近期，樓市支持措施再度加力。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　日前，北京市住房和城鄉建設委員會等公布，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不再限制套數；上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發通知，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保或個稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環外購房已不限套數。

　　專家表示，從當前的市場來看，對房地產繼續推行一些支持政策，確實很有必要。展望后市，一方面，落實好已有政策仍是十分關鍵；另一方面，未來支持房地產的政策有望進一步發力。城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點。

　　連續傳遞強烈政策信號

　　“止跌回穩”目標不變，釋放了積極信號，有利于穩定市場預期，未來支持房地產的政策有望進一步發力。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜對中國工業報表示，“7.30”中共中央政治局會議后，李強總理再提“房地產”，釋放了積極信號，進一步明確了“止跌回穩”依然是房地產政策目標，有利于穩定市場預期。

　　中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家連平表示，采取有力的措施，最關鍵的問題是找到比較有針對性的舉措，對房地產市場進一步加以推動。

　　連平表示，推進城市更新、城中村和危舊房改造，通過存量調整，將新的需求進一步釋放出來，可謂從實際出發，改造的空間確實很大。在未來五年即“十五五”時期，如果相關住房財政保障性的支出規模達到千億元左右，可以帶動保障性住房貸款的余額凈增加大概2.5萬億元，那么每年進行城中村改造的數量可以增加到150萬套到200萬套，可以推動住房總需求3.7億至5億平方米，這是十分可觀的增量需求，對未來一個時期平衡市場的供求關系，會發揮很積極的作用。

　　“結合城市更新推進城中村和危舊房改造，更多配套政策或將落地。”陳文靜表示，今年以來，城市更新的重要性被多次提及，中央城市工作會議和“7.30”中共中央政治局會議均強調要高質量開展城市更新，土地、金融等更多配套政策或已在路上。本次李強總理強調結合城市更新推進城中村和危舊房改造，或意味著城中村和危舊房改造也將高質量推進，相關配套政策有望進一步落位；另外，在城中村和危舊房改造過程中，強化貨幣化或房票安置，收儲存量商品房用于安置房等，也將對房地產市場形成重要支撐，預計相關卡點將進一步疏通。

　　陳文靜表示，整體來看，本次李強總理再提房地產，意味著市場“止跌回穩”目標不變，未來支持房地產的政策有望進一步發力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點。

　　市場出現轉弱跡象

　　商品房市場量價表現轉弱，對房地產繼續推行一些刺激性的政策，確實很有必要。

　　國家統計局日前公布的數據顯示，1-7月份，新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。

　　對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，房地產市場數據的變化表現出轉弱的跡象。7月份，商品房市場量價表現轉弱，而且超出季節性下滑。

　　與此同時，根據中指研究院監測數據顯示，截至8月20日，滬深上市房企中71家發布2025半年度業績預告，其中45家虧損，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1個百分點。

　　中指研究院認為，上市房企業績虧損主要是因為項目結算規模顯著下降，毛利率處低位；新增計提了資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

　　連平表示，目前來看，對房地產繼續推行一些支持政策，確實很有必要。

　　中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對中國工業報表示，當前，房地產市場呈現慣性下跌，其內在邏輯是房地產市場的體量巨大，價格調整周期長，修復過程更為艱難。

　　鄒琳華表示，當前，從房企端看，供給結構性過剩嚴重：過去十余年的高強度開發，導致部分城市住房庫存過高，三四線城市尤為突出。從資金面看，資金鏈斷裂問題難以短期修復：房價深跌使得部分房企和業主陷入資金困境，資產負債表修復需要更長周期。從預期看，預期尚未扭轉：房價慣性下跌，購房者普遍觀望，市場信心恢復滯后于政策效果。“因此，即便外部環境改善，房地產市場依然延續下行慣性。”

　　李宇嘉表示，短期內房地產管理的目標有兩個：一是“防風險”，防止樓市風險進一步蔓延；二是“托底”，即要告別地產舊模式，但不能無序下滑，不能出現太明顯拖累。

　　京滬陸續出手

　　對于鞏固穩中向好態勢具有積極作用，也對全國各地后續政策制定有所啟示。

　　8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發通知，明確符合條件家庭五環外不再限制購房套數。

　　根據上述通知，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不再限制套數。

　　陳文靜表示，北京繼續優化限購政策，進一步體現了政策漸進式調整的趨勢，直接利好五環外市場。

　　8月25日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。其中，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保或個稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環外購房已不限套數，即所謂“N”套。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴中國工業報，此次上海政策出臺，從多角度保障了購房需求。一是從購房資格來看，包括對單身人士、外環外等領域的政策優化，新增購房資格，這是此次政策最值得關注的內容。二是持續降低購房成本，包括不再區分首套房和二套房、公積金落實“既提又貸”等政策，實實在在降低首付和貸款成本。三是政策和目前房地產發展新模式等結合，如通過綠色建筑方面的公積金貸款政策支持，引導供需兩端關注住房好產品。

　　陳文靜表示，8月初北京率先落地優化樓市政策后，25日上海也跟進，限購政策的優化內容與北京基本一致，優化多項公積金政策，優化思路與北京相似。此外，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。

　　嚴躍進表示，此次上海政策出臺，高度吻合市場訴求，對于鞏固穩中向好態勢具有積極作用，也對全國各地后續政策制定有所啟示。

　　穩樓市如何進一步發力

　　多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或將協同發力。

　　連平表示，相關措施都比較有針對性，預計會對未來一個時期房地產市場產生積極的影響，關鍵是怎么抓好落實，怎么盡快使這些政策產生效益。

　　“有兩方面因素值得格外關注。”李宇嘉表示，一是政策應出盡出。特別是對樓市交易有重要影響的金融端，銀行的凈息差（二季度為1.42%）已到歷史最低，到了降無可降的局面，近期LPR（貸款市場報價利率）未下調。下一步，銀行資金端利率下調的空間已經不大。二是，當前的地產問題已經超出行業和市場本身，是基本面的問題，必須要回到動力修復的層面上。

　　李宇嘉表示，落實好已有的政策，可能是短期內的主基調，如結合城市更新，推進城中村和危舊房改造，更多還是需要地方因城施策。

　　陳文靜表示，預計未來更多城市落地房地產支持政策，本次李強總理也強調要“系統清理消費領域限制性措施”，住房消費的限制性措施有望進一步調整優化。另外，本次提出要“及時回應市場關切，穩定市場預期”，預計中央層面也存在政策進一步發力空間，新一輪支持政策有望開啟。

　　“多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或將協同發力。”陳文靜認為，改善性住房需求包括以小換大、以舊換新等需求，供給端引導、需求端支持均將有利于釋放改善性住房需求。從供給端來看，加大高品質住房供給，通過“好房子”引導改善性需求進入市場是重要方式。從需求端來看，預計多項舉措具備發力空間，第一，通過提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購房補貼力度等方式給予多孩家庭更大購房支持，降低購房門檻、提高購房能力；第二，加大住房“以舊換新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手鏈條；第三，給予購買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購房補貼支持，進一步激發改善性住房需求釋放。

　　鄒琳華表示，從宏觀政策角度看，房地產市場的平穩運行仍是經濟復蘇的重要保障。若房地產繼續深度下行，將對居民消費、地方財政、金融體系穩定構成壓力。因此，政策層面需要進一步優化信貸支持，保障合理住房需求，降低融資成本，改善房企融資環境。對基本面良好的城市加大政策支持力度，防止市場過度下滑。推動房地產轉型，在不沖擊存量市場的基礎上發展“好房子”，培育房地產市場新的增長模式。（劉德炳）

　　 轉自：中國工業報