1、房地產(chǎn)行情回顧

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)成交面積具有明顯的周期性。在過去 10 年，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了 4 個周 期，每個周期的時間跨度為 2 年左右，前一年發(fā)展速度遞增，后一年發(fā)展速度遞減。

新房住宅銷售面積周期性變化（月度）

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)成交面積具有明顯的周期性。在過去 10 年，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了 4 個周 期，每個周期的時間跨度為 2 年左右，前一年發(fā)展速度遞增，后一年發(fā)展速度遞減。從先升后降的趨勢劃分，商品房與二手房的周期區(qū)間一致，分別是 2006 年 8 月-2008 年 11 月、2008 年 12 月-2010 年 8 月、2010 年 9 月-2012 年 4 月、2012 年 5 月-2014 年 12 月、2015 年 2 月- 現(xiàn)在。從區(qū)間內(nèi)看，二手房變化卻比商品房更為敏感，具體表現(xiàn)在二手房區(qū)間內(nèi)波幅更大， 且區(qū)間內(nèi)拐點出現(xiàn)時間通常較商品房房更早 3-5 個月；以區(qū)間段 2008 年 12 月-2010 年 8 月為 例，該區(qū)間內(nèi)，新房住宅現(xiàn)房銷售面積變化幅度為 70%，拐點出現(xiàn)在 2009 年 11 月；而重點城 市二手房住宅銷售面積變化幅度皆在 200%以上，北京地區(qū)更是達(dá)到 1600%，拐點出現(xiàn)在 2009 年 9 月。

　　自 2015 年 1 月以來，房地產(chǎn)行業(yè)上漲階段已過 1 年，并且二手房銷售面積在 2016 年 2 月已出現(xiàn)拐點。從歷史趨勢上看，房地產(chǎn)行業(yè)增速即將進(jìn)入下行空間。

重點城市二手房住宅銷售面積周期性變化

北京二手房住宅銷售面積周期性變化

　　2、房地產(chǎn)與家具行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性

　　我國家具行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，家具行業(yè)消費市場主要來源于人們購買房產(chǎn)后配 套購買家具的需求，受房地產(chǎn)市場住宅商品房和二手房交易市場的影響較大，兩者一直被認(rèn) 為有極強相關(guān)性。數(shù)據(jù)顯示，家具行業(yè)增速變化與房地產(chǎn)行業(yè)增速變化趨勢大致吻合，家具行業(yè)較房地產(chǎn)行業(yè)有 5-12 個月的滯后。以房地產(chǎn)周期 2008 年 12 月-2010 年 8 月為例，房地 產(chǎn)行業(yè)在 2008 年 12 月開始上漲，家具行業(yè)在 2009 年 4 月開始上漲，兩者時差 5 個月；房地 產(chǎn)行業(yè)在 2009 年 12 月出現(xiàn)拐點，而家具行業(yè)在 2010 年 12 月出現(xiàn)拐點，兩者時差 12 個月。

　　此輪商品房銷售增速高點大概率已經(jīng)出現(xiàn)（2016 年 2 月至 7 月以來逐月累計增速分別為 28.2%、33.1%、36.5%、33.2%、27/9%、26.4%），但考慮到家具行業(yè)限額零售增速的滯后性， 預(yù)計未來半年依然可以保持較高增速。此外，由于家具零售消費品屬性，即使在 2008 年、2012 年、2015 年上半年商品房面積銷售同比下降，家具行業(yè)限額以上零售增速依然維持在 10%以上 水平（2015 年特殊，不到 10%）。

家具行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)性（商品房現(xiàn)房銷售累計同比）

　　3、家具行業(yè)對建材市場的影響

　　家具行業(yè)增速步入下行通道，行業(yè)增速已由過去 30%-40%，下降到 2015 年 9%。根據(jù)國家 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015 年我國家具類零售額 2445 億元，同比增長 16.10%；2016 年上半年， 家具類零售額 1249 億元，同比下降 0.93%至 15.60%。

2000-2015年家具行業(yè)零售額變化

　　隨著我國居民生活水平不斷提高，居民對生活品質(zhì)要求的提升不斷為家居行業(yè)提出新要 求，從最初僅為滿足家居產(chǎn)品功能性需求，到目前美觀+功能性+個性化需求同時滿足。在 “互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮下，傳統(tǒng)線下家具商場與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，又為家具行業(yè)重新優(yōu)化整合資源 配置，倒逼產(chǎn)業(yè)重構(gòu)提供新的機會。

2013-2016年建材家居賣場銷售額

紅星美凱龍近年業(yè)績增速

　　受家具市場不景氣以及前幾年家具賣場過度擴(kuò)張的影響，近三年建材家居賣場銷售額逐 年下降，2015年建材家居賣場銷售額為10844.5億元，同比下降10%，建材家居賣場的銷售模式進(jìn)入衰退階段。以家具賣場龍頭企業(yè)紅星美凱龍（表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)內(nèi)大部分公司）為例，其近 三年公司主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤增速均呈現(xiàn)下降趨勢，2015 年其主營業(yè)務(wù)收入為 875,612 萬 元，同比增速10.35%；凈利潤為409,807萬元，同比增速9.53%。目前，紅星美凱龍、居然之家等本土品牌放緩開店速度。