去庫存仍是主旋律下半年有望再回暖

　　樓市剛性需求仍處增長通道

　　曾經(jīng)火熱的中國樓市在剛剛過去的一年中不斷降溫，市場在觀望中擔(dān)憂崩盤的情緒加重。對此，國務(wù)院總理李克強(qiáng)日前在達(dá)沃斯表示，“中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)增速處于調(diào)整階段，并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價在適當(dāng)波動中擠出了投機(jī)性需求，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行，預(yù)計今年下半年房地產(chǎn)市場將可能回暖。

　　由熱變冷屬于正常調(diào)整

　　去年，房地產(chǎn)市場普遍降溫，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋施工面積增速、房企土地購置面積和商品房銷售面積均比上年下降；商品房待售面積比2013年末增加12874萬平方米；2014年12月份，“國房景氣指數(shù)”為93.93，比上月回落0.37點。

　　直到去年第四季度，市場才呈現(xiàn)一絲暖意。交通銀行金融研究中心報告稱，2014年中國房地產(chǎn)銷售情況隨市場調(diào)整出現(xiàn)大幅回落，四季度以來受政策放寬以及資金偏松影響，呈現(xiàn)出明顯的筑底回暖態(tài)勢。

　　市場變化無常，當(dāng)年土地快速升值、信貸環(huán)境輕松、資金成本低、財務(wù)杠桿高的火熱樓市，突然間變成了一片蕭瑟。如今，開發(fā)商不得不面對毛利潤下降、競爭壓力大、庫存壓力大等諸多問題。

　　在許多專家看來，樓市從熱變冷是回歸真正市場化的一種調(diào)整，屬于正常現(xiàn)象。樊綱認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場過去發(fā)展過熱，如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。

　　“經(jīng)歷了成長的高峰期，甚至是野蠻生長時期后，目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

　　國家信息中心宏觀政策動向課題組的相關(guān)報告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場預(yù)期。此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要因素。

　　剛性需求帶動相關(guān)行業(yè)

　　雖然出現(xiàn)了一些波動，但中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期存在的。李克強(qiáng)指出，中國的城鎮(zhèn)化正在穩(wěn)步推進(jìn)，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶區(qū)和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實現(xiàn)全體人民住有所居。

　　李克強(qiáng)表示，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

　　主導(dǎo)市場的基本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)在，政府不斷出臺政策以鼓勵合理的市場需求。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，近期降息、公積金最高額度調(diào)整等利好對剛需的心理促動非常大，加強(qiáng)了購房人入市的信心。

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹認(rèn)為，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統(tǒng)，這導(dǎo)致剛需一直是推動樓市發(fā)展的一大力量；其次，決定購房需求規(guī)模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應(yīng)與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關(guān)鍵因素在起作用。

　　整體不存在崩盤風(fēng)險

　　當(dāng)前樓市的波動在一些人眼中已夸大為崩盤的前奏。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)“崩盤”說是憂慮過度。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)仍然有很大的發(fā)展后勁；另一方面，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行。工商銀行董事長姜建清表示，中國內(nèi)地始終對房地產(chǎn)有非常強(qiáng)的需求，庫存過度的地方可能需要作出調(diào)整，但經(jīng)過一段時間調(diào)整后會達(dá)到一個穩(wěn)定均衡的狀態(tài)，不會造成重大風(fēng)險。

　　“歷史上，日本和美國房地產(chǎn)泡沫均產(chǎn)生在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，并且經(jīng)濟(jì)增速較慢的情況下，而中國城鎮(zhèn)化仍有發(fā)展空間，且經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，因此出現(xiàn)崩盤的可能性不大。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出。

　　“中國的房地產(chǎn)在唱兩首歌，第一首是《吻別》，吻別黃金年代；第二首是《牽手》，牽手白銀時代。”中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌說，雖說現(xiàn)在不是最好的時代，但仍然是白銀的時代，不存在一些人說的中國房地產(chǎn)要崩盤了，現(xiàn)在房價下降的力度已經(jīng)在減弱了，接近底部的態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于目前商品房庫存量巨大，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市有可能回暖。