目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的方式，紛紛提出了特色小鎮(zhèn)計劃。 目前主要形成了以碧桂園、時代地產(chǎn)為代表的科技型服務小鎮(zhèn)，以綠城、藍城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。 從“產(chǎn)城融合”進化角度看，經(jīng)歷了三個代表階段：第一階段的代表是蛇口工業(yè)區(qū)模式，誕生于 1980 年，主要是單純的產(chǎn)業(yè)聚集；第二階段的代表是科技園模式，比如深圳高新園，誕生于 1990 年， 但目前由于運營成本上升導致入駐成本高企；第三階段的代表是城市產(chǎn)業(yè)綜合體， 產(chǎn)業(yè)平臺體量不大。目前經(jīng)歷的特色小鎮(zhèn)是第四階段，鼓勵高新技術企業(yè)再次集聚。產(chǎn)業(yè)升級與轉移是地產(chǎn)商進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的直接推動力，發(fā)達國家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入成熟發(fā)展期，而目前國內正處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉型期。 與商業(yè)地產(chǎn)和住宅強調的區(qū)位不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加強調區(qū)域選擇和產(chǎn)業(yè)定位，一方面， 我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另一方面，東部大城市周邊城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化建設及城市消費升級，也直接推動了周邊中小城市（鎮(zhèn)）的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

　　從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向特色小鎮(zhèn)延伸相對容易，但在運營方面遠比傳統(tǒng)地產(chǎn)復雜。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)周期短，成交周期也短； 而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要培育某一特色產(chǎn)業(yè)并等待發(fā)展成熟，這一周期一般都在 5-10 年左右，對專業(yè)化運營管理平臺的要求也更高。 此外，住建部對特色小鎮(zhèn)的評價標準中， 對特色產(chǎn)業(yè)的界定和農(nóng)村勞動力的帶動也有明確指標，要求特色小鎮(zhèn)能夠提升農(nóng)村就業(yè)人口占本鎮(zhèn)就業(yè)總人口比例和縮小城鄉(xiāng)居民收入比。

房地產(chǎn)開發(fā)商進軍特色小

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　　房地產(chǎn)開發(fā)商一家獨大

　　碧桂園科技小鎮(zhèn)： 2016 年 8 月， 碧桂園宣布將在 5 年內投資 1000 億元，建設數(shù)個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)， 投資與此前的“森林城市”規(guī)模相當。 目前已完成五個科技小鎮(zhèn)布局， 分別是惠東稔山科技生態(tài)城項目、惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)項目、惠州潼湖科學城項目、東莞黃江創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)項目、河北三河市科技小鎮(zhèn)項目，前四個“科技小鎮(zhèn)”都在臨近深圳， 旨在承接深圳外溢的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)及購房需求，每個科技小鎮(zhèn)占地約 2 平方公里，計劃總投資超過 300億元。今年預計開工建設 3 個，此外碧桂園今年還將新增 15 個科技小鎮(zhèn)項目。

　　碧桂園“科技小鎮(zhèn)” 重點選取一二線城市的周邊土地和項目， 一般選址一線城市周邊和強二線城市的 30-80 公里重要區(qū)域， 最好不超過 60 公里， 占地 2-5 平方公里， 擁有垂直綠化、立體分層交通的城市面貌，產(chǎn)業(yè)上能滿足科技創(chuàng)新人才的產(chǎn)學研需求，而房價只有一線城市的 1/3。“科技小鎮(zhèn)”涵蓋總部經(jīng)濟、金融、生物健康、醫(yī)藥等多個高新產(chǎn)業(yè)，碧桂園自身擬設立規(guī)模 20 億元的基金對園區(qū)內企業(yè)提供資金支持，每個小鎮(zhèn)預計年產(chǎn)值為 450億元,年稅收 40 億元， 就業(yè)人口超過 8 萬。

碧桂園科技小鎮(zhèn)鳥瞰效果圖

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　　與碧桂園類似的， 2016 年 12 月， 時代地產(chǎn)集團也正式宣布啟動“時代未來小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，宣布在未來 5 年內將從珠三角起步，投資 30 個“未來小鎮(zhèn)”項目，總投資金額約 9000億元。契合了公司進入城市 4.0 價值城市的發(fā)展理念，目前已簽約佛山南海全齊創(chuàng)客小鎮(zhèn)、廣州白云空港小鎮(zhèn)兩個項目，創(chuàng)客小鎮(zhèn)項目已于去年啟動，預計 6~8 年完成開發(fā)建設。 未來小鎮(zhèn)的物業(yè)開發(fā)，一種是根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求規(guī)劃建設，以自持經(jīng)營為主；另一種則是為進駐園區(qū)的大型企業(yè)提供定制化服務，這部分物業(yè)可整體轉讓。綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)： 綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)距離上海、杭州、北京等城市 30~50 公里， 承接一二線城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)外溢金額中產(chǎn)階層人群居住外溢，以及城市化進程中農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化。 未來5-10 年，綠城將打造 5-10 個“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮(zhèn)化解決方案。目前一個小鎮(zhèn)規(guī)劃面積五平方公里，其中約三平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設，形成 3 萬人的小鎮(zhèn)，城市與農(nóng)村人口各占一半，35-55 歲的城市白領和中產(chǎn)占居住人口的 60%左右。農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)依靠著小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設部分獲得的收益，帶動周邊的農(nóng)業(yè)改造，建成大型農(nóng)業(yè)基地，并帶動周邊的農(nóng)民轉化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。

綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)模式

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　　同時， 2016 年藍城集團也提出了“十年.百鎮(zhèn).萬億”計劃，計劃在未來十年打造一百個小鎮(zhèn)，實現(xiàn)萬億的銷售。 目前已簽約和在運行的項目包括杭州桃李春風、 杭州莫干山觀云、成都多利農(nóng)莊、嵊州越劇小鎮(zhèn)、嘉興春風江南、啟東崇明島項目等。

　　華僑城文旅小鎮(zhèn)： 2016 年 11 月，華僑城提出發(fā)揮文化旅游產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢， 通過“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式實施“100 個美麗鄉(xiāng)村”計劃，以 PPP 模式在全國打造 100 座特色小鎮(zhèn)。 目前公司城鎮(zhèn)化項目已在廣東、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，創(chuàng)建了眾多唯一，包括博物館小鎮(zhèn)—四川安仁、南方絲綢之路的起點—四川天回、 最美“水”主題古鎮(zhèn)—四川黃龍溪、中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)—深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地—深圳鳳凰古鎮(zhèn)、明清南中國海防軍事要塞—深圳大鵬所城、深圳生態(tài)后花園—光明小鎮(zhèn)等。以四川為例，公司已與成都金牛區(qū)、大邑縣、雙流區(qū)三地政府以及成都文旅集團簽署合作協(xié)議，擬投資 1200 億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮(zhèn)， 三個項目占地面積分別為10 平方公里、 15 平方公里以及 16.68 平方公里，比一般的特色小鎮(zhèn)項目要大。

博物館小鎮(zhèn)規(guī)劃示意圖

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　　華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)： 華夏幸福一直重點專注京津冀周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，目前僅該地區(qū)已有10 個產(chǎn)業(yè)新城。自 2002 年進入固安工業(yè)園以來， 在“產(chǎn)城融合”及京津冀一體化的推進下分享發(fā)展紅利。 其主導開發(fā)的“河北省廊坊市固安縣固安高新區(qū)綜合開發(fā) PPP 項目”及“南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目” 均入選 PPP 模式樣本庫示范項目， 對 PPP 模式的運用比一般的地產(chǎn)商更加純熟。 未來三年計劃在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

　　目前河北省公布了首批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建和培育類特色小鎮(zhèn)名單，其中包括由華夏幸福開發(fā)的五個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)， 包括永清縣幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、霸州市足球運動小鎮(zhèn)、香河縣機器人小鎮(zhèn)、任丘市白洋淀水鄉(xiāng)風情小鎮(zhèn)和任丘市中醫(yī)文化小鎮(zhèn)。 2016 年 9 月， 華夏幸福宣布與南京市溧水區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會簽署合作備忘錄， 也將為其定制特色小鎮(zhèn)建設方案。華夏幸福一直緊抓新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)轉型升級兩大主線，占據(jù)了“京津冀+PPP+ABS”的獨特優(yōu)勢， 2016 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入 110 億元，同比增長 73%；園區(qū)結算收入 178 億元，其中園區(qū)業(yè)務實現(xiàn)利潤占公司利潤的 66%。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)類型分布

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　　此外，綠地也已明確今年將“特色小鎮(zhèn)”模式納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展以智慧健康城、文化旅游為主題的特色小鎮(zhèn)。萬科雖無明確的特色小鎮(zhèn)計劃，但在小城鎮(zhèn)建設中也積極布局，目前已打造杭州良渚文化村，簽約了海福傳媒小鎮(zhèn)等多個小鎮(zhèn)項目。 萬達也積極通過打造長白山滑雪場、貴州丹寨等旅游小鎮(zhèn)實現(xiàn)集團轉型 。

　　建筑企業(yè)通過 PPP 積極參與

　　PPP 模式提供建筑工程企業(yè)全程參與機遇。 特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設中，目前主要還是由地產(chǎn)企業(yè)占主導，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一級和二級開發(fā)過程中， 通過土地一級開發(fā)直接獲利，享受增值效益，另外通過二級房產(chǎn)開發(fā)， 三級項目開發(fā)實現(xiàn)經(jīng)營收益等。 二級房產(chǎn)開發(fā)包括住宅、商鋪、客棧公寓、 休閑度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。 三級項目開發(fā)則包括泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈及特色產(chǎn)業(yè)鏈的完善及開發(fā)。

　　在二級開發(fā)中引入土建施工、園林裝飾等傳統(tǒng)企業(yè)鏈條，建筑工程企業(yè)分享特色小鎮(zhèn)的發(fā)展紅利。本質上來看，這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)并無不同，建筑企業(yè)簡單參與設計、施工、運營分包仍然面臨盈利不強的難題，僅僅是增加了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一新增需求。

特色小鎮(zhèn)主要商業(yè)模式

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　　但在 PPP 模式下，建筑工程企業(yè)可以單獨投標特色小鎮(zhèn)項目，由于國家定義的特色小鎮(zhèn)項目往往比地產(chǎn)開發(fā)商在實施的小鎮(zhèn)要小，投資金額一般每年在 10 億元左右，為建筑工程企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)鏈上游開發(fā)和下游運營的紅利提供了機遇。

PPP 項目庫已有特色小鎮(zhèn)項目概要

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　　因此，我們對特色小鎮(zhèn)的推薦思路建立在當前競爭格局的兩大特征上，即房地產(chǎn)商一家獨大和建筑工程企業(yè)通過 PPP 積極參與，因此建議關注這兩個方向上的企業(yè)：（1）通過 PPP 模式積極布局特色小鎮(zhèn)，品牌影響力逐漸增強的園林企業(yè)，這類企業(yè)關注特色小鎮(zhèn)的全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力和特色小鎮(zhèn)訂單的落地情況。比如棕櫚股份一直堅持的生態(tài)城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，與當前特色小鎮(zhèn)不謀而合；美晨科技、嶺南園林則通過 PPP 模式積極布局后端文旅運營，優(yōu)化中長期業(yè)績成長。（2）與上述地產(chǎn)商有長期戰(zhàn)略合作，且景觀園林和生態(tài)治理工程經(jīng)驗豐富的園林企業(yè)，也能跟隨自身的地產(chǎn)大客戶，積極探索特色小鎮(zhèn)的廣闊市場。這方面，鐵漢生態(tài)、文科園林、美尚生態(tài)也都已開始通過少數(shù) PPP 項目進軍該市場。