當一家福建房企在上海耗資110.1億元人民幣拿下今年的全國單價地王之際，遠在香港的SOHO中國董事長潘石屹卻高調宣布將繼續出售上海的三個商業項目。

　　8月17日，SOHO中國有限公司發布了2016年中期業績報告：營收7.27億元，同比增加85%，毛利率為77%；凈利潤6億元，同比增加344%。上半年，他們的自持物業平均出租率達到85%，租金收入約7億元人民幣。

　　從數字上來看，這是SOHO中國2012年宣布轉型以后業績持續三年暴跌后的首次反彈。但值得注意的是，2015年是SOHO中國業績最差的一次，今年半年報的參照基數過低，上漲并不能直接反映SOHO中國本次業績的真實含金量。

　　眼下，潘石屹更在意的是SOHO3Q的成敗。起步于2015年2月的SOHO3Q被視為SOHO中國的第二次轉型，但由于目前3Q占公司業務整體體量較小，SOHO中國并沒有對外披露3Q的租金表現和營收情況。

　　由于SOHO中國連續幾年慘淡的財務表現，外界普遍質疑公司轉型已經失敗。而還沒有交出一份令投資人滿意的成績單的SOHO3Q是否能支撐起二次轉型，是否能成為SO-HO中國的"救命稻草"，還需要打一個大大的問號。

　　繼續出售

　　2012年8月，SOHO中國對外宣布轉型，從"開發-銷售"轉型為"開發-持有"，公司將告別散售，改為租售并舉，并逐步提高自持物業比例。

　　潘石屹當時表示，2015年公司的盈利將主要來源于租金收入，到2017年租金年收入將超過40億元。

　　但SOHO中國并沒有停止出售項目。7月底，SOHO中國宣布將上海SOHO世紀廣場以32.97億元出售給國華人壽保險，折合單價7.67萬元/平方米，高出賬面評估價值21%，高出收購成本70%。

　　SOHO世紀廣場商業辦公面積4.3萬平方米，占SOHO中國自持物業總可租面積的3.7%。按照SOHO中國經合審賬目，該物業2015年12月31日的賬面值為27.2億元，此次交易預計將為公司實現毛利潤約5.02億元。

　　在8月17日的半年報業績會上，潘石屹對此給出了回應。他強調，公司持有和租賃的基本模式不會改變，核心資產不會銷售，"可是做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨，市場低峰的時候進貨。"他還表示，目前保險公司處于資產荒階段，而SOHO中國需要現金，因此交易是符合各自訴求的。

　　他隨即宣布SOHO中國會進一步出售非核心資產，包括上海的三個項目：SOHO天山廣場、虹口SOHO以及凌空SOHO。

　　盡管潘石屹一再強調不會回歸散售模式，也一再否認轉型的失敗，但過去連年下滑的營收和凈利潤始終讓外界抱有懷疑。

　　經濟觀察報記者翻閱了SOHO中國2013-2015年的年報數據：過去三年，SOHO中國的營業額分別為146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%；除稅前溢利分別為124.7億元、66.89億元和14.07億元；同比跌幅分別為31%、46%和79%；公司股東應占溢利分別為73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%。

　　其2015年半年報數據顯示，2015年上半年實現營業額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。SO-HO中國對此表示，這是業務轉型后業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

　　第二次轉型

　　在第一次轉型備受質疑的情況下，2015年2月，SOHO中國推出了第二次轉型的主力產品——SOHO3Q。

　　SOHO3Q瞄準的是聯合辦公市場，將SOHO旗下的寫字樓辦公室以短租的形勢對外租出去，預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務。

　　為了吸引人氣，去年10月，SO-HO3Q開啟了互聯網眾包模式，鼓勵所有個人和公司加入3Q銷售網絡成為3Q伙伴和3Q聯盟，最高獲取15%的傭金。

　　目前3Q均在SOHO中國的自持物業里，但普遍選擇的是位置不佳的裙樓或者寫字樓里樓層較差的位置。同策咨詢在今年初的一份調研報告里指出，此舉更多的是解決空置物業的出租問題，期望通過低門檻帶動高出租效率，降低空置率。

　　以上海為例，3Q目前設立了五個中心，分別是：虹口SOHO里副樓的1-2層，包括660多個工位；外灘SOHO里副樓F棟的B1-3層，G棟1-3層，包括1600多個工位；復興SOHO里D棟2-4層，包括850個工位，E棟2-4層，包括600個工位；東海SOHO里的1-2層，包括287個工位；凌空SOHO里的5棟1層，包括1619個工位。

　　SOHO中報顯示，截至2016年7月底，在北京和上海開辦了16個中心，提供13603個座位，預計到2015年底總座位數將達約16000個。

　　SOHO3Q剛起步時對外宣布其開放式辦公桌的租金是1000元/人/周，獨立辦公室1300元/人/周，但被質疑租金過高，為了吸引人氣，3Q采取了打折的方式降低租金，普遍為4.5折-7折，當時潘石屹便表示這是在虧20%出租。以外灘3Q為例，目前開放式辦公桌為480/人/周，獨立辦公室為624/人/周，這一價格要低于WE+、方糖小鎮、WeWork等同行。

　　同策咨詢的調研報告認為，3Q按照1000元/周/人的標準，出租率70%才保本，目前打折以后基本上都是虧損狀態。

　　SOHO中國中報數據顯示，3Q目前的出租率約70%，這一數字也并不算理想。萬科集團商業地產總經理丁長峰曾經說過，如果聯合辦公空間的出租率不能夠保持在75%以上，肯定是不賺錢。WE+聯合辦公空間創始人兼CEO劉彥燊也在接受經濟觀察報記者采訪時表示，一個聯合辦公項目如果能保證85%以上，才算成功。

　　SOHO方面表示，3Q的營收占公司目前的收入比是相對比較小的數字，按照會計原則還不到要分開披露的情況。當被問到3Q的租金收益率時，張欣表示"無法計算"。

　　但3Q要想實現盈利確實不是一件容易的事。

　　從行業看，聯合辦公領域的大部分公司都在大力拓展規模，成本不斷增加，整體上都屬于虧本運營。

　　潘石屹曾經表示，到今年年底，SOHO3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SO-HO3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。

　　從目前的表現來看，這一目標還十分渺茫。

　　對外輸出？

　　坊間觀點認為，潘石屹希望將SOHO中國轉型成為一家互聯網公司，做輕資產運營。在做3Q之前，他拜訪了30多家知名互聯網公司。"3Q沒有擺脫持有型物業的傳統運營模式，盈利結構單一，完全依賴核心地段及一流設計而設定的高租金收入。"同策咨詢此前的調研報告認為，3Q目前還是重資產運營。

　　潘石屹在本次半年報業績會上強調："下定決心要把3Q做到底。北京上海成熟之后，要到別的城市去發展。"這就意味著3Q決定大規模輸出管理。

　　SOHO中國總裁閻巖透露，下一步考慮在二線城市進行輕資產擴張，會在第三方辦公或商業里面以合作的形式命名3Q，SOHO中國輸出管理。下一步考慮的城市是互聯網和新經濟投資比較火熱的城市，或者是高校集中的城市，比如深圳、杭州、成都、西安等，"但是我們每一個城市的速度也會有所控制，不會到處開花。"

　　這并不是3Q第一次宣布輕資產運營。早在2015年12月2日，綠地曾與SOHO中國在上海簽署戰略協議，綠地將把SOHO3Q引入旗下的物業，在全國打造一批共享辦公空間。按照綠地的說法，雙方合作的首批項目位于上海和北京，之后會擴展到全國。以后綠地不僅會在自持的物業引入3Q，還會讓3Q幫著運營銷售物業。

　　但奇怪的是，SOHO中報數據顯示，截至2016年7月底，3Q全部處于SOHO中國的自持物業里，并沒有和綠地的合作項目。