王海（化名）是一家大型房地產公司的稅務總監，自從2016年5月1日營改增試點全面推開后，他一直忙于各種滅火之中。

　　營改增，即營業稅改征增值稅，是指將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，是中國新一輪財稅體制改革的重要一步，是中國深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措。2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。營業稅正式進入了歷史。房地產企業也在5月1日之后開始繳納增值稅，稅率11%。

　　建筑業、房地產業、金融業和生活服務業的營改增被業界稱為"最難啃的骨頭"，將它們納入營改增，意味著中國稅制改革邁出了實質性的一大步。按照改革的設想，全面實施營改增之后，企業稅負有望進一步降低，也將有利于創造更加公平、中性的稅收環境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，長遠看，更加完善的現代稅制也將有利于中國經濟的未來發展。

　　不過，營改增啟動初期，給各方帶來的挑戰也不小。在營改增正式啟動后的三個月里，王海幾乎每天都面臨許多問題，比如發票問題、退稅問題、各地分公司面臨的稅務局政策理解程度不同問題等等。用王海自己的話說，都還沒來得及考慮營改增后稅負的問題。

　　王海面臨的問題只是整個房地產行業在營改增后面臨問題的一個縮影。房地產行業營改增后的面臨的問題也得到了政策層的重視。

　　經濟觀察報獲悉，2016年7月底，國家稅務總局貨物和勞務稅司召集了全國前十的房地產商談談營改增之后效果的看法，結果現場變成了問題傾訴大會，一家房地產商都能提出十多個問題。

　　王海告訴記者，"因為現場的問題太多了，貨物和勞務稅司的一位領導最后要求大家把問題都匯總上來，把每家企業的建議詳細寫一下，然后再發給國家稅務總局。大家最后大約上報了四十多個問題，基本圍繞著的就是發票問題、征管問題、政策空白等問題。"不過，王海說他更關注的是土地增值稅的改革問題，因為它將影響整個行業的稅負。

　　萬達前稅務總監、艾特密信息技術股份有限公司CEO宋寧給記者分析，這次營改增的建筑業、房地產、金融保險、生活服務業四大行業都是特殊行業，這些行業的個性化的問題，在營改增之后，如果再套用以前工業、商業的增值稅模式就不能適用了。比如房地產就存在先預售后取得進項，這個和工業企業不一樣，順序正好是反著的。

　　發票問題

　　對于王海來說，發票問題是現在橫在他前面的一座大山，并且因此而飽受投訴。

　　王海所在的房地產企業，售賣的大多是的期房，在營業稅期間，營業稅稅率是5%，在預售期間發票可以直接開出，購房者憑借發票可以去銀行辦理商業住房貸款或者公積金貸款。但現在房地產預售很難開出增值稅發票。"現在面臨的問題是，銀行因為能理解由于營改增沒有發票，所以貸款還可以操作，但是在住房公積金這一塊，要是沒有購房發票，是無法提供貸款的。"王海告訴記者。因為在住房公積金貸款中一條規定就是提供首付款發票。

　　其實營改增實施之后，按照國家的稅法，預售商品房按照3%的稅率預先繳納部分增值稅。預繳也就是在預售之時，不管取得多少進賬收入，先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據業內人士說，這也是完成稅收任務的一種考慮，在之后的房屋建造過程當中取得的進項稅，準予抵扣。王海告訴記者，這也就是為什么有預繳，是因為后面的建造成本考慮到進項稅可以抵扣。

　　但由于房地產行業的增值稅稅率是11%，因此這個3%預征增值稅的發票就無法開出。因為房地產商無法提供增值稅發票，住房公積金也就無法給貸款，王海也因此而被投訴過多次。

　　但是在王海看來自己很委屈，因為在營改增后，增值稅稅率提高，要想降低稅負，就需要用進項稅抵扣，但是大部分期房在預售環節的時候，可以納入抵扣的成本基本都還沒有。也就是說房地產商在建造成本方面的進項稅就沒法參考了。而如果一家房地產公司的一個項目，一開盤就全部賣光，那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。這樣一來，由于期房的時間錯配導致大部分進項稅無法納入抵扣體系。對于房地產企業而言，進項稅不能抵扣，意味著其稅負成本增加了不少。

　　中稅網稅務師事務所總裁王冬生認為預售是按照3%的稅率來繳納，對于房地產企業來說，是一個利好，但是操作上出現了購房者把錢交給房地產公司，無法開出3%的發票，這是政策設計和征管手段銜接的問題，沒有銜接好。

　　紅字發票

　　除了預售環節的增值稅難以抵扣的問題，王海還面臨退房時的發票問題。這個問題是在營改增推開后才遇到的。

　　2016年5月1日之前，售房交易完結的交易要繳納營業稅，在5月1日之后營業稅已經沒了。王海告訴記者，退房的話原則上應該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照政策規定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之后，紅色的發票已經不允許再開了。

　　王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發票是藍色發票，表示有交易；交易取消了，發票體現為開紅字發票，意味著以前發生的交易取消了，回到原點。

　　記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經開不出紅票來了。"早就停了，機器和系統已經停了，紅票早就開不出來了。對于退稅的事情，從理論上是應該退，可是票開不出來了。"一家地稅的負責人告訴記者。

　　但是現在退稅又要求必須要有這個紅色發票。王海舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產公司把錢退給他，但是由于沒有紅票，以前繳納的營業稅，地產公司就退不回來。"其實正常應該到地稅部門把稅給退了。房子繼續賣出后到國稅局交增值稅。正常應該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。幸虧現在有部分國稅可以沖抵增值稅。"王海告訴記者。

　　但是沖抵增值稅合適嗎？

　　王冬生認為從政策角度來講沖抵增值稅不合規，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續從發票解決，要么調整目前政策，沖減增值稅收入。

　　王海現在的精力基本都被這些發票問題、政策問題牽扯，王海說，他都沒時間去計算稅負的問題，但是這并不代表他不關注那些稅負的問題，比如土地增值稅的變化。

　　土地增值稅負

　　土地增值稅是房地產行業在營改增之后面臨的另外一個困擾。中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%；增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

　　王冬生告訴記者，1994年開始征收的土增稅，功能之一是調節房地產的高收益。功能上有點類似對于房地產的消費稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調節功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發揮調節作用，所以征收消費稅，主要發揮其調節功能和增加收入功能。

　　不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產企業的稅負。王海給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。由于營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產企業的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設定，這意味著，房地產企業在土地增值稅方面，稅率也會由于跳檔而增加。

　　王海所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。

　　在2015年，全國土地增值稅收入達到3832億。"最大的負擔就是土地增值稅，你會發現房地產企業的增值額這一檔，也就是企業賺的錢交了三遍稅，分別是：增值稅、土地增值稅、企業所得稅。"王海告訴記者。

　　王海現在最關注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。他認為，因營改增全面實施而導致的土地增值的調整肯定會導致企業稅負的變化。因為營改增后收入和成本的計算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。

　　王海說，"我們一直很關注財稅部門那邊土地增值稅到底怎么變。不過要等具體政策出來之后，才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產企業關心的并不是增值稅的稅負到底是增加還是減少，更加關心的是營改增之后，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。"

　　據經濟觀察報了解，土地增值稅的改革的確已經在操作當中，但是對稅負的影響不會像外界想象那么大，負擔相比以前不會也有太大的變化。

　　一位財稅系統人士告訴經濟觀察報："其實面對營改增之后出現的各個問題，只要下決心，這些問題都能解決，但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財政收入下降、財政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮"。