2016年樓市整體呈量?jī)r(jià)齊升的火熱情形，整體表現(xiàn)良好，也給2017年上半年樓市帶來較大壓力，因此政策態(tài)度在2017年不確定性較大。在對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的容忍度增加的情形下，調(diào)控政策整體收緊預(yù)期較高。

出臺(tái)政策一覽

　　按揭貸款利率及實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率緩步下行，于底部震蕩。按揭貸款利率持續(xù)下行，利好整個(gè)行業(yè)的資金面。珠三角6個(gè)月票據(jù)直貼利率年初有所上漲，但是在前10個(gè)月緩步下行，到2016年10月26日的2.55%。國(guó)債收益率仍處于歷史低位，長(zhǎng)短期國(guó)債收益率的差幅縮窄，市場(chǎng)資金面仍然較為寬松。 經(jīng)濟(jì)偏弱，加上通脹率較低，貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)保持不變。

按揭利率不斷下行

經(jīng)濟(jì)偏弱，加上通脹率較低，貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)保持不變

收益率下行，長(zhǎng)短期國(guó)債收益差幅縮窄

　　發(fā)債規(guī)模增加，整體發(fā)債利率下降。16年銷售回暖以及發(fā)債規(guī)模的大幅度上升改善了整個(gè)行業(yè)的資金面，部分企業(yè)通過發(fā)債拍地、建設(shè)；發(fā)債利率也逐漸下降，資金成本不斷降低。
房地產(chǎn)到位資金穩(wěn)健增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，低成本的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)顯著，在充足的銷售資金回流下，房地產(chǎn)企業(yè)整體的資金成本持續(xù)下行，為盈利打開空間。

定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速明顯

15-16年發(fā)債規(guī)模顯著上升

房企發(fā)債利率處于下行通道中

　　預(yù)計(jì)2017年投資增速在2%左史。2016年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速6.6%，但全國(guó)范圍來看，2016年上半年拿地總額不高，下半年新開工增速有所放緩，預(yù)計(jì)2016年全年投資增速在5%以上，2017年全年增速在2%巠史。2016年雖地王頻出，但全國(guó)范圍來看土地購置款并未大幅增長(zhǎng)，土地購置偏弱之下，預(yù)計(jì)2017年新開工面積增速在5%以內(nèi)；拿地方面，16年核心城市拿地較多，預(yù)計(jì)17年增長(zhǎng)動(dòng)力較弱。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升

投資增速測(cè)算

　　2016年10月底，17個(gè)城市新房去化時(shí)間17 個(gè)月，近期因?yàn)槌山涣肯玛悓?dǎo)致去化時(shí)間反彈。預(yù)測(cè)2017年新開工面積增速在5%以內(nèi)。2016年前9月新開工累計(jì)同增6.8%，預(yù)計(jì)全年增速在10%巠史。受限販政策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大； 預(yù)計(jì)2017年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)。預(yù)計(jì)2017年新增住宅供應(yīng)減少。2016年前9月100大中城市累計(jì)住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%；核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計(jì)2017年仍會(huì)控制供應(yīng)。

17城市住宅去化時(shí)間降低至17個(gè)月

預(yù)測(cè)2017年新開工同增0%

100大中城市土地成交規(guī)劃建面呈下降趨勢(shì)

　　預(yù)計(jì)2016年全年的銷售額同比增速達(dá)到40%。2016年前10月，全國(guó)商品房銷售面積同升27%，銷售金額同升41%；去庫存總思路下加上信貸偏松，前9個(gè)月銷售火熱；國(guó)慶政策出臺(tái)后，根據(jù)我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)，三四線城市銷售明顯回升，而事線城市目前已經(jīng)秴有回暖，但一線城市持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)全年銷售額同比增速為40%。預(yù)計(jì)2017年全年的銷售額同比增速在10%左右。2017年，貨幣政策預(yù)期依然較為寬松，但仍調(diào)控政策的周期來看，在上半年放松的概率不大，下半年銷售情況還有待觀察。

銷售面積同比增速于年中回落后恢復(fù)回升

銷售金額同比增速下半年回升

　　資金面寬松+實(shí)體收益率下行，市場(chǎng)情緒被充分點(diǎn)燃。2016年10月，百城房?jī)r(jià)指數(shù)中環(huán)比上漲城市仍有79個(gè)，下跌的有21個(gè)。雖然伴隨限販限貸政策，但是房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量仍處二歷史相對(duì)高點(diǎn)，相比二去年同期大幅增加。預(yù)期2017H1房?jī)r(jià)仍處二高位震蕩狀態(tài)預(yù)計(jì)2017年上半年房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大。受2016年上半年高基數(shù)的影響，2017年房企業(yè)績(jī)同比增速下行壓力較大，在政策持續(xù)收緊的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2017年上半年房?jī)r(jià)或出現(xiàn)微幅調(diào)整。

百城房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)有所改善

一線城市最先起步，二線跟上

　　一二線核心城市吸引力不減。優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、教育、醫(yī)療資源使得一事線核心城市的凈遷入人口常年居二全國(guó)前列。一線城市土地供應(yīng)面積占比呈下降趨勢(shì)。2016年1-10月，一線城市住宅類土地合計(jì)供應(yīng)建面為1278萬平方米，僅占觀察的百城總供應(yīng)面積的3.45%，處于歷史低點(diǎn)。這表明一線城市土地資源更加稀缺，很多房企甚至不惜以較高的溢價(jià)率在一線和核心二線拿地。

核心城市常住人口處于流入狀態(tài)

一線城市住宅土地出讓比例降至歷史低點(diǎn)

一線城市住宅類土地溢價(jià)率大幅提升

　　一線城市供給緊缺，三四線城市需求有限。一線城市特別是北上深由二其土地供給有限，并以存量房市場(chǎng)為主，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)有限；而三四線城市由二需求有限，在土地供應(yīng)不出現(xiàn)明顯縮減，經(jīng)濟(jì)沒有大幅驅(qū)動(dòng)的情形下，預(yù)計(jì)會(huì)保持比較秶定的態(tài)勢(shì)。二線城市受益于城鎮(zhèn)化，需求旺盛，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)所在。事線城市的樓市調(diào)節(jié)空間較大，受供需關(guān)系和經(jīng)濟(jì)因素影響明顯，未來可能仍然會(huì)出現(xiàn)城市熱度輪動(dòng)的情形。

三線城市庫存任務(wù)仍然艱巨

熱點(diǎn)二線城市的販買力有更大的空間

　　老齡化趨勢(shì)是中國(guó)社會(huì)無法回避的趨勢(shì)。逆撫養(yǎng)比的持續(xù)下行意味著單位勞動(dòng)力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢(shì)，而地產(chǎn)作為養(yǎng)老最重要的載體之一，未來有著很大的發(fā)展空間。而隨著老齡化的來臨，人口死亡率也將持續(xù)上升。而國(guó)內(nèi)安樂地產(chǎn)的供給仍然嚴(yán)重不足，墓位在2020年預(yù)計(jì)僅夠銷售不到4年，供給呈嚴(yán)重不足的態(tài)勢(shì)，因此安樂地產(chǎn)未來仍是一片藍(lán)海。

老齡化加劇，必將帶來夕陽產(chǎn)業(yè)的輝煌

中國(guó)墓位供給嚴(yán)重不足，安樂地產(chǎn)未來仍有很大的發(fā)展空間