考慮新房市場的核心是土地，而土地供應的核心是政府。以上問題由于種種原因，難以形成明顯有效辦法。考慮到目前中國并不存在大量流落街頭的赤貧人口（即租房房源豐富），在存量端形成主流供給和消費習慣是解決當前住宅問題的有效手段。如何界定存量房市場？如果市場整體交易中，二手房交易占比超過新房，則可以認為進入了“存量房市場”。 2008 年，中國二手房交易額不足 5 千億，新房交易約 2.5 萬億，其中二手房交易占比約 16.7%。 2016 年，二手房交易額 5 萬億，新房交易額約 10 萬億，其中二手房交易占比已達 1/3。其中，北京、上海、深圳和廈門的二手房交易占比從 2015年開始已經超過了總成交量的 50%，標志著這些城市已經進入存量房時代。

二手房成交量占總成交量占比

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　　從中國目前的住房市場結構分布來看，成熟市場例如美國和日本，二手房市場占比美國為 65%、日本為 25%；美國和日本的租賃房占比均在 26%以上。反觀我國住房市場結構，租賃市場占比僅為 6%。 2016 年中央經濟工作會議提出要建立購租并舉的住房供給體系。 2016 年中國新房住宅交易額約 10 萬億，二手房交易額 6.5 萬億，租金交易額 1 萬億。租賃市場占比僅為 6%。未來要達到購租平衡的狀態(tài)，租賃市場具備很大提升空間。

中美日三國住房市場結構分布

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　　2）存量房市場規(guī)模

　　存量房市場規(guī)模的測算主要關注幾個要素：住房自有率、房屋流通率5和人口流動。首先，在存量房的市場發(fā)展的前期，自有房屋率需要足夠大。這決定了多少房子可以流通，從而決定了二手房市場的出售和租賃的規(guī)模。其次，自有房屋有多大比例可以流通取決于人口流動，流動的人口產生購房和租房的需求。有能力買房的流動人口促進交易，而沒有能力買房的人口則促進了租賃市場。第三，自有存量房規(guī)模穩(wěn)定的情況下，房屋的流通率高，相關的銷售和租賃傭金市場也會提升。在有人口流動帶來需求的情況下，房屋流通率的提升需要經紀機構市場滲透率的不斷提高，從而撮合交易。根據(jù)鏈家統(tǒng)計，新房領域機構滲透率約 50%，而租賃領域的機構滲透率低于 5%，發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　我們以房地產市場較為成熟的美國為例。美國 1940 年以前多數(shù)家庭以租房為主。1940-1960 年期間，美國聯(lián)邦政府通過一系列措施改革全國住房信貸系統(tǒng)，加上 1950年以后美國郊區(qū)化趨勢的推動，美國住房自有率從 44%提高到 62%。美國從 1950 年開始房屋新開工和存量趨于穩(wěn)定，二手房市場逐步取代新房市場交易成為主導力量。美國房屋流通率在 1985 年-2004 年期間上升斜率和房屋自有率一致。 2004 年美國房屋自有率達到歷史峰值 69%，流通率也達到歷史高峰 6.36%。 中國存量房市場剛剛起步。從存量房市場的潛在規(guī)模（二手房交易占比）和房屋流通率來看，目前發(fā)展存量市場條件具備的城市主要為一線城市以及廈門。

房屋流通率國際和國內重點城市比較

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　　3）租賃市場的規(guī)模

　　隨著進入存量房時代，如何有效盤活存量資源成為各大房地產企業(yè)的重要課題。在存量房的大背景下，長租公寓市場迅速發(fā)展。 TOP30 的房地產企業(yè)有 1/3 已經進軍長租公寓市場，以謀求去庫存的同時開辟新的業(yè)務板塊。

　　長租公寓的需求的增長主要來源于流動人口中無法購房的人群。 根據(jù)中國社會科學院《2015 年中國流動人口發(fā)展報告》截至 2015 年末，全國流動人口達 2.47 億人，占總人口的 18%，相當于每六個人中有一個是流動人口。十三五”時期，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內流動農民工比重明顯增加。此外，與 2010 年相比， 2014 年流動人口子女在現(xiàn)居住地出生的比例上升了 29.1 個百分點，達到 56.6%。 報告說明都市圈是吸引人口流入的主要地區(qū)，且流動人口越來越多的在當?shù)亟M建家庭。這意味著都市圈內存量房地產的購買和租賃潛力巨大。

　　存量房市場中，租賃市場規(guī)模大概有多大？從供給角度計算， 2015 年 TOP25 城市的自有房屋存量大約是 8500 萬套，按照 30%的出租率，假定平均房租在 3000 元/月/套，那么租金每年收入大約是 9500 億。從需求角度計算， 2015 年 TOP25 的城市流動人口數(shù)量約為 8000 萬人，按照 70%的租房率計算，假定平均房租在 1500 元/月/間，則租金額每年約為 10000 億。初步估算下，行業(yè)規(guī)�？蛇_ 1 萬億元；此外還有租賃行業(yè)的附加服務如維修、保潔等，按 30%租金計算，附加價值每年達 300-400 億元。

租賃行業(yè)規(guī)模大概測算

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　　4） 長租公寓的發(fā)展模式

　　長租公寓的盈利一方面來源于租金差，一方面來源于疊加在租賃上的增值服務（例如金融、裝修等）。主要運營模式包括分為集中式和分布式。集中式租賃為機構整租整棟樓房，裝修后整棟出租和管理。分布式則從個人業(yè)主手里獲得房源。一個 2B 一個 2C。在房屋租金收入相同的情況下，集中式長租公寓在成本控制方面有天然的優(yōu)勢。 一方面，集中式長租公寓企業(yè)在獲取整棟樓宇的時候可以通過“整批”獲得一定的折扣，平均拿房成本較低，能夠獲得更大的“批零租金差”。另一方面，集中式長租公寓由于整棟運營管理，可以有效的提高管理效率，節(jié)省人力成本，而分布式長租公寓在運營管理方面成本開支更高。此外，集中式公寓易發(fā)揮其社區(qū)效應，進一步精細化發(fā)展，能夠通過社區(qū)服務費等形式增加收入。

　　集中式租賃需要企業(yè)在 2B 端擁有資源優(yōu)勢，以獲取整棟樓房收購和出租的機會。目前，房地產市場中做集中式租賃的公司一類是龍頭房地產開發(fā)商（例如萬科的泊寓、金地的草莓社區(qū)、招商蛇口的壹棧、壹間和壹棠），一類是以房地產服務見長的地產服務商（例如世聯(lián)行紅璞）。

長租公寓運營模式對比

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　　5）長租公寓未來發(fā)展的模式探索

　　在上一節(jié)中我們提到未來中國房地產市場應采取市場和政策并用的方法，形成“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的結構。從國外經驗看，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱于世。德國租賃市場的實踐經驗對我國住房租賃市場的發(fā)展有很好的借鑒意義。德國租賃市場具有公共屬性，政府提供了大量公租房。 2011年，德國 1860 萬套租賃房中，政府公租房（450 萬套）占 24%，私人機構房源（410萬套）占 22%。

　　中國可以借鑒德國的經驗，采用長租公寓模式運營保障房，建立類似國儲房機制，通過長租公寓的模式的滿足住房需求，調整房地產市場供需平衡。國儲房概念類似國儲糧。國儲糧對于保障糧食安全，穩(wěn)定市場預期起到積極作用。

　　我國房地產市場并沒有所有“國儲房”概念。政策曾經規(guī)劃過 3600 萬套（后計劃數(shù)量有所下調）保障房計劃，對應解決 20%城鎮(zhèn)居民住房問題。但目前真實效果并不好。造成推進效果打折的主要原因在于福利手段解決市場化問題效果較難達到預期。這意味著，短期內租賃市場需求大幅提升的情況下需要企業(yè)市場化的運作長租公寓，補充住房供應。

中國保障房計劃

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　　6.法保障承租人權利

　　在所有租賃市場繁榮發(fā)展國家中，立法保障承租人權利是確保租賃市場健康發(fā)展的重要前提。2016 年 6 月 4 日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱“《意見》 ”）�！兑庖姟诽岢鲆�以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配臵為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。 培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策和措施主要有六個方面：培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度和加強住房租賃監(jiān)管。

　　我國現(xiàn)在租賃房市場從承租人到提供租賃房企業(yè)的相關法律法規(guī)還不完善。房地產的需求端在選擇購房和租房之間的關鍵問題是租房能否保障承租人長期穩(wěn)定的租約，承租人的利益在租賃期間是否能夠得到保障。此外，目前房產和上學以及醫(yī)療資源密切相關，學區(qū)房持續(xù)走高即說明一定問題�！兑庖姟分忻鞔_提示承租人權益問題，即“承租人享受義務教育、醫(yī)療等基本公共服務”。 雖然《意見》給出了大致改革方向，后期租客是否和產權人同時享有學區(qū)房權利值得高度關注。

　　從供給端來看，《意見》提出各地結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，確立確定租賃住房建設規(guī)模，在年度的住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配臵。對于企業(yè)，《意見》提出要加大政策支持力度，給予依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構、個人稅收優(yōu)惠。次頂層設計出臺的《意見》設計了對于個人的雙向稅收優(yōu)惠：從供應端，鼓勵個人出租住房，擴大個人房源供應，有效減少房屋空臵；從需求端，租金支出將納入個稅改革稅前扣除部分，變相降低個人租房成本，促進個人租房消費。此外，此前營改增試點辦法中不動產租賃服務的增值稅稅率為 11%，而《意見》對于房地產中介機構的增值稅稅率為 6%，稅率的降低將有效降低其稅負負擔，提升盈利能力和空間，利好房地產中介機構（如萬里股份、世聯(lián)行）。

稅收優(yōu)惠政策

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　　到 2020 年基本形成供應主體多元化、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、保公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。