央企扎堆造地王

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源

　　6月首日，央企再度在上海土地市場大顯神威。繼上月央企保利地產“任性”豪奪周浦地王之后，昨天上午，經過一個多小時激烈爭奪，隸屬財政部的上市公司信達地產以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊，溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。而可售商品房部分高達4.8萬元/平方米的樓板價，更是讓業內感慨上海外環外房價恐將突破7萬元單價。

　　不僅是信達地產，縱觀今年的土地市場，逾50%的地王都是拜國企所賜，其中部分央企表現異常活躍。除了國企們背靠國資系統及資本市場而資金充沛之外，有業內人士分析認為，央企今年接連大手筆拿地，或許也與央企整合有關。

　　七家央企圍獵一地塊

　　昨日這幅位于上海外環外的商住地塊總面積逾10.6萬平方米，起拍價14.39億。據記者了解，該地塊的出讓條件可謂嚴苛，不僅要求住宅面積的5%做保障房用途，還有配有5000平方米不得散售的商場面積，此外還要求住宅部分不低于15%面積必須由開發商自持。如此算來，該地塊僅不到80%的面積為可售商品住宅。

　　盡管出讓條件苛刻，但仍吸引了24家知名房企蜂擁而來，包括濱江平安聯合體、信達、保利、金茂電建聯合體、中鐵建、中鐵、華潤、招商、同濟、陽光城、大名城、金地、萬科、龍湖、九龍倉、新城等均到現場參加競拍，其中7家是央企。

　　記者從競拍現場了解到，顧村地塊現場競價非常激烈。起初，央企中鐵置業跳過起始價14.39億元，直接叫價30億元。到了后半程進入“肉搏”階段，新遷入上海的中原房企綠都地產、信達與金茂電建聯合體輪流加價，將總價推高至50億元以上，最終信達地產以高達58.05億元的代價摘得。

　　按照建筑面積計算，該地塊樓板價為36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商業面積計算，顧村地塊實際可售商品住宅部分的樓板價已高達4.8萬元/平方米。業內普遍測算，若加上建安、稅收等一系列成本，該項目建成后的銷售價格將突破7萬元/平方米。

　　信達一年七造地王

　　值得一提的是，昨天在上海豪奪顧村地王的信達地產為A股上市房企，其母公司信達資產隸屬財政部，是國內第一家專門處置不良資產的專業公司。被業界戲稱為“錢袋子”的信達地產過去一年內在各地瘋狂制造地王。2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王、以及昨天的上海顧村地王。

　　信達地產的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發行5年期中期票據30億元；推進再融資工作，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。而就在2016年5月28日，信達地產披露了2016年公司債發行結果，本次非公開發行2016年公司債券（第一期）實際發行規模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。

　　其次，信達地產背靠大樹好乘涼。公司在2015年年報稱，作為中國信達的房地產開發業務運作平臺，公司將借助信達系統的資源優勢和品牌支持，創新業務模式和盈利模式，逐步形成差異化的競爭優勢。有意思的是，該公司2015年的財務狀況并不靚麗，期內公司經營活動現金流量凈額-43.46億元，凈利潤8.13億元，兩者相差-51.59億元，據公司稱主要是報告期內因規模擴大，新增土地儲備所致。

　　半數地王拜國企所賜

　　信達激進拿地并非央企孤例。事實上，今年以來全國各地涌現出的所謂“地王”，超過半數由地方國企、央企制造。中原地產研究部統計數據顯示：2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。

　　據克而瑞房地產研究中心的觀察，2016年初至今，21家被允許從事房地產業務的央企中，至少有一半表現得異常活躍，無論是內部整合還是對外擴張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規模，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產板塊的投入力度變化最為明顯。根據統計，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

　　克而瑞分析師朱一鳴認為，水電系央企近來大手筆頻頻的原因主要是：在提升央企效率、避免同業資源浪費的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團層面合并，如五礦集團與中冶集團合并即將完成，房地產業務自然是強者占主導。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，土地市場持續火爆成為一、二線城市的常態。而目前市場的地王制造者基本都是“上市公司+國企”，這個群體資金實力更強，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強。在過去一年，房地產政策寬松，上市企業融資資金成本大幅下調，也助長了很多企業“賭性”，國企在土地市場表現得更加激進。

　　在深化國資改革，促進央企“瘦身健體”政策背景下，央企們如此激進釀造地王，助推房價，造成了房地產行業“國進民退”景觀，值得業界深思。

　　編者注：樓市中的真流氓出現了？

　　今天顧村出了一塊地，信息是這樣的

　　寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊最終由財主信達拿下，溢價率高達303%，在意料之中；樓板價高達36962元/㎡，也在意料之中。

　　扣除5%（7600㎡）的保障房后，實際樓板價達到38841元/㎡；

　　若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），實際樓板價高達45427元/㎡；

　　不過不知道為啥，我感覺這一次所謂的刷屏沒有想象中那么猛烈嘛，可能是樓板價沒有到非常高的程度。當然也有可能對類似套路的宣傳方式也感到一點麻木了

　　所以今天我就不聊土地了，聊聊這家開發商，最近做了幾件事情非常蹊蹺

　　百度百科上有關于信達地產的介紹，全文是這樣的

　　信達地產的大股東是信達投資，信達投資則是中國信達資產管理公司的全資子公司。信達資產管理公司是國內第一家專門處置不良資產的專業公司，成立以來，累計收購、管理各類不良資產1萬多億元，資產涉及國家開發銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業銀行等多家銀行，其中建行最多。

　　所以業內我們都有這樣一句玩笑話說：

　　別說央企國企有錢，信達什么都不是，但是他卻是錢本身

　　不過說實話，信達這家企業我以前還真不知道，直到去年的下半年的時候。

　　2015年至今，信達地產通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王

　　廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然后就是今天的上海顧村地王

　　我們來看下信達瘋狂的拿地行為

　　——2016年1月，這位兄弟豪氣的以36679.58元/平的樓面價刷新杭州地價紀錄

　　——2015年12月22日，信達地產與龍光地產鏖戰100多輪，27200元/平的樓面價拿下，成為深圳新的住宅“地王”。

　　——2015年11月25日 ，又是信達以實際樓面價超過61000元/平的驚天價，刷新上海地價新紀錄。

　　——2015年7月28日，信達在合肥以91.07%的溢價，樓面價7295.45元/平成為合肥濱湖區單價地王。

　　——上個禮拜，杭州總價地王就是信達創造，123億，樓板價21576元/平米

　　——然后就是今天

　　看到了趨勢了吧，這哪是在拿地啊，這簡直就是在撒錢的節奏啊

　　但是更加詭異的是，這家企業在2015年之前，幾乎都是默默無聞的開發三四線城市低端項目的

　　查了些背景資料

　　這家開發商過去做的項目基本上是建設銀行各種渠道拿到土地的再次開發，共有在開發和待開發項目35個，總占地面積300萬平方米，可開發建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。2008年，信達地產賬面存貨61.97億元，可開發面積510萬平方米，由于存貨中包括土地儲備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。

　　有沒有發現，前后的信達有著巨大的差別，差別大到好像不是一家企業

　　但是哪怕是現在的一家企業，現在的一些行為也非常的不尋常

　　首先是布局方面，我們看到半年的時間，信達進入的城市非常沒有規律

　　作為一個之前一直在三四線城市開發的企業，想要進入一線城市是所有房企的目標，而且選擇上海和杭州的節奏也很清晰，是想以長三角為基點作為正常的布局手段

　　但是布局杭州上海的同時，也布局了廣州、深圳、合肥！

　　這樣的節奏有點讓人摸不著頭腦

　　第二個是姿態

　　杭州那塊總價地王，本來是準備和萬科聯合拿地開發，但是到了最后舉牌的時候，直接無視當初萬科給的價格底線，硬生生的往上舉。比萬科當初預期的總價范圍要超過十億。我想好歹人家是專業的，對于地價的判斷相對理性，你拿地這樣的節奏已經不是自己有錢沒錢了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了

　　不過信達好像無所謂，拿到地萬科不和他合作，他轉頭和別人合作去了

　　更奇怪的來自第三個邏輯點

　　拿了地王喜歡找別人合作，自己是大股東，但是操盤全權交給對方

　　拿了地王找別人合作也情有可緣的，畢竟自己沒有做過高端項目

　　之前拿的地塊，一二線城市基本上都是選擇和其他企業成立投資公司，然后聯合開發。

　　最為典型的就是屬于新江灣這塊地了，信達拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起來開發這塊地

　　但是對于這個項目兩家企業分別占多少百分比都是沒有說的

　　網上找了一張圖，比較好的解釋了這個

　　很明顯，這個項目的核心主題是坤瓴投資，占80%的比例，而坤瓴投資的80%來自信達，另外加上信達銀泰的20%，所以這個項目實際上的大股東還是來自信達，而且是絕對大股東

　　但是項目的操盤這一塊，包括產品規劃，施工建設，后期銷售這一塊，全部都是由泰禾團隊來進行

　　新江灣這塊地的整體規劃也出來了，其丑無比

　　為了實現溢價率，做了標準的高低配的產品，通過別墅大量的偷面積來支撐后面要賣8萬的價格

　　所以此時此刻，信達已經完全退縮成一個財務投資者

　　碼字碼到這里的時候我開始好奇了，既然信達無意真正的去開發操盤項目，那么為什么要拼盡全力去和大家搶地。就拿新江灣這塊地來說好了，你信達直接投資給泰禾不就好了嘛，這樣還能控制下地價，你的投入產出比可能還會高一點

　　那么為什么信達一定要創造一些地王給自己增加難度呢

　　我把信達的背景再深挖了一下

　　有這樣一篇文字很有意思

　　信達資產管理公司正是財政部創建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基于總資產規模，信達比任何一家中國信托公司大超過15倍。（注：信達是怎么來的？為了承接四大國有銀行的不良資產，1999年成立了長城、信達、華融、東方四大資產管理公司，分別對應收購、管理農行、建行、工行和中行的不良資產。然后由四大資產管理公司跟債務公司簽訂債轉股協議，資產管理公司成為股東。）

　　在過去的3年半時間里，信達的業務已經開始偏離這個模式。除了從銀行和其它金融機構那里購買壞賬，信達還一直直接從非金融企業那里購買囤積不良債務資產。

　　信達的招股書顯示，60%的不良應收賬款可歸類于房地產部門。

　　這里釋放了兩個讓人不安的訊號

　　第一，房地產資產在行業報表里已經屬于不良資產

　　第二，但是財政部卻授權信達大肆購買這樣的不良資產

　　但是作為企業，不論怎么樣都能盈利，信達能夠這樣大肆拿地投資企業的底氣來自于

　　異常低的借款利率

　　這個利率有多低，低到你想象不到

　　紅色這條線就是信達借款利率水平，只有2%

　　其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很優秀很優秀的能做到4%

　　這樣的財務成本才決定了信達可以這么任性可以去拿地的核心原因。這幾乎不是支持你開發房地產了，基本上等同于送錢給你開發項目了

　　為什么金融機構會向信達提供如此廉價的貸款呢？一個可能的解釋是，信達與財政部的緊密關系使其享有很低的信貸風險。

　　換一句普通點的話來說就是：所謂的不良資產，也就是房地產其實并不盈利，能夠產生盈利的是信達獲得的異常低的資金水平

　　我們可以感受下財政部往各個項目上輸送的血液

　　今年1月7日設立的寧波匯融沁譽為例。該基金的投資標的是深圳信達置業開發管理的深圳達菲地產項目，基金計劃籌資15.02億元。其中，中國信達認繳10.5億元成為優先級和次級LP，信達地產出資4.5億元作為劣后級LP。

　　也就是說，通過匯融沁譽這一夾層基金，信達地產用4.5億元撬動了“信達系”合計15億元的資金，共同開發旗下項目。

　　信達地產出資7億元，參與認繳一個總資金量為51.01億元的“深圳城市發展基金”，并表示此舉“有助于鞏固公司對華南區域的戰略投資布局”。這個基金由中國信達發起，旗下的6家“信達系”公司參與其中，未來投資項目時將再下設子基金進行運作，主要針對深圳的特點，用于城市更新改造、房企并購、在優質地段拿地等。

　　2015年以來，信達地產頻繁地與母公司中國信達及“信達系”公司發生關聯交易，據統計，通過公告披露參與的“信達系”夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地產自身開發的項目。

　　還有信達投資的項目地圖

　　信達高速擴張還不僅僅在項目上，從他的企業杠桿率上來看也能看出一二

　　信達地產的負債率已經突破國企80%的紅線。根據公司2015年三季度財報，截止到2015年9月30日，信達地產的負債率高達83%，比2014年末的78%增加5個百分點；公司賬上貨幣資金為58億元，并負有高達240億元的流動性負債，而且短期借款和一年內到期的非流動性負債達到138.13億元。

　　2015年11月，信達地產第十屆董事會第九次（臨時）會議上，公司管理層表示，董事會于年初授予的40億元“基金投資額度”在8個月內花掉20多億元，額度內僅剩6.84億元，因此申請追加至80億元，用來進一步推進金融地產業務，以及通過基金形式為一線城市獲取房地產項目提供更為靈活的融資安排。

　　這一申請很快被通過，可見公司高杠桿擴張的金融地產戰略并未動搖。

　　寫到這里，我們可以看到一些端倪

　　信達在財政部的授權下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然后仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式

　　尋找合作伙伴，給予他們不大的股份但是絕對大的權力手段，讓他們操盤，信達只負責輸送血液，讓一個個地王變成真的樓王高價賣掉

　　所以是不是可以理解為

　　現在的當下：

　　這個行業需要創造一個個地王，然后高價的變現，不論真的賺不賺錢

　　信達是流氓么，好像只負責制造樓王，不負責生產銷售，甚至連是否盈利都不在乎

　　那么信達的底氣哪里來的呢

　　后面的話，我不敢再說下去……

　　部分圖片內容素材來自地產壹線、華爾街見聞

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