不同于之前通過南京、西安等案例推斷人才政策的作用，如今對于多數(shù)城市而言，其供給側(cè)有一定變化，市場的反饋不僅僅受人才政策的影響。短期來看，以南京為代表的熱點二線城市的約束因子在供給側(cè)。從1月的數(shù)據(jù)來看，南京已出現(xiàn)大幅（59%）的同比增長，這主要源自12月房企取證態(tài)度積極，供應迎來一輪高峰。人才政策所致的需求側(cè)變化，對應需求的釋放要緩慢一些。傾向于認為，多數(shù)二線城市的人才政策，對于預期的影響遠遠高于實質(zhì)影響。而預期的形成要結(jié)合城市多方面因素加以考量，人才政策僅僅是一個側(cè)面。

　　一、中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

　　南京和合肥17年的銷售均呈現(xiàn)40%-50%的同比下降，但需求的彈性空間存在較大區(qū)別。1、從限購以來單盤去化程度解讀，南京的核心區(qū)去化基本都是100%，限價不算太低的非熱點板塊去化也可達60%左右，但合肥自限購以來去化100%的新盤較為罕見；2、從庫存角度，南京市場整體庫存去化周期基本保持在4-5個月，合肥則由去年最低的3個月左右上升至9-12個月；3、從房價角度，南京核心區(qū)一二手房價倒掛嚴重，較為夸張的區(qū)域，例如河西區(qū)新房價格折價率可高達36%。自限購以來，合肥一二手房價倒掛現(xiàn)象越來越少，可見因限價導致的供需矛盾越來越少。相對而言，南京的需求更具彈性空間。

　　對于需求彈性較高的區(qū)域（例如南京），市場對供給側(cè)的變化反應會很大，人才政策則在另一層面促進市場向好預期的達成；對于需求彈性偏弱的區(qū)域（例如合肥），供給側(cè)的變化對于實體的影響相對偏弱，人才政策則是結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因子在一個相對長的時期內(nèi)支撐市場復蘇。

南京與合肥商品住宅銷售面積同比

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南京與合肥商品住宅銷售均價同比

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　　從歷史觀中長期人才政策的影響：2015年前后，選取了政策變動最為顯著的三個城市，武漢、沈陽以及成都進行分析。武漢自2014年6月起開始放松人才落戶準入門檻，當年9月底全面放松限購。但相對于二線城市整體情況，全市銷售面積同比14年7月已回升至16%，較二線城市整體高28個百分點；沈陽、成都則是在15年7、8月發(fā)布人才落戶政策，但并未帶動兩市成交同比跑贏整體二線城市。同樣，取17年中期前調(diào)整人才落戶政策的城市，17年下半年平均銷售同比增幅與二線城市整體增速差距并未產(chǎn)生明顯變化，可見盡管政策花開遍地，對于各個城市房地產(chǎn)市場的滲透效應不一。

　　因此人才落戶政策對于地產(chǎn)銷售影響主要取決于兩方面：（1）之前非戶籍人口的住房需求是否被透支。（2）本地高校數(shù)量即本地高校學生數(shù)量。鑒于多數(shù)二線城市再度處于限購狀態(tài)，一年來整體成交已出現(xiàn)30%的大幅下滑，預測，本地高校數(shù)量將對人才落戶政策對市場的滲透力影響較大。

各市應屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)

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各市應屆生外省遷入就業(yè)人口比重

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二線城市及2017年中期調(diào)整程城市銷售面積同比

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2017年上半年全國主要城市人才凈流入率

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二線城市及2017年中期調(diào)整程城市銷售面積同比

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西安、長沙、武漢與二線城市整體銷售面積同比增速差

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西安、長沙、武漢銷售均價

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西安、長沙、武漢本科學校數(shù)量

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　　二、2018年中國一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

　　1、人才政策對地方需求的量化影響

　　綜上所述，城市對于新政的受益程度可結(jié)合其科教情況加以考量。對去年4季度以來出臺人才相關(guān)政策的城市比對分析，量化其具體受益群體，加以測算對房地產(chǎn)行業(yè)受益指數(shù)。

　　人才政策對于房地產(chǎn)市場的影響主要取決于如下三方面：政策強度、受益人口指數(shù)以及房地產(chǎn)投資吸引力強度。

　�。�1）政策強度。由于各地政策不一，對市場影響強度也有差異。例如青島全面放開城鎮(zhèn)落戶，強度最大，而其他城市側(cè)重點主要在放開中專生落戶或“先落戶后就業(yè)”，對不同城市依據(jù)寬松程度賦以不同的權(quán)重。

　　（2）受益人口指數(shù)。對于放開中專生落戶的城市，受益群體擴容范圍即各地中專生就業(yè)人數(shù)：每年鄭州、合肥、天津擴圍量分別達21.3、15.6、2.4萬人，每年新增可落戶就業(yè)人口因此擴大68%、100%以及20%，但中專學歷人群所受的約束主要在于購買力（應屆中專生平均收入為大學生的68%，往屆生落差遞增），預計，需求的增量預計在10%-30%。

　　對于落戶前置于就業(yè)的城市而言，受益群體主要依然是本地新增就業(yè)人數(shù)。雖然對于落戶與就業(yè)相脫鉤的城市而言，其他地區(qū)就業(yè)的人口也可以于當?shù)芈鋺簦�但戶籍不僅僅對應購房資格，更大程度與醫(yī)療、教育等公共資源相對應，因此落戶放開與放松限購有本質(zhì)區(qū)別。短期而言，新政帶來的職業(yè)性人口遷徙為時尚早。對于這些城市的重要變化來自于需求提前釋放。

　　其一，符合落戶條件且在當?shù)鼐蜆I(yè)的應屆畢業(yè)生占總戶籍人口的比例可作為受益群體的重要衡量指標，其二，外地畢業(yè)生占比有一定影響。對于多數(shù)城市而言，外地生落戶難度都要高于本地生，隨著落戶口徑的放寬，本地就業(yè)的外地生占比越高，受益程度越高。以落戶口徑內(nèi)的畢業(yè)生“市就業(yè)人口/全市戶籍人口”與“外省遷入就業(yè)人口/總就業(yè)人口”兩個指標衡量受益人口指數(shù)。

　�。�3）房地產(chǎn)投資吸引力。對于地產(chǎn)投資吸引力強度越高的城市而言，受益人群轉(zhuǎn)換為實際需求的動力越充足，被放寬的外地就業(yè)人口需求釋放也存在空間，以各地過去三年房價漲幅作為衡量指標。

　　結(jié)合各地大學生沉淀率，人才流動數(shù)據(jù)、本地中專及高校畢業(yè)生數(shù)量等數(shù)據(jù)，得出目前這7城市的受益指數(shù)。根據(jù)的測算，合肥將最大限度地受益于政策放松，其次為鄭州、南京以及青島。

大學生沉淀率

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新增大學生/離開大學生比重

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各市應屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)

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各市應屆生外省遷入就業(yè)人口比重

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各市近三年房價漲幅與可落戶本市就業(yè)應屆生占全市戶籍人口比重

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各城市過去三年房價漲幅

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各城市受人才政策影響強度測算

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　　展望2018年，重點的一二線城市，尤其是一二手房價倒掛嚴重的城市需要關(guān)注供給端的改善。對南京、合肥兩地的實地調(diào)研表明，目前的二線城市限價政策都有個別微調(diào)的痕跡，但共性是調(diào)整的幅度較小，且基本剛達到房企盈虧平衡線。預計限價邊際改善的蔓延并非無可能，對于高需求城市的促進影響更為關(guān)鍵，市場也能在短時間內(nèi)兌現(xiàn)。而對于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策為代表的需求端促進因素則會有更為平緩而綿長的釋放周期。