未變，甚至有所惡化。首付門檻提高，表面上看減少了需求，但新房供應也可能受到影響。

　　“限購最大的思路謬誤是以為不讓有錢人買了，就能輪到窮人買。錯誤在于，開發商不是非蓋樓不可的，有錢人都不能買了，開發商就不蓋樓，結果是后續的供應減少，真實樓價會變得更高。”北京大學國家發展研究院教授薛兆豐對《財經》記者分析。

　　北京“9·30”新政中，另一個針對新房的調控工具是對開發商的定價實行“價格備案”機制，這意味著剝奪了地產商的自主定價權，并且要求開發商在新房供應節奏上接受指導，以避免房價指數進一步攀高。

　　新政規定，對開發商報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發預售許可證書、屬于現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。要求取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高于申報價格等等。

　　“在北京，限價雖然一直都有，但這次會更嚴格執行，這對開發商影響會比較大。”泰禾集團相關人士告訴《財經》記者。

　　一旦開發商定價權被回收，新政后的新房銷售速度減慢，開發商資金周轉承壓也會相應加大。但這不必然導致新房降價，因為一些開發商會選擇暫時不推樓入市，而這會讓新房供應節奏減緩。

　　也有開發商預備變相賣高價，以規避限價令。“比如項目實際賣10萬元/平方米，現在限價，不能賣10萬元，以后就和客戶簽7萬元/平方米的合同，還有3萬元差價以裝修形式，再另簽個合同。”一位中型房企營銷人士說。

　　歷經多輪樓市調控，開發商已有若干現成應對套路。如今，新一輪貓鼠游戲又將開啟。

　　二手房交易降溫

　　雖然行業內外更多關注新房價格走勢，但二手房市場才是北京樓市的主力。中國社科文獻出版社出版的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2016）》顯示，2015年北京二手住宅成交占北京樓市總成交量的73.6%，未來這一比例仍呈上漲態勢。

　　與新房市場賣家集中不同，二手房市場是一個分散的多對多的市場，其價格形成機制、監管成本更加復雜，對政策風向的反應也更加迅速。

　　“9·30”新政后，北京二手房交易量出現了明顯的下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年1月－9月，北京全市二手住宅成交21.4萬套，是2015年同期的1.12倍。2016年9月，北京二手住宅網簽量為30516套，環比上漲18.9%。但10月1日至10日，北京二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比大跌65.7%。鏈家網數據顯示，今年9月新增客房比（新增的購房者與售房者比值）為3.1，10月11日，新增客房比已降為2.8。這說明二手房潛在買家觀望情緒漸濃，購房需求有所降低。

　　盡管如此，北京二手房市場與新房市場一樣，依然是供小于求。

　　在“9·30”新政前買了一套二手房并一直關注北京二手房市場的高女士，在找房的過程中發現，許多二手房賣家雖在鏈家網掛出房源，但掛房不賣者居多。他們要么是有換房需求但沒看好目標房源因此謹慎出手的人，要么是手持多套房且看漲后市者，他們掛房純粹是想摸底市場行情。

　　這導致二手房的真實供應量不足。鏈家研究院數據顯示，從2015年中開始，北京二手住宅庫存量持續下滑，但去化速度逐漸加快，并在2016年3月達到16.5%的單月去化速度峰值。供應短缺趨勢仍在繼續。

　　今年以來，北京二手房價格暴漲。鏈家網數據顯示，北京二手房成交均價從1月的40990元/平方米漲至9月的55205元/平方米。其中9月環比上漲7.07%，同比漲幅高達43.98%。新政出臺雖然降低了交易速率，但從最近十余天的市場行情看，二手房價格并未出現大幅下調，這說明賣方并不急需資金，仍能將房價維系在高位。

　　一位房產中介高管接受《財經》記者采訪時認為，政策都是短期影響，北京二手房會有一段時間的量縮盤整，半年后即逐步恢復正常。

　　據鏈家研究院統計，在北京二手房市場，90平方米以下的二手住宅依舊是成交主力，今年7月其成交占比超過60%。但由于剛需人群逐漸形成換房需求，北京二手房交易重心也正在從90平方米以下向90平方米－120平方米區間靠攏，首改型客戶逐漸上場，成為主力軍。

　　地根難言寬松

　　買賣雙方的心態與行為，對供求曲線及價格走勢有著直接的影響。地根與銀根對房價的影響沒那么立竿見影，但同樣至關重要。

　　從地根來看。盡管北京樓市以二手房交易為主，但新房市場對二手房市場向來具有強傳導效應，地根松緊直接決定了新房供貨力度，影響新房市場預期與購房需求的滿足程度，繼而傳導進二手房市場。

　　今年以來，北京樓市住宅供地力度有明顯收窄。據中原地產研究中心統計，2016年至今，北京僅出讓8宗住宅用地，合計供應115萬平方米，其中商品房住宅面積僅38.99萬平方米。

　　根據《北京市2016年度國有建設用地供應計劃》安排，計劃供應總量4100公頃。其中，住宅用地1200公頃，商服用地400公頃（見圖表5）。這已是北京土地供應量連續第六年下降。但北京目前僅僅成交115公頃住宅用地，若完成本年度供地目標，除非北京在未來兩個半月內，連續供應1085公頃住宅用地。

　　供需是解決房價問題的根本。“北京不供地，再出各種限購、限貸政策也沒用。”綠城中國一位中層管理者說，今年以來北京只要拍地，他們基本都會現身，有時只是釋放一個積極拿地、渴求項目的信號，希望未來北京市場中有項目收購機會時，他們能夠被作為潛在對象考慮在內。

　　本輪樓市調控，各地政策側重于限購和限貸，在增加土地供應方面，只有北京、無錫、合肥等城市具體提及。北京提出要加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

　　北京供地不足，新房供應減少，不僅使開發商焦慮，也推高了房價上漲預期。如今，想要解決樓市過快上漲，理應加大住宅供地力度。但政府供地心態相當微妙。

　　《財經》記者從接近北京市國土局人士處了解到，此前，為避免北京在全國樓市火熱局面下再產生地王，國土局曾傾向于十個月內不供住宅用地，但又要避免未來無新房可售繼續推漲房價。權衡之下，在時隔五個月沒有供應北京商品房住宅用地后，10月初，北京終推5宗住宅用地，共約34.9公頃，規劃建筑規模約71.13萬平方米。

　　中國社科院一位不愿具名的房地產專家對《財經》記者分析，北京土地供應難以增加，主觀上講，地方政府希望通過“饑餓療法”控制供地的結構來抬高地價，至少不讓地價下降；客觀上講，有的土地仍握在開發商手里沒有推出，一方面是開發商捂盤惜售，另一方面也可能是開發商在拆遷等問題上遇到麻煩。

　　中國人民大學不動產研究中心執行主任況偉大對《財經》記者分析稱，北京的土地供應受制于北京城市發展規劃，每個城市都有一個邊界，超過一定的規模就會導致不經濟。北京規模過大，正進行人口和功能疏散，供地計劃逐年下降正體現了這一導向。

　　未來的三四個月，北京市的土地市場供應端能否開閘，而開發商是否仍然搶地熱情高漲，將成為觀察下一階段房價走勢的重要依據。

　　更多實證研究表明，購房信貸的強勁支持，加上去庫存政策的有力刺激，才是引發房價暴漲的首要推動力量。中原地產首席分析師張大偉就是研究者之一，他給《財經》記者提供了如下數據統計（見圖表9）。

　　在人民銀行的統計中，沒有個人按揭貸款項目，但因為居民中長期貸款中的絕大多數都用于購房，因此，業界經常將這兩個數據通用。中原地產的統計顯示，按揭貸款占信貸總量的比例正呈加速增長之勢，今年7月甚至出現按揭貸款額超過貸款總額的情況，這意味著其他門類的貸款出現負增長。

　　這種情況已經引發金融監管當局警惕。據財新報道， 10月12日下午，央行召集五大國有商業銀行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整。央行將加強住房金融宏觀審慎管理，加強對金融機構住房金融業務的監督檢查，加強對銀行自律機制的指導，加強宏觀審慎評估的約束等，以約束商業銀行的信貸投放方向。

　　雖然上述消息并未得到央行證實，但今年6月，央行已在上海市試點推行房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理。核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四個方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

　　試點推行之后，上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都出現同比回落。

　　新一輪樓市調控政策出臺后，該試點是否會向北京等更多熱點城市推廣？一名國有大行信貸部人士告訴《財經》記者，北京方面暫未出臺特殊政策，信貸情況跟之前比沒有變化。

　　對于銀行信貸的調控，一名供職于國有商業銀行研究機構的人士接受《財經》記者采訪時認為，監管當局不應該限制銀行的貸款規模和貸款投向，目前銀行很難找到收益和風險匹配的資產。收緊房地產信貸之后，很難有新業務填補上來，這會導致整個信貸收縮。

　　對于銀行信貸之外的融資，當局也有動作。8月，住建部、國家發改委、工信部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確規定中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，意味著“首付貸”業務被正式叫停。

　　“首付貸”類金融產品也被正式納入監管。10月13日，國務院辦公廳發布《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》（下稱《方案》）要求房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。從事房地產金融業務的企業應遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。對于房地產等重點行業企業開辦的互聯網金融平臺，相關行業主管部門要積極配合摸查信息。規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

　　央行如果想影響房價，其政策籃子里有比窗口指導商業銀行信貸方向更直接的手段，那就是調整利率和存款準備金率，前者為價格手段，直接影響融資成本；后者為數量手段，通過減少銀行放款資金來縮減信貸規模。

　　但市場普遍認為，這兩個武器央行不會輕易使用。國泰君安銀行分析師王劍認為，總量手段的最大問題是傷及無辜。比如，提高存款準備金率，銀行可供放款的金額少了，那么銀行首先會收縮小微企業等領域的短期貸款，因為它們期限短，議價地位弱，容易收貸，而房地產貸款則因為質量相對較好，是銀行最不愿意收縮的部分。這顯然會導致政策意圖南轅北轍。

　　很多人相信，在經濟疲弱的大背景下，央行的貨幣政策顯然不會貿然收縮，而是引入加強宏觀審慎評估等約束手段來控制信貸總量。但它最大的問題是剛性不足，銀行總有辦法規避。

　　那么貨幣政策是否有可能進一步寬松呢？申萬宏源證券首席宏觀分析師李慧勇認為，由于三季度經濟增長勢頭較好，除非資金大幅度流出或者經濟大幅度回落，降準降息可能性很小。

　　房產稅明年難出臺

　　對于多個城市采取的限購限貸政策，中國社科院財經戰略研究院財政審計室主任汪德華認為，二十幾個城市有如此統一的行動，應該是中央有所部署的。雖然當前限購限貸的調控政策是必要的，但長期來看應以有差異的房地產稅加以代替。

　　房地產稅對于平抑房價有無效果，存在爭議。支持有效果的觀點認為，房地產稅會增加持有房屋的成本，而且可以通過稅制的設計增加高檔房屋或者超過自住需求房屋的持有成本，使得持有者將一部分房屋賣出，增加市場上的房屋供給，抑制房地產投資需求。

　　支持效果有限的觀點認為，在房屋巨大升值空間面前，哪怕是對房地產征收最高程度的稅率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承擔的稅額相對于房屋增值額而言都是不值一提的。中國財政科學研究院院長劉尚希就對記者直言，在市場存在泡沫的情況下，房地產稅的作用比較弱。

　　不同的方案設計會帶來不同的效果。比如對存量房屋是否應該征收房地產稅，如果征收，可能會迫使一部分存量房屋被賣出，增加市場上的房屋供給；如果不對存量房屋征收，房地產稅抑制房價的效果則相對有限。大部分受訪專家認為，雖然上海試點時沒有對存量房屋征稅，但在房產稅正式開征之后，理應對所有存量和增量房屋統一征稅，才能更符合房地產稅的本意。

　　再比如，是否應該對自住需求的房屋免征房地產稅，對一定人均面積以下或一定套數以下的房屋免征，這樣可以打擊投資性需求，滿足消費性需求，在抑制房價的同時保障居民自住需求。

　　還比如稅率的水平，上海和重慶的房地產稅稅率大約在0.5%左右，遠低于國際平均水平，大部分國家房地產稅稅率在1%－3%之間，這也是滬渝試點效果不夠顯著的原因之一。較高的稅率可能對房地產價格的抑制更為明顯，但也面臨居民負擔加重等問題。

　　具體方案的設計取決于房地產稅的目標定位。除了平抑房價，房地產稅還被業內認為具有增加地方財政收入、調節收入差距、完善稅制等目標。汪德華直言，“不同的目標之間存在一定的沖突”。假設房地產稅以增加地方財政收入為主要目標，可能就不會對自住需求的房屋免征，對所有房屋征收房地產稅才能更好實現該目標，但這樣又會使平抑房價和調節收入差距的效果打折扣。

　　就算可以平抑房價作為最核心的目標來設計方案，按照房地產稅立法的流程，多位受訪專家均認為，一年內幾乎沒有出臺房地產稅的可能，所以此時討論以房地產稅來平抑房價上漲，似乎遙不可及。華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究院原所長賈康對記者直言，目前看來，可能做不到一年內開征房地產稅，現在立法過程還沒有正式啟動。賈康認為，通過立法之后，實際開征城市也會有先有后，優先開征的除了一線城市，也可能包括某些二線城市。

　　北京房價硬在何處

　　歸根結底，決定北京樓價走勢的仍是供需結構。除了調控政策帶來的短期變化外，北京市的人口變化、收入變化、教育資源、醫療資源變化等因素，也都從不同側面對購房需求發生作用。

　　1994年以來，北京市常住人口進入快速增長階段。20年來，北京常住人口規模幾乎增長了一倍，年均增長49.79萬人。但從2011年開始，北京常住人口增幅已經連續五年下降。2015年末，北京常住人口為2170.5萬人，比上年增長18.9萬（見圖表10）。

　　這一人口變動趨勢對北京房價增幅肯定會帶來負面影響，但影響有多大，很難評估。因為北京樓市的投資需求旺盛，投資者來自全國各地，甚至國外。常住人口增幅的變動，對北京投資需求的影響非常有限。

　　房價收入比（房屋總價與居民家庭年收入之比）被很多研究人員用來衡量一個城市的住房購買力水平。上海易居房地產研究院報告顯示，北京市房價收入比從2011年11.6攀升至2015年的14.5。這至少說明，本地居民的購買力已經難以匹配高漲的北京房價。

　　但房價收入比這一指標近年來也遭到越來越多的詬病，除了無法衡量投資需求之外，其計算方法也沒有嚴格界定，比如上文引用的房價收入比數據就只測算一手房，不包括二手房，另外納入統計的中國居民收入不包含隱性收入，因此據此計算的房價收入比數據也不準確。

　　在北京，教育資源分配不均，為爭取優質教育資源，許多人選擇購買學區房，他們也是頑固的購房需求軍團。盡管從2012年開始，北京市取消入學考試、中考擇校、戶口掛靠等，逐漸取消小升初推優，以此控制擇校現象。但目前通過購買學區房擇校仍大行其道，也造就了相當規模的學區房投資需求。至少三五年內，看不到該需求減弱的跡象。

　　保障房建設曾被視為平抑房價的重要政策手段。但數年下來，各地的保障房建設多呈雷聲大、雨點小態勢。

　　北京的保障房建設在2003年達到高潮，當年的新開工經濟適用房項目24個，面積約為300萬平方米，竣工面積200萬平方米。隨著土地減少，保障房供應也日益減少，經濟適用房則在2008年底停止建設。

　　如今北京保障性住房主要分為四類：公共租賃住房、廉租住房、限價商品住房、經濟適用房。不過，這些住房保障的是本地居民，北京市戶口是申請保障房的前提，申請條件也非常嚴格（見圖表11），只能惠及很少部分人，這使得保障房失去對商品房價格的影響力。

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