深圳之外，上海是國內(nèi)房價上漲最厲害的城市。

長期從事中高端房屋營銷的德佑區(qū)域總監(jiān)郭楷的感觸很深，今年以來他加班的次數(shù)增加了，即使開車的路上也不斷有電話詢問。“80后的新上海人，成了500萬-1000萬住宅的主力購房人群，他們這個階段有的已經(jīng)結(jié)婚并養(yǎng)育了孩子，對改善性住宅的需求較明顯。”郭楷告訴記者。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房價環(huán)比漲幅最為明顯的四座城市依次為深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和廣州(1.6%)。值得一提的是，搜房網(wǎng)統(tǒng)計的上海外環(huán)內(nèi)成交的、2房以上公寓項目共計182個，其中價格超過500萬的項目數(shù)為124個，占比約70%。

第一財經(jīng)客戶端記者多方采訪獲悉，政策影響、板塊補漲、土地市場火爆等多方位因素促成了上海的房價“溫和”上漲，并導(dǎo)致中高端項目頻繁入市。

板塊補漲

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%，這個數(shù)據(jù)比今年初業(yè)內(nèi)預(yù)測的全年漲幅10%還要夸張。

有市場人士對上海每個板塊進行分析，發(fā)現(xiàn)閘北、普陀、徐匯區(qū)域的房價一直在領(lǐng)漲。“閘北應(yīng)該屬于補漲，虹口區(qū)和楊浦區(qū)也還會補漲，上海的土地價值將重新進行重估。”上述市場人士指出。

以位于虹口區(qū)的瑞虹天地為例，其即將入市新一期平均價格比之前入市的一手房源提高了近8%，價格將在7萬/平米左右，價格超過了業(yè)內(nèi)的預(yù)期。事實上，瑞虹天地的二手房也隨著虹口板塊的補漲而水漲船高，第一財經(jīng)客戶端記者查閱搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在“330”新政的前一天，上述樓盤成交的二手房價是47908元/平米，而最近一期的二手房成交價格則變成了55646元/平米。

政策影響和股市好轉(zhuǎn)促進了資金大量進入樓市，相比于傳統(tǒng)的靜安區(qū)、徐匯區(qū)高企房價，上述地區(qū)房價還有漲價空間，并因為這一輪的供求關(guān)系而迅速上漲。

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟委推出《上海2015年上半年經(jīng)濟運行狀況評估、下半年經(jīng)濟形勢分析》專題報告。報告指出，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域占了六成，可謂“一家獨大”，2014年底以來，在央行一系列釋放流動性舉措刺激下，上海房市與股市逐漸復(fù)蘇，并呈現(xiàn)加速上行態(tài)勢。

第一財經(jīng)客戶端記者查閱上海統(tǒng)計局網(wǎng)站顯示，今年1-6月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1550億元，同比增長15.8%，增幅較1-5月份提高0.3個百分點，相比2014年全年增速提高了2.1個百分點，與上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比，高出11.2個百分點，連續(xù)7個月高于全國平均水平。

上述板塊的價格上漲，一方面由于購房者反應(yīng)到供求關(guān)系，同時也與土地市場火爆有關(guān)。由于上述區(qū)域土地日益減少，上海每年的土地供應(yīng)日益減少。因此閘北區(qū)域不斷出現(xiàn)了地王項目，比如金融街、華潤等房企在今年上半年相繼拍下區(qū)域地王，而在這些地王旁邊的樓盤因為地價上漲其均價也在上漲。

80后選擇

郭楷發(fā)現(xiàn)，目前500萬以上的房屋購買者越來越年輕化，這些購房者不同于之前的70后，他們的選擇影響到了市場的格局。

“80后都喜歡住新房，因此可以發(fā)現(xiàn)，很多板塊新房可以賣到4萬/平米，但是周圍二手房只有2萬/平米，由于80后對于新房的追求，一手房市場一直非常火爆。此外，80后由于進入了結(jié)婚生育階段因此對于學(xué)區(qū)房也是很看重，而學(xué)區(qū)房無疑增加了房價。再者，80后喜歡精裝修的房屋，這樣可以節(jié)約裝修時間，那么房價自然要上漲。”郭楷告訴記者。

學(xué)區(qū)房和精裝修都在增加整個房屋的溢價。記者了解到，目前上海精裝修房屋一般裝修價格在3000元/平米-6000元/平米不等。而學(xué)區(qū)房更是提高了房屋的價格，復(fù)旦大學(xué)的一份研究報告顯示，將“重點小學(xué)”的學(xué)區(qū)樓盤價格進行了統(tǒng)計，并按照市區(qū)和郊區(qū)歸類，并對比其區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和所有樓盤的價格中位數(shù)，可以看出這些“學(xué)區(qū)房”單價比全部房屋單價均高出差不多6000元左右。

做為80后的曹波就是這樣一個例子，其之前在市區(qū)有一套一室的房屋，隨著結(jié)婚和生子就選擇在外環(huán)邊購買了一個小三房置換，而曹波購買的房屋旁邊的二手房則明顯價格比一手房低。

“現(xiàn)在大家都有車，因此我們可以考慮住遠一點，而且做為新上海人我只需要有學(xué)區(qū)房就可以，選擇稍微外面一點的房屋可以讓我住的更加寬敞。”曹波在電話里告訴記者。

郭楷認為，房屋做為不動產(chǎn)相對風(fēng)險較小，雖然目前房價一直上漲，但是很多80后都存在“剛性置換需求”，因此500萬以上的改善型住宅不斷熱賣。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，新建商品住宅成交面積為83.9萬平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦推算，未來10天增加30萬平方米幾乎沒有難度。如此，7月成交至少在110萬方以上水平，也是近6年以來成交量最高的7月。