自從拼多多成為典型個案以來，下沉市場始終能在資本市場講出動聽故事。在越來越“卷”的競爭社會里，下沉作為一種潮流戰略，這股熱風也從電商行業吹向眾多想要尋求突破的領域，比如說物管領域。

　　前不久，在一場直播活動中，建業新生活集團總裁王俊透露出有關建業未來發展的幾個方向，其中就包括下沉戰略。

　　那么，目前被認為處于估值低洼的建業新生活，是否能通過下沉等To C業務“破局”物管企業“內卷”?這家港股新秀，又是否能夠實現價值重估?

　　物管業務底盤穩定增長無憂，物管板塊成港股熱門

　　自去年以來，港股資本市場對于物業板塊都比較關注，不少公司股價如保利物業都實現翻倍增長。于去年五月份港股上市的建業新生活，近期因為股價漲幅異動，也是備受關注。為何資本會關注物業板塊?

　　其實，疫情相當于扯下了不少行業的遮羞布，能夠在這場洗牌中穩坐牌桌的，都是經過大浪洗刷的企業與行業。而從物管行業性質來看，物管企業有著短期業績增長可預期、現金流充足、先收費后服務等優點，同時行業空間大，集中度低，未來極有可能出現大牛股。

　　從具體業務來看，物管公司最基礎的物管業務，基本上可以穩定增長。一個生活常識現象，一般來說，除非某個物業公司做得極差，否則極少有業主要求換物業公司的，也就是說，物業管理續費率很高、穩定。

　　這一點，從中指研究院提供的數據可以得到印證：全國百強物管的續費率穩定在98%以上。

　　至于國內具體物管企業業務，比如說碧桂園，其管理的收費面積都是逐年上漲態勢，從2017年的1.22億平米，到2019年的2.76億平米。除此之外，根據建業新生活最新的業績報告顯示，目前建業新生活在管建筑面積與合約建筑面積已分別達到約1.00億平方米及1.86億平方米，較2019年末分別增長75.5%及62.2%，增速驚人。

　　需要注意的是，如果僅僅依賴于物管業務，一家物管企業發展天花板或許稍稍顯低。

　　實際上，物管企業依靠其基本盤，手握大量業主資源，是許多互聯網企業“日思夜想”的流量人群。而物管企業天然擁有這個沉淀流量的優勢，如果物管企業能夠利用互聯網的“用戶思維”，突破傳統物管企業發展思維，將每一位業主都視為單獨的網絡用戶，而不是僅僅是上繳物業費的住戶，或許業務線將會得到持續突破。

　　像是建業新生活在做的“君鄰會”，就是將業主“會員化”，圍繞不同凈值的業主搭建會員體系，提供定制服務，這類業務的想象空間，比單一的物管業務要廣闊許多。

　　所以，在直播活動中透露出熊熊野心的港股新秀建業新生活，如何通過To C的業務盤活手中的“財富”?

　　建業+平臺升級，TO C 業務還能怎么玩?

　　前段時間十薈團被頂格罰款的消息，讓社區團購圈子陷入了新一輪小恐慌。的確，用價格戰的手段讓這些巨頭們快速搶占了一部分市場，從美團優選到滴滴的橙心優選，拼多多也是不甘落后。可以說，作為一條能夠親近到用戶“最后三公里”生活圈的業務，社區團購一直承載著頭部互聯網企業的下沉市場夢。

　　然而，缺乏線下基因的互聯網企業們，面對這樣一個需要強大供應鏈的業務時，通常選擇借助大量第三方力量，如社區團長、配送員等，這些勢必增加成本。

　　相對于這些互聯網企業，如果物管企業做O2O業務，比如說社區團購，一方面，物管企業能夠與用戶面對面接觸，距離用戶是“最后100米”，物理空間上更近，能夠更親近的為社區用戶服務。

　　另一方面，相對于需要另外搭建配送體系的互聯網企業來說，物管企業現有的小區管家充當最后一百米配送員角色，能夠節省大量配送成本，并且人員體系應該已經比較成熟與完善。拿建業新生活來說，其線下高密度的布局，能夠減少其布局本地生活服務的履約成本，這是其較為明顯的一個優勢。

　　據了解，作為建業新生活的“名牌”新業務 ，建業+平臺，一直是被賦予高期待的轉型業務。基于這樣一個平臺，或者說APP，能夠為用戶提供一站式生活服務，包攬用戶吃穿住行。目前，建業+平臺2020年末用戶數約360萬，GMV達到8億元左右，未來增長也是十分可觀。

　　為什么用戶愿意選擇建業+?

　　道理其實很簡單，和一般物管平臺不一樣的地方在于，建業+有著比較獨特的商業模式。可能除了業主平常生活繳費之外，在平臺上還能夠以十分優惠的價格進行購物。

　　比如說，用戶在建業+平臺上購買華為某款熱門手機，不需要加價和搶貨就能夠買到。這樣一來，建業新生活本身的用戶也就比較樂意用建業+來進行購物。

　　又比如，建業新生活利用自己的商超管理等資源優勢，可以為平臺用戶爭取到各種消費的會員權益，如電影小鎮門票、周洗車服務等。相當于一張專屬于建業+會員的“88VIP”，享受各種聯名權益。而社區團購，不過是其商業模式中的業務形式之一。

　　不過話說回來，為什么品牌方如華為等，愿意與建業合作呢?

　　正所謂羊毛出在羊身上，品牌方看重的，其實還是建業+平臺用戶本身的高價值，畢竟能夠成為建業業主，本身就具備一定資產。加上建業新生活自己在做的“君鄰會”會員體系，更是為品牌方提供高凈值用戶方向。

　　為用戶提供方便的同時深挖用戶價值，這樣一個完整的閉環，一方面惠利了用戶，另一方面用戶反哺平臺，何樂而不為?

　　如此一來，建業新生活的定位理念似乎已經十分清晰。與大多數物管企業不同的點在于，建業新生活的“野心”更大，不僅僅服務于小區居民，而是整個社會。

　　物管服務下沉與出省齊動，建業何時能實現價值重估“野心”?

　　雖然在生活服務板塊，建業新生活擁有一定優勢，包括其線下高密度的產業布局幫助其減少履約成本，同時建業+平臺業務，模式是比較清晰并且可以復制的，這為其后續在下沉市場以及省外市場的展開也能奠定一定基礎。

　　但是從目前整個市場估值來看，建業新生活不到12倍的市盈率來說，還是處于被低估的。

　　基于建業目前的體量，也的確能夠實現一番成就：根據國信證券研究報告顯示，對與建業新生活維持此前2020—2022年的收入及歸母凈利潤預測，預計公司2020—2022年收入分別為26.44億，39.93億、55.90億元，歸母凈利潤分別為3.89億、5.89億、8.29億元。

　　這些數據，說明建業新生活過往的步調還是比較穩妥，做新業務的同時能夠保持底本盤。

　　不過顯然，資本市場想要聽一些更具增長價值的故事。

　　正如國盛證券在其研究報告中重點關注的省外布局，將來或許也能成為建業新生活的一大增長利器。基于河南本土優勢，拓展“大中原戰略”，輻射周圍八個省份，在地域范圍上擴大，勢必能夠為其帶去一定影響力。

　　另外，出省之外，在空間布局上，地級市也是待開墾的荒地。從直播活動中了解到，目前建業地產在2019年實現了省內122個縣市全覆蓋，并且還將在未來持續深入覆蓋。

　　其實，建業新生活選擇發力下沉市場，稱得上是明智之舉，畢竟在下沉市場優勢還是比較明顯的。

　　首先，人是基礎物管業務當中比較關鍵的影響因素，而地級市人力成本更低，通過對于人的掌控與培養，可能幫助建業新生活完成基礎物管業務的同時，開展其生活服務方面的業務。同樣一批人，卻能夠獲取更多的產出。

　　同時基于整體的產業布局成本而言，相對于一二線城市，地級市產業布局的耗費更少，所以布局密度可以更高。而一旦產業布局密度更高，對于其生活服務板塊的拓展就更為順暢。

　　也就是說，下沉市場的布局可以給建業新生活帶來更高的ROI。

　　當然，這些省內的“下沉”市場如何深耕“吃透”，會是建業新生活提升物管服務水平的考量。同時，下沉市場的挖掘，更能為建業新生活提供360消費觀察經驗，為其建業+TO C業務的展開提供基礎數據與資源積累。

　　從這個角度來看，建業新生活已經不僅是一個傳統的物管企業，而是擁有一整套互聯網服務生態的新型平臺。

　　但是，無論是省內下沉市場，還是省外新市場，物管企業的競爭力核心在于品牌、服務、運營能力。所以，在開疆拓土之外，一定不能忽視對自身物管服務能力與水平的進階提升。質與量，缺一不可。

　　結語

　　從現今的股價來看，建業100億的市值或許真如市場所言，處于估值低洼地帶。因此，國盛證券、興業證券、光大證券等機構才會依舊維持高于市場價買入評級。未來，建業如果能夠將建業+平臺業務進一步升級，并且在省外以及下沉市場有所突破，那么離價值重估的到來也不會太遠。