前言：

　　一個人不能左右的是自己的命運，所有人不能左右的是趨勢。

　　過去的十余年，房子是增值最快的資產，如果你買了房，就相當于登上了一趟開往財富彼岸的高速列車，這是大趨勢；2013年后，城市房價開始分化，結束了過往大城市、中小城市普漲的格局，錢開始往一線城市和部分二線城市匯集，如果你買對了房，就相當于搭乘了財富升天的火箭，從此天各一方，這是更精準的趨勢。

　　趨勢面前，所有人概莫能助，無法改變。

　　1、錢是如何印出來的？

　　關于錢是怎么印出來的，米筐投資之前推送過相關文章。為保證本篇文章的連貫性，有必要再闡述一遍。

　　首先要明確，市場中流通的錢幾乎都不是印鈔機印出來的，大家日常消費支付的紙幣只是市場中貨幣的極小一部分。

　　市場中流通的貨幣，我們可以簡單的看作M2，公式可簡單認為：M2最大值=基礎貨幣*貨幣乘數，這跟另一個公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。

　　基礎貨幣是央行（在我國就是中國人民銀行）創造的，通過外匯占款、逆回購、中期借貸便利、商業銀行在央行的再貸款等方式“生產”出來，如果你覺得復雜難理解，可以簡單認為基礎貨幣是央行不花成本、憑空制造出來的好了。

　　創造出來的基礎貨幣被投放到商業銀行系統當中，商業銀行就可以把這些貨幣對外放貸，貸出去后，貸款人又會以存款的形式存入商業銀行，商業銀行此時可以把這些存款（不能把存款全放貸完，留存的一部分即是存款準備金）再對外放貸，如此反復循環，市場中大量的貨幣就這樣“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”創造出來，并形成了M2。

　　商業銀行能創造多少貨幣，取決于存款準備金率——這一指標是央行確定的，公式中的貨幣乘數就是存款準備金率的倒數，按目前存款準備金率是16.5%，貨幣乘數就是6.06。

　　所以，你應該明白：1.市場中貨幣供應多少、放水多少，幾乎全是央行決定的；2.央行決定的只是貨幣供應量的最大值，實際多少還要看商業銀行是否愿意放貸、及是否有足夠多的貸款人愿意借貸，這才是創造錢的根本。

　　2、什么促使了房價上漲？供需決定論！

　　跟任何消費品一樣，房價的初始上漲還是由需求決定的，需求的快速增加而供給速度跟不上，“奇貨可居”，價格自然上漲。

　　這一切都要“歸功”于一份文件——1998年發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，主旨是停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。而之前，城市居民的房子都是單位（工廠/政府機關/事業單位等）集資建造并分配的。

　　與該《通知》指明城里人以后住房只能“用錢購買”相對應的是，城鎮化的加速，大批量的農村人（以大中專學生和做生意的人為主）來到城市打拼并扎根于此，助漲了住房的潛在需求。

　　如何讓大家愿意買房、并接受按揭貸款的形式的呢？2000年前后，一個《中國老太太和美國老太太的故事》被中國的媒體大肆宣傳，其流傳之廣、之深，如同傳銷般的洗腦，徹底改變了中國人的買房觀念。

　　故事大意：一個無房的中國老太太，勤勞工作、省吃儉用，用了一輩子時間終于積攢夠了買房的錢，可等她買下房，還沒來得及享用，卻已“上了西天”，臨走時留下一句“我終于買上了房”。與之相反的卻是一個美國老太太，年紀輕輕就首付按揭了一套大房子，每月還款供樓，工資月月花的精光，雖有壓力卻著實享受了生活，在去見上帝之前留下一句“我終于還清了貸款”。在天上，作為鄰居的兩個老太太訴說彼此的一生，感慨不已。

　　就這樣，貸款買房順理成章的走入了中國的尋常百姓家。

　　城里人自身的改善住房需求、農村人流入城市的剛性住房需求，讓房價一個勁的往上竄，全國所有的城市——大城市、中型城市、甚至小縣城，房價普漲，并演繹了房地產的黃金十年，房地產也一躍成為最火的行業。

　　這種普漲局面，延續到2013年前后。那時候，房子還是消費品，人們買房的目的主要為了居住。

　　如果按照經典經濟學理論，商品供給有一個供需平衡圖，需求增加——價格上漲——供給增加/需求下降——價格下跌——需求增加/供給減少，從而達到一個供需平衡點，如下圖：

　　2013年之后，城市房價分化后，廣大的三四五線城市確實符合這一理論，海量的房屋供應讓房價不僅沒漲，反而還有所下跌，以致不少項目爛尾，這也是2015年底中央經濟會議提出“去庫存”的初衷。

　　例外是一線城市和部分強二線城市。

　　3、房價為什么暴漲不止？正反饋循環！

　　全國房價在2013年底2014年初見頂之后，進入了一年多的盤整期，直到2015年中之后的再次爆發，而這次房價上漲跟之前最大的區別是城市房價開始分化，一線城市跟部分二線城市房價暴漲不止，而廣大的三四五線小城市房價卻自高點后一路陰跌。

　　房價的初步上漲是由供需決定的，而房價的暴漲卻是由貨幣引起的——持續不斷的貨幣流入推高了房價。

　　2008年次貸危機后，4萬億刺激及附帶的12萬億天量信貸大量的流入了房地產，在住房剛需及信貸刺激的雙重疊加下，全國大中小城市房價連續上漲，直到2013年。

　　2015年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現象——過量信用貨幣的流入推高了房價，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。其引發因素是更公平的外部環境，造就更具活力的經濟，帶來更多的就業機會，進而吸引了更多的錢、更多的人的流入，當然期間也離不開強勢政府的轉移支付（巨量的政府基建投資都選擇了這些城市）。

　　房價由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產品，2015年始這輪房價上漲中，展示了正反饋循環的威力。

　　所謂正反饋，是指系統的輸出正向反饋回輸入端，形成閉環，并循環往復，一波更比一波高。

　　如下圖：

　　開始因一線城市和部分二線城市真實住房需求的擴大，推高了房價，開始引來一些先知先覺的資金進入，促進了房價的快速上漲，反過來又吸引來更多投機/投資資金的進入，更進一步推動了房價的上漲，如此往復循環，房價上漲和資金流入永續不止。

　　而流入的資金則多是信用貨幣，即如本文開頭“錢是如何印出來的”那樣，商業銀行通過“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”的放貸循環創造出的錢——購房人（新房/二手房）支付首付后，再從銀行貸款（背負債務）支付余額，地產商/業主再把拿到的售房款存入銀行，成為下一波按揭貸款人的資金來源，本可以流入其他行業（如實體經濟）的信貸就這樣循環往復的流入房地產，推高的房價徹底淪落為貨幣幻覺。

　　而，信貸數據則有力地證明了這一觀點：

　　住戶部門中長期貸款絕大多數為房貸，所以可把二者數據等同。由圖可知：從2015年起，房貸新增數額就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數額，這正是這波一線城市和部分二線城市房價暴漲的“元兇”。

　　房價會永遠的正反饋循環下去嗎？當然不是。

　　4、房價什么時候會跌呢？黑天鵝事件！

　　在說房價是否會跌之前，我們回顧下最近的一次股市泡沫破滅經過。

　　2014年下半年起，股市企穩上漲，到了2015年春節后，股市發力暴漲，直至6月到達5178最高點，兩市單日成交金額高達2.4萬億，而后崩盤跌至最低2850點，至今一蹶不振。

　　至今仍記得，滬指突破5000點時，大家觀點一致認為挑戰上次高點6214勢在必得，看高8000點、10000點的比比皆是，事與愿違的是股指卻掉頭向下一路暴跌。而其引信卻是政府打擊配資、減兩融（融資/融券）、去杠桿，這也成為上次股市暴跌的非人為因素——黑天鵝事件。

　　回到房價，其破滅的原因將會跟股市一樣，術語是外部流入性資金枯竭，翻譯成人話是錢不再流入了，而這需要一個黑天鵝事件，遺憾的是沒人知道它會在什么時候發生。

　　目前可想到的黑天鵝事件是：

　　1、房價暴漲至風險累計到一定量，金融機構主動收縮房貸，使資金流入減少；

　　2、央行停止放水、收縮信貸量，致使市場上的M2減速加大（減少基礎貨幣投放及提高存準率來降低貨幣乘數）；

　　3、房價過高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房價漲幅，再無“接盤俠”；

　　4、出臺房產稅，增加購房者的持有成本；

　　5、國家出于經濟調整需要（如抑通脹等）連續加息……

　　一旦觸發黑天鵝事件，上漲正反饋循環隨即轉入下跌正反饋循環，如圖：

　　跟暴漲一樣，暴跌同樣觸目驚心，而其路徑跟上漲一樣，同樣是正循環反饋的結果，尤其是購房者當中投資占比過大時，循環會加速，因為今日投資購房形成的巨大需求就是明日房產市場的巨量供給——現在的買是為了以后的賣。

　　黑天鵝事件不可預測，無人提前知曉。如果它不發生，或許正反饋循環會一直進行下去。

　　后記：

　　大家說現在房價高，主要指北上廣深一線城市及部分二線城市，其實廣大的三四五線城市房價是下跌的。2008年時，本有一次房價調整機會，但硬生生的被政府貨幣大放水刺激改變了方向，漫灌至全國大中小所有城市。2015年中開始的這波部分城市房價的暴漲，同樣是信貸刺激、貨幣流入的結果，不同的是城市開始分化并加劇。

　　這些年，房子一直牽掛著大家的神經，其財富效應也讓大家形成了路徑依賴，并對此深信不疑。可高房價正反饋循環會持續到什么時候呢？