今年4月份的限購政策并沒有讓廊坊地區(qū)樓市冷靜下來。不僅房?jī)r(jià)漲幅居高不下，萬科員工拍地被打、旭輝員工拍地資料被搶等一系列惡性事件也接連發(fā)生。而多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因無法與購房者按時(shí)網(wǎng)簽發(fā)生的群體維權(quán)事件，終于讓廊坊市再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)揮出大棒。

　　距"廊九條"出臺(tái)4個(gè)月后，廊坊市政府再次發(fā)文整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，8月17日，《廊坊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》（以下簡(jiǎn)稱"廊七條"）在廊坊市政府網(wǎng)站公布，對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)祭出七條要求。

　　今年4月份的限購政策，并沒有讓廊坊地區(qū)樓市冷靜下來，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份廊坊市房?jī)r(jià)漲幅僅次于合肥，位居全國(guó)第二。同時(shí)，萬科員工拍地被打、旭輝員工拍地資料被搶等一系列惡性事件，以及多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因無法與購房者按時(shí)網(wǎng)簽發(fā)生的群體維權(quán)事件，終于讓廊坊市再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)揮出大棒。

　　與此同時(shí)，從8月19日，包括燕郊在內(nèi)的三河市地區(qū)房地產(chǎn)交易暫停網(wǎng)簽一天，官方給出的答復(fù)仍是：系統(tǒng)升級(jí)。

　　三河市突然暫停網(wǎng)簽

　　8月19日早晨，剛剛上班的河北省三河市房地產(chǎn)中介們發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)簽系統(tǒng)無法登陸，進(jìn)一步和同行們了解，整個(gè)三河市包括燕郊的中介網(wǎng)簽系統(tǒng)都登陸不上去，這意味著廊九條發(fā)布4個(gè)月之后，燕郊第二次停止了網(wǎng)簽。

　　前一天，燕郊開發(fā)商銷售和代理銷售也接到公司高層通知，從8月19日起，燕郊一手房也暫停網(wǎng)簽。

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者了解到，截至8月19日中午，環(huán)北京地區(qū)只有三河市一地暫停，大廠、香河等其他縣市正常網(wǎng)簽。

　　突然暫停的網(wǎng)簽，已經(jīng)引發(fā)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的不安，"最近幾個(gè)月，二手房成交波動(dòng)大，6月份最高，到了8月由于房源缺乏，成交較少，不知道是不是政府方面想把網(wǎng)簽后延至下一個(gè)月，平衡各個(gè)月的成交量。"

　　此前，三河市和燕郊高新區(qū)房管部門對(duì)地區(qū)內(nèi)的中介公司實(shí)施了配額網(wǎng)簽制度，即對(duì)每家中介每月網(wǎng)簽數(shù)量進(jìn)行限定，"大中介名額多些，小中介名額少些，不等。"記者了解到，鏈家地產(chǎn)在燕郊每月網(wǎng)簽名額是50個(gè)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)一位銷售介紹，2016年春節(jié)過后，燕郊房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)大幅度上漲，4月，廊坊北三縣地區(qū)和固安等地實(shí)施限購政策，并第一次暫停網(wǎng)簽，5月份交易恢復(fù)后，一手房房源較少，二手房?jī)r(jià)格和成交量齊升，6、7月份"每個(gè)門店每個(gè)月成交量至少在40套"。

　　8月，燕郊部分樓盤二手房成交價(jià)格已經(jīng)突破3萬元，平均成交價(jià)格維持在26000元左右，"上次一個(gè)客戶看好一套房，24500元，當(dāng)時(shí)猶豫了一下沒簽約，9天后再過來，每平方米漲了1000元。"上述鏈家銷售表示。

　　在價(jià)格不斷暴漲的情況下，一些原打算賣房的房主開始捂盤觀望，"最近一個(gè)月里，成交下降了一半左右，需求客戶很多，但愿意賣房的少了。"興達(dá)二手房一位銷售表示，他們統(tǒng)計(jì)，燕郊購房者中，自住客戶和投資客戶比例為3：7。

　　燕郊一手房市場(chǎng)只有碧桂園時(shí)代城、中興和園和水榭花城三個(gè)新項(xiàng)目預(yù)期近期開盤，而且燕郊早在2013年11月拍出最后一塊住宅用地后，再未供應(yīng)新的住宅用地，一手房供應(yīng)較為緊張，大量交易發(fā)生在二手房市場(chǎng)。

　　而臨近發(fā)稿時(shí)，鏈家地產(chǎn)銷售人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，剛接到公司通知，明天（8月20日）網(wǎng)簽可以恢復(fù)。

　　廊坊市政府再次下文整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　4月的"廊九條"核心是限購和限價(jià)，即限制購房者戶籍和備案價(jià)格，但時(shí)至今日，燕郊、大廠、香河、固安和永清以及廊坊市區(qū)房?jī)r(jià)普遍暴漲，意味著"廊九條"并未達(dá)到政府預(yù)想的結(jié)果。

　　在"廊九條"下發(fā)之前，廊坊市多個(gè)部門曾對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過一次嚴(yán)厲的整頓，包括違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售和違規(guī)宣傳等當(dāng)?shù)貥鞘蓄B疾，但風(fēng)暴過后，問題并未解決。

　　在這種背景下，廊坊市政府祭出了"廊七條"。

　　第一條為土地出讓遵循招拍掛制度，嚴(yán)禁單位、個(gè)人與集體經(jīng)濟(jì)組織以及企業(yè)簽訂土地征收、轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　直指近期發(fā)生萬科和旭輝拍地事件。

　　萬科和旭輝參與競(jìng)拍的土地，土地原屬權(quán)益人或一級(jí)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)與用地單位達(dá)成出讓協(xié)議，萬科和旭輝參與競(jìng)拍無疑成為交易環(huán)節(jié)的不確定因素。兩個(gè)月兩起事件，經(jīng)過輿論不斷發(fā)酵之后，讓政府承擔(dān)巨大的壓力。

　　第二條要求房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地、規(guī)劃、施工許可等證件后方可施工。

　　重點(diǎn)針對(duì)當(dāng)?shù)仄毡槭⑿械倪`規(guī)建設(shè)問題，尤其是大廠夏墊地區(qū)，雖然經(jīng)過清理違規(guī)項(xiàng)目有所減少，但至今仍有大量建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目無任何手續(xù)。

　　第三條主要針對(duì)銷售環(huán)節(jié)，要求開發(fā)商在取得預(yù)售證之前不得宣傳，不得以認(rèn)購、預(yù)定、排號(hào)等名義向購房者收取定金和預(yù)定款，不得參加任何展銷活動(dòng)。

　　尤其值得關(guān)注的是，廊坊市政府把這一行為定義為非法集資。

　　第四條主要針對(duì)交易程序，即開發(fā)商在銷售過程中：1、必須向購房者出示預(yù)售許可證；2、一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；3、并在簽約30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽合同。這一條對(duì)廊坊部分開發(fā)商可能會(huì)產(chǎn)生巨大影響。

　　另外三條主要為懲罰措施和相應(yīng)的執(zhí)法部門，"廊七條"更像是"廊九條"的一個(gè)"司法解釋"，對(duì)違法建設(shè)、違法銷售過程中行為及監(jiān)管部門一一對(duì)應(yīng)列出，明確了職責(zé)和權(quán)利，使得政策可操作性大大提高，但實(shí)施效果如何還有待觀察。

　　廊坊違規(guī)銷售亂象

　　在廊坊環(huán)京地區(qū)，違規(guī)銷售幾乎是公開的秘密，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商俗稱之為"圍起土地就開始收錢"，也就說，開發(fā)商再還未取得土地的情況下，就開始收取排號(hào)費(fèi)，從1萬元到10萬元不等，部分開發(fā)商甚至還未開工建設(shè)就開始收取首付款，并在收取首付款一年之后才簽署正式網(wǎng)簽合同。

　　7、8月份，廊坊地區(qū)曾發(fā)生多次由此引發(fā)的購房者集體維權(quán)事件。項(xiàng)目在未取得土地的情況下收取購房者首付款，承諾在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)簽并辦理按揭，但由于項(xiàng)目土地在向河北省國(guó)土資源廳申報(bào)過程中被打回，開發(fā)商未能按時(shí)兌現(xiàn)承諾，從而引發(fā)維權(quán)。

　　據(jù)三河和大廠多個(gè)開發(fā)商人士透露，收取排號(hào)費(fèi)和提前收取首付，其實(shí)是一種沒有成本的融資，可以為開發(fā)商節(jié)省大量融資成本，不過從8月起，燕郊和大廠部分項(xiàng)目已經(jīng)停止收取排號(hào)費(fèi)，"現(xiàn)在是查購房者征信記錄和個(gè)人存款，符合要求的可以免費(fèi)排號(hào)"。

　　記者走訪燕郊和大廠部分樓盤證實(shí)，一部分項(xiàng)目的確已經(jīng)停止收取排號(hào)費(fèi)，但仍有一部分開發(fā)商的項(xiàng)目收取1萬—5萬的排號(hào)費(fèi)，以所謂電商名義一萬抵三萬、三萬抵七萬或者五萬抵十萬等，一些代理銷售也在收取排號(hào)費(fèi)。

　　燕郊本地一位銷售負(fù)責(zé)人表示，目前燕郊絕大多數(shù)項(xiàng)目都在加價(jià)銷售，目的是為了突破政府對(duì)價(jià)格的限制，"比如，這個(gè)房備案價(jià)是15000元，規(guī)定是最高上浮10%，但實(shí)際銷售價(jià)格是25000元，簽約時(shí)還是按照15000元來執(zhí)行，但另外10000元不會(huì)體現(xiàn)在合同中和開發(fā)商收入中。"

　　據(jù)其透露，通常的操作方式是，開發(fā)商通過代理公司或者銷售人員來收取加價(jià)部分，這部分錢沒有收據(jù)和發(fā)票，甚至不會(huì)通過公司賬戶，"燕郊大部分新盤因?yàn)閭浒竷r(jià)普遍較低，所以都加價(jià)銷售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬。"

　　通過這一策略，一方面可以加快開發(fā)商回款力度，原來的排號(hào)費(fèi)和提前收取首付費(fèi)用被一次性收取，一些開發(fā)商為了平衡，把首付提高至50%，另一方面加重了購房者首付成本，購房者購房時(shí)不僅要支付正常首付，而且還需要一次性或分期支付加價(jià)部分。

　　一位銷售人員告訴記者，他原本想購買一套他所銷售的房子，但最后放棄了，一套總價(jià)250萬的房子，原本首付只需要75萬，但現(xiàn)在需要首付150萬，"最可氣的是，即便加價(jià)了，但還有購房者愿意買。"

　　另外一個(gè)策略是燕郊地區(qū)慣用的方式，如果開發(fā)商無法突破備案價(jià)的限制，但又不想低價(jià)出售，在房?jī)r(jià)暴漲的情況下，一些開發(fā)商通過利用員工及親朋好友名義一次性買下全部或者部分房源，然后把房源轉(zhuǎn)向價(jià)格更高的二手房市場(chǎng)進(jìn)行銷售。

　　也有一部分項(xiàng)目在預(yù)售證失效后，通過重新備案來提高價(jià)格，"上有政策，下有對(duì)策，現(xiàn)在市場(chǎng)就是這樣，政府的一些政策有時(shí)候未必奏效。"上述燕郊銷售人表示。

　　8月18日，記者致電燕郊即將開盤某項(xiàng)目銷售價(jià)格，一位銷售負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)9月初開盤，均價(jià)為25000元，"首付是50%，你想買的話，可以帶著身份證來一趟，我們查一下你的征信記錄和個(gè)人首付能力，如果符合條件，可以先排個(gè)號(hào)。"