二線城市節后成交量腰斬

　　北京新建商品住宅網簽同比下降45%

　　本報記者 王 崢

　　隨著各地調控政策的陸續落地，10月份的房地產市場也出現了一些變化。

　　根據中原地產的統計顯示，截至10月16日，全國主要54個城市合計簽約商品房住宅130944套，較9月份同期137483套的簽約量小幅下滑，結束了此前連續增長的態勢。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，“由于網簽的滯后效應，實際成交還未完全反應當下樓市的真實數據。如果剔除政策末班車的影響，市場在最近一周的下調幅度應在35%左右”。

　　據悉，不少節前敲定的新房和二手房交易，都集中在10月份做網簽，所以目前的成交數據看上去還比較平穩，“但到月末就不好說了，如果信貸再收緊，肯定會出現量價齊跌的情況。”有業內人士指出。

　　二線城市成交量腰斬

　　在22個出臺調控措施的城市中，部分二線城市的政策頗為嚴厲，其市場降溫也最為明顯。據悉，二線城市成交量已經連續兩周低于4萬套，這也是春節后首次出現這一情況。同時，上周3.36萬套的成交量更是較節前出現了腰斬。“二線城市普遍升級的限購、限貸政策已經開始影響市場成交量。”有業內人士指出。

　　而三線城市收益于二線城市的溢出效應，出現了短期的成交上行，但因為統計城市數據少，所以整體看市場上漲幅度有限。一線城市中，北京、上海的成交量較上月同期分別下調了42%和16%，而深圳與廣州的簽約上漲了50%以上。另外受政策末班車影響，杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市的簽約也出現了上漲，而蘇州、濟南、長沙等城市出現了環比下調。

　　“網簽數據不能反映當下受到調控的市場情況。從實際簽約情況看，受到新政影響的22個城市，成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了30%—40%左右。10月下旬開始，會逐漸反映到簽約數據上。”張大偉指出。

　　此外，有業內人士指出，年末房價面臨回調壓力最大的，是那些前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市。其因政策效應將導致投資資金迅速撤離，進而使交易量出現下滑，價格也將在后期的博弈過程中出現波動。這其中就包括大城市周邊因規劃利好導致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規定。二套房首付比例最高達八成，將對抑制投資投機性購房需求產生立竿見影的效果。

　　而那些供需矛盾較大且短期內土地供應不足的城市，由于有不同層次的需求托底，再加上前期土地供應不足，買賣雙方對房價長期看漲的預期依然存在。從本次政策對此類城市的調控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處于全國最嚴的狀態，此次政策的進一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場的反應也難以超出基于歷史經驗的預期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

　　市場告別明顯上漲

　　實際上，新政剛剛落地，北京的成交量便出現了大幅下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年10月份上半月，北京全市新建商品住宅共網簽1579套，同比下降45%，環比下降42%。

　　根據“9?30新政”，北京對首套普通住宅首付比例由30%上調至35%，非普通住宅首付比例由30%調整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調到為70%。同時，對于二套住宅的界定，新政改為 “認房不認貸”，只要個人名下有房，無論是否有房貸，再購置新房時均被算為二套房。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，成交量下降一方面是因為信貸的收緊、首付比例的提高，使得部分資金緊張的購房家庭延緩或取消了新房購置計劃；另一方面，對于戶型大小的要求以及加快自住型商品房供應等，有效穩定了市場預期，平復了之前購房人恐慌的搶購心態，大量購房需求由著急購房轉為等待觀望。

　　與此同時，據《證券日報》記者了解，北京部分商業銀行已經在醞釀收緊房貸優惠，且銀行的放貸速度也開始放緩。

　　此前的10月12日，央行召集17家商業銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。對此，張大偉分析認為，種種跡象表明此輪房地產信貸監管收緊，已經不限于一城一地，也絕非流于表面。同時他表示，“由于一城一策的原則，所以這一輪調控各城市力度不一，部分城市力度很大，也給了很多政策力度較小的城市壓力，預期這些城市很可能會繼續加碼。整體看這一輪政策的力度非常大，市場將告別明顯上漲。且一旦年末央行額度吃緊，快速收縮房貸規模，那么房價的下調很可能會蔓延到更多城市”。

　　二手房量價齊跌

　　受多種調控影響，二手房方面出現的調整更大。

　　深圳中原研究中心的數據顯示，近期當地有七成二手業主下調房源價格，其中下調幅度在1%—5%區間段的房源占比達43%，下調幅度在5%—10%區間段的房源達20%。截至10月10日，已經有多個項目報價出現跳水。

　　同時，此前樓市異常火爆的合肥，目前辦理二手房過戶手續也不用再排長隊了。當地房地產從業人員也表示，最近成交少了很多，外地客戶基本沒有了。

　　而受首付比例上調、預售證資格管制，10月份上半月北京新房、二手房市場的成交量均出現大幅下降，環比下降率均已經超過40%。截至10月15日，我愛我家二手房新增買賣房源掛牌量環比9月份增長了10%，但新增買賣客戶量卻環比上月下降了36.6%，且全市二手住宅共網簽7386套，環比下降41%。

　　對此，有業內人士指出，本次調控對對于二手房市場打壓更大，主要的壓力來自于首付比例的調整。

　　“隨著這輪上漲周期的結束，二手房的成交量將會率先下滑，隨后主動調低報價的業主也會逐步增多，二手房市場整體價格的回落已經在所難免。”有市場分析人士稱。