根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年4月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交208套，成交面積6.37萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)61%、51%，同比也分別實(shí)現(xiàn)了53%、47%，同時(shí)還創(chuàng)造了今年以來(lái)的月度成交新高。與此同時(shí)，4月北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為35266元/平方米，環(huán)比上漲7%，但相比去年同期下滑9%。

　　在連續(xù)低迷了3個(gè)月之后，進(jìn)入4月北京別墅成交情況出現(xiàn)明顯起色，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，這與政策導(dǎo)向?qū)Ω纳菩托枨蟮睦瓌?dòng)不無(wú)相關(guān)。而對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)多屬二次置業(yè)，一部分會(huì)選擇在市區(qū)購(gòu)置區(qū)位、配套、戶型更好的普宅產(chǎn)品，另一部分則會(huì)選擇環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)低密度產(chǎn)品作為第二居所。因此隨著整體市場(chǎng)一手、二手成交的普遍回升，別墅市場(chǎng)回暖趨勢(shì)也愈發(fā)明顯。

　　而從成交特征來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)域低總價(jià)“微別墅”產(chǎn)品占據(jù)了成交主流。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月200平方米以內(nèi)的小戶型別墅共實(shí)現(xiàn)成交72套，占比35%位居各面積段之首；而從總價(jià)來(lái)看，500萬(wàn)元以內(nèi)的低總價(jià)產(chǎn)品表現(xiàn)活躍，成交占比為36%；另外從環(huán)線來(lái)看，六環(huán)以外成交占比高達(dá)半數(shù)以上。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，相對(duì)于自住性質(zhì)的改善需求來(lái)說(shuō)，資金實(shí)力并不強(qiáng)，因此雖然有提升居住品質(zhì)的要求，但是選擇空間相對(duì)較窄。基于總價(jià)的限制，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的小面積低總價(jià)產(chǎn)品成為最優(yōu)選擇，而由于這類產(chǎn)品多作為周末度假的第二居所或未來(lái)養(yǎng)老用途，因此遠(yuǎn)郊的交通弊病對(duì)于購(gòu)房決策的影響相對(duì)較小。而這一結(jié)構(gòu)性特征也使得目前別墅市場(chǎng)成交均價(jià)仍處于低位水平。

　　4月1項(xiàng)目入市別墅供應(yīng)依然低迷，低密別墅、高密自住房混合居住區(qū)將逐漸流行

　　從供應(yīng)情況來(lái)看，4月北京別墅市場(chǎng)僅有旭輝御錦一個(gè)別墅項(xiàng)目入市，共新增別墅產(chǎn)品30套，預(yù)售許可面積6292平方米。而截至4月份，北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)僅4個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)市場(chǎng)依然處于深度低迷期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，別墅市場(chǎng)供應(yīng)處低迷的原因主要在于兩個(gè)方面，首先是受到購(gòu)買意愿低迷的限制，2015年1季度北京別墅成交創(chuàng)造了08年之后近7年來(lái)1季度成交新低，銷售的不利使得開發(fā)商不敢輕易推新；另一方面，雖然有部分改善型需求將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向別墅類產(chǎn)品，但大部分有置換需求的客群仍會(huì)選擇位置更對(duì)較好的普宅類產(chǎn)品，需求導(dǎo)向下，使得急于去化回款的開發(fā)商在推新時(shí)更加偏重普通住宅類產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品多被“雪藏”。不過(guò)隨著別墅市場(chǎng)成交的進(jìn)一步回升，需求關(guān)注度的不斷回漲，別墅項(xiàng)目推新的節(jié)奏也將逐漸加快。

　　從今年別墅市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，以當(dāng)代旭輝墅為代表的新型社區(qū)類型開始萌生。與以往的別墅、洋房等低密度混合型居住社區(qū)不同，這類項(xiàng)目以低密度別墅與高密度自住房混合為特征。高姍認(rèn)為，這是在土地達(dá)到溢價(jià)格上限競(jìng)建自住房面積實(shí)施后催生出的一類新型產(chǎn)品組合。以當(dāng)代旭輝墅為例，該項(xiàng)目住宅部分由商品住宅、自住房、公租房組成，僅13萬(wàn)平方米的總建筑面積中，公租房占據(jù)2.5萬(wàn)平方米、自住房占據(jù)6.9萬(wàn)平方米，純商品住宅部分僅3.8萬(wàn)平方米，而大量的保障型產(chǎn)品部分也使得純商品住宅部分成本高企，因此多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇做高保障房部分容積率，使得商品住宅部分占據(jù)低密度的優(yōu)勢(shì)，從而與其售價(jià)相匹配的方式。而上述項(xiàng)目甚至在100平方米的產(chǎn)權(quán)面積之上做出200平方米的使用面積，也因此以36套的成交量占據(jù)了4月成交排行榜的榜首。

　　高姍認(rèn)為，由于現(xiàn)在大量住宅用地在出讓時(shí)均因自住房面積間接推升了地價(jià)成本，因此13年、14年高價(jià)拿地的項(xiàng)目中規(guī)劃這類產(chǎn)品布局的也會(huì)比較多，預(yù)計(jì)未來(lái)這種低密別墅與高密自住房的混合型居住項(xiàng)目將在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，而受此拉動(dòng)，別墅產(chǎn)品供應(yīng)也將逐漸出現(xiàn)回升。