中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　業內人士分析說，重點強化保障性住房的建設，會對未來房地產開發投資產生深遠影響，在土地供應環節，針對租賃及共有產權房的供給力度會進一步增強。

　　堅持“房住不炒”定位

　　要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，重申“房住不炒”定位，這意味著，無論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。

　　對于“房住不炒”定位，貝殼研究院首席市場分析師許小樂說，未來政策將側重引導市場預期平穩，既包括房地產市場不會持續下行，不會爆發系統風險的預期引導；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產”的心態。

　　此次會議提出，加強預期引導，探索新的發展模式。“探索新的發展模式將推動房企開發模式轉型。”許小樂說，當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。

　　對于“新的發展模式”，嚴躍進說，除了發展保障性住房外，也意味著存量房地產市場的發展以及推進房地產稅等。

　　業內人士普遍認為，房地產開發企業應結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防范和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。

　　家庭租賃需求顯現進一步強化保障性住房建設

　　今年下半年，房地產市場降溫迅速。國家統計局數據顯示，10月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格下跌城市52個，較上月增加16個；二手住宅房價下跌城市64個，比上月增加12個。其中，二手房市場對于調控政策更為敏感，10月份降溫特征更為顯著。

　　許小樂舉例說，“二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續滾動，面臨嚴重的流動性問題，整體房地產全鏈條無法正常運行。”

　　對于“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，許小樂解讀說，在“房住不炒”的前提下，預計未來購房信貸環境改善，會重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸。

　　會議提出，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

　　貝殼平臺數據顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36歲至38歲，相比于2018年推遲了2年至3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現。

　　許小樂說，我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依托市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。同時未來隨著機構化房源占比提升，專業化、品牌化的住房租賃企業將為市場提供高品質產品和服務，滿足不同類型租客的租賃需求。

　　“目前我國整體租賃機構化率不足5%，一線城市機構化率也不到15%。預計2022年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業將獲得良好的政策支持環境。 ”許小樂判斷。

　　58安居客房產研究院分院院長張波說，在保障房及長租房建設過程中，會注重多渠道共建，為房源提供合理的利潤空間，帶動更多房企參與到保障房源的建設中來。

　　 轉自：新華財經