2017年下半年以來，全國樓市開始全線進入調(diào)整周期：全年一線、二線和三線城市商品房銷量分別同比下降29%、下降1%和上升14%，土地購臵量分別同比下降3%、下降6%和27%。其中，三線城市由于棚改貨幣化安臵的持續(xù)效應增速仍在相對高位，而二線城市樓市和地市雙雙出現(xiàn)下滑，對地方財政來源和經(jīng)濟增長均形成較大壓力。

各線城市房地產(chǎn)銷售面積增速

資料來源：公開資料整理

各線城市土地購臵面積增速

資料來源：公開資料整理

各線城市房地產(chǎn)銷售額增速

資料來源：公開資料整理

各線城市房地產(chǎn)投資額增速

資料來源：公開資料整理

　　2018 年1 月，蘭州等地開始邊際放松房地產(chǎn)政策，取消部分區(qū)域的限購；另一方面， 2017 年下半年以來南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合出臺人才引進新政，降低外地人才落戶和購房門檻以保障合理住房需求。在因城施策的背景下，部分二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)邊際拐點。

　　預計更多二三線城市有邊際松綁的需求，尤其是債務率高、投資依賴度較高、財務自給率低且土地財政依賴度高的城市。

部分二線城市商品房銷售面積增速

資料來源：公開資料整理

部分二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積增速

資料來源：公開資料整理

　　在今年金融去杠桿和地方融資收緊的大背景下，全國和地方財政壓力將上升，區(qū)域房產(chǎn)和地產(chǎn)調(diào)控政策仍有繼續(xù)邊際寬松的需求，主要由于：

　　1）基建和房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的主要組成，是支撐全國經(jīng)濟增長的重要力量，分別占比全國固定資產(chǎn)投資比重近1/4，而前者高位回落或?qū)⒂|發(fā)后者托底的需求；

　　2）估算基建資金來源中，債務融資和財政支出各占1/3，前者規(guī)模收縮將觸發(fā)后者補位的需求，而土地出讓收入占政府財政約40%，且以土地出讓收入償還的地方債務余額占比近40%。因此，目前短期調(diào)控政策已邊際見底，部分過嚴的行政措施將讓位于長效機制，全年行業(yè)政策基調(diào)重點或?qū)�從抑制資產(chǎn)泡沫轉向支持合理租住消費，龍頭估值修復空間將打開，重申房地產(chǎn)板塊強于大市的評級，建議關注本文中所提的債務率高、投資依賴度高、土地財政依賴度高的二三線城市的樓市政策變化。