鄭一真 劉艷

　　在低利率、資產(chǎn)荒以及去庫(kù)存政策背景下，此前被銀行逐步弱化的房貸業(yè)務(wù)（本文指?jìng)�(gè)人住房按揭貸款）正重獲青睞，成為銀行零售業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪的“香餑餑”。“業(yè)務(wù)忙不過來，零售部要從其他部門調(diào)兵遣將。”興業(yè)銀行華北某分行零售信貸審查負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，去年以來其所在分行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)特別快，和之前相比翻了兩倍。

　　與此同時(shí)，四年前秉持“進(jìn)小微”戰(zhàn)略的民生銀行亦正在加大房貸業(yè)務(wù)，今年上半年住房貸款余額較2015年底增長(zhǎng)了70%。國(guó)內(nèi)以零售業(yè)務(wù)見長(zhǎng)的招行在房貸投放上也很積極。

　　當(dāng)然，最積極的要數(shù)國(guó)有大行。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，新增個(gè)人住房貸款幾乎成為國(guó)有四大行新增個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主要來源。建行今年上半年個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，個(gè)人類貸款和個(gè)人住房貸款余額、新增均居業(yè)內(nèi)第一。

　　一位股份制銀行的高層曾表示，目前銀行所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及自身的經(jīng)營(yíng)狀況使得大家（銀行）都在尋找資金的避險(xiǎn)出口，其中之一就是零售業(yè)務(wù)。

　　不過，和個(gè)人房貸形成鮮明對(duì)比的是，針對(duì)地產(chǎn)商的開發(fā)貸逐步分化，中小型地產(chǎn)商的資本寒冬悄然而至，各家銀行對(duì)開發(fā)貸態(tài)度持越來越謹(jǐn)慎的態(tài)度。房貸與開發(fā)貸，松緊之間，凸顯的是銀行對(duì)資金避險(xiǎn)的需求。

　　重獲青睞

　　披露完畢的上市銀行中報(bào)顯示，在去年央行五次降息和利率市場(chǎng)化的背景下，個(gè)人房貸因資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，對(duì)銀行的貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升，再次成為各家銀行業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。

　　今年上半年，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行均在加大房貸投放力度。其中，工行新增房貸3454億元，較上年末增長(zhǎng)13.7%，而個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款均錄得負(fù)增長(zhǎng)，新增房貸成為工行新增個(gè)貸（3298億）的全部來源；建行新增房貸 4078億元，增長(zhǎng)14.7%，占新增個(gè)貸的97%，截至上半年末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)3.18萬億元；農(nóng)行新增房貸3110億元，增長(zhǎng)16.1%，同樣占新增個(gè)貸的97%；而中行新增個(gè)貸2999億元，上半年中行同樣加大了個(gè)人住房貸款投放力度。

　　建行董事長(zhǎng)王洪章表示，在“三去一降一補(bǔ)”的宏觀政策下，下半年建行還將大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，建行還將積極參與盤活已有樓盤，加強(qiáng)已建成樓盤配套設(shè)施的建設(shè)，推動(dòng)住房公積金貸款。同時(shí)，建行合資的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行還將提供低息貸款。

　　而作為國(guó)內(nèi)以零售銀行見長(zhǎng)的招行的個(gè)人住房貸款較上一年度增長(zhǎng)23%。而2015年較2014年增長(zhǎng)51%。招行方面表示，在信貸政策上，招行一直優(yōu)先向剛需自住型房貸需求客戶提供支持，加大這塊業(yè)務(wù)發(fā)展的原因是市場(chǎng)需求旺盛。2014年招行推出了能夠?qū)崿F(xiàn)5分鐘預(yù)審批、20分鐘現(xiàn)場(chǎng)報(bào)件，24小時(shí)內(nèi)審結(jié)的“云按揭”產(chǎn)品，據(jù)悉，招行有超過9成的房貸業(yè)務(wù)都是通過“云按揭”產(chǎn)品的PAD來報(bào)件的。

　　其實(shí)，這一增長(zhǎng)并非一直在持續(xù)，招行個(gè)人房貸在2013年出現(xiàn)了一定幅度的下滑，自2014年以來，開始呈現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)，其占零售貸款的比重也不斷加大。這兩年來，招行都在年報(bào)中明確提到其大力支持住房按揭貸款的經(jīng)營(yíng)策略。事實(shí)上，2011年，中國(guó)央行三次加息，因?yàn)榉抠J提供的利潤(rùn)回報(bào)低，以及彼時(shí)對(duì)房地產(chǎn)情景的不確定，銀行的房貸業(yè)務(wù)開始減退。時(shí)過境遷，各家銀行不良率承壓，而房貸在各類資產(chǎn)中不良率較低，在內(nèi)外金融環(huán)境極其復(fù)雜不穩(wěn)定的情況下，安全成了銀行業(yè)的首要訴求。

　　順勢(shì)而上，多家股份制銀行和城商行紛紛成立住房事業(yè)部，招兵買馬，調(diào)兵遣將，加大打折力度，加碼個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。據(jù)記者了解，哈爾濱銀行今年新設(shè)立房貸事業(yè)部。上述興業(yè)銀行某華北分行從今年初開始，首套住房貸款給到八五折。“我們?cè)趯徍肆魉�的時(shí)候標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)放寬，推出多個(gè)貸款品種，比如接力貸，名下有兩套房只能用父母名義買第三套的，貸款年限一般只能5-10年，而我們按孩子的年齡算貸款年限。”

　　中報(bào)顯示，興業(yè)銀行在2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來自于新增個(gè)人房貸。而秉持“小微戰(zhàn)略”的民生銀行也在加大房貸業(yè)務(wù)，據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2014年其住房貸款余額為695億元，同比增長(zhǎng)12%，2015年住房貸款余額為1140.59億元，同比增長(zhǎng)64%，今年上半年則比去年底增長(zhǎng)70%。

　　在平安銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，行長(zhǎng)邵平也提及將加大按揭的支持力度，這塊是很好的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，過去我們能力有限，負(fù)債成本高，做按揭的利息很低，現(xiàn)在平安銀行的負(fù)債明顯改善，現(xiàn)在有能力給按揭貸款最低的資金成本發(fā)展市場(chǎng)。平安銀行住房按揭貸款在零售貸款的占比相較其他股份制銀行一直保持在較低水平，2015年其余額接近460億元，占零售貸款總額的3.78%，2016年中報(bào)信息顯示，其余額現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，而其占零售貸款的比重仍在下降。記者了解到，平安銀行深圳分行住房按揭相較其他銀行的價(jià)格折扣給出更多的讓步。

　　開發(fā)貸“緊箍咒”

　　相比之下，銀行給房地產(chǎn)商的開發(fā)貸“小氣”得多。建行董秘陳彩虹在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，上半年建行貸款給買房子的消費(fèi)者是其貸款給賣房子的房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。截至6月末，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額不足4000億元。

　　興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏在2016年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上明確表示，在對(duì)公地產(chǎn)貸款方面，新增業(yè)務(wù)原則上不介入三、四線城市，從嚴(yán)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注地價(jià)快速攀升帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)企業(yè)及融資項(xiàng)目的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于增量業(yè)務(wù)，將審慎介入“高地價(jià)”項(xiàng)目。所謂對(duì)公地產(chǎn)貸款，一般就指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款。

　　東北某城商行董事長(zhǎng)對(duì)記者表示，對(duì)開發(fā)貸持審慎態(tài)度，地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)才會(huì)考慮。

　　這樣的轉(zhuǎn)變，凸顯銀行對(duì)資金安全的重視。與不良率的攻堅(jiān)戰(zhàn)，是去年來銀行業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)。此前某股份制銀行的高層曾表達(dá)過，銀行所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及自身的經(jīng)營(yíng)狀況使得大家（銀行）都在尋找資金的避險(xiǎn)出口，其中之一就是零售業(yè)務(wù)。

　　截至6月末，工行個(gè)人住房貸款總額是2.86萬億。工行董事長(zhǎng)易會(huì)滿表示，對(duì)這一部分的貸款風(fēng)險(xiǎn)，總體還是可控的。“按揭貸款的戶均額只有30萬塊錢，平均的貸款成數(shù)只有5成左右，從這兩個(gè)指標(biāo)看應(yīng)該是非常健康的。”工行個(gè)人住房貸款的平均不良貸款率是0.43%，這個(gè)水平在工行所有的貸款品種里面是屬于比較優(yōu)秀的品種。對(duì)比之下，上半年末，工商銀行不良貸款率為1.55%，其中，小微企業(yè)的不良貸款率是2.4%，如果算上一些核銷貸款，水平還更高一些。“錢也不能閑在手里，在房貸業(yè)務(wù)攻城略地，起碼還有規(guī)模效益。”上述興業(yè)銀行零售信貸審查負(fù)責(zé)人表示，個(gè)貸主要就是房貸、消費(fèi)、金融，房貸雖然收益少，但是風(fēng)險(xiǎn)比較低，其他貸款業(yè)務(wù)收益高風(fēng)險(xiǎn)高，壞賬也多。

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　　“還是業(yè)績(jī)考核的沖動(dòng)，公司貸款需求不足，個(gè)人貸款相對(duì)安全。”一位大行華南區(qū)某支行零售條線負(fù)責(zé)人告訴記者，其所在支行房貸放量是從去年4月開始激增，一個(gè)月能做幾億，不過，這在他看來算是保守，跟同業(yè)相比量還算少的，沒什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，行里自然會(huì)要求加快發(fā)展。但他同時(shí)也提到，從今年六月份以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向冷靜，房貸相較以前做的少了。”

　　泡沫的隱憂

　　海通證券宏觀團(tuán)隊(duì)姜超、顧瀟嘯等在9月1日發(fā)布的報(bào)告中斷言，京滬深永遠(yuǎn)漲神話的背后其實(shí)是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象，房地產(chǎn)既然是貨幣現(xiàn)象，就沒有不破的泡沫；對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，萬幸的是由于房?jī)r(jià)只是結(jié)構(gòu)性上漲，而且整體漲幅未超過經(jīng)濟(jì)名義增速，因此還稱不上全面性的地產(chǎn)泡沫，而只是結(jié)構(gòu)性的地產(chǎn)泡沫。

　　地產(chǎn)行業(yè)去年來之所以突飛猛進(jìn)，曾接手多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的北京信托業(yè)人士分析，其一，國(guó)家提出去庫(kù)存口號(hào)，棚改拆遷要求做成貨幣化補(bǔ)償，“拆遷戶不是給房，而是給錢，老百姓拿到錢以后可以到處買，救活了一批本來已經(jīng)瀕臨死亡的地產(chǎn)”；其二，經(jīng)濟(jì)下行周期，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說資金投不出去，而房地產(chǎn)還是比較能看明白的，估值能比較清晰，大量資金繼續(xù)涌入地產(chǎn)行業(yè)。“拿地階段，我們給地產(chǎn)公司的資金配比可以做到1：4。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，按30%的自有資金、70%銀行貸款來計(jì)算，100億的項(xiàng)目，拿到五六億就撬動(dòng)了。地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上，他放心大膽去拿地，推高地價(jià)再進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。”上述信托人士說。

　　拿地融資、開發(fā)貸、銷售預(yù)售、首付貸、按揭貸款、開發(fā)商按揭應(yīng)收款證券化、自持商業(yè)部分物業(yè)貸，層層杠桿，樓市泡沫隱憂如鯁在喉。武漢、廈門連續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策，未來可能會(huì)有更多城市加入調(diào)控行列。“現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)那么高，有的銀行在住房按揭上的業(yè)務(wù)此前做的太少，現(xiàn)在高位介入，加大力度，銀行的壓力其實(shí)也不小”，一位曾在股份制銀行零售業(yè)務(wù)部門有十幾年任職經(jīng)歷的人士告訴記者。一位外資行人士表示，對(duì)他們而言二手房按揭更容易做，但是高房?jī)r(jià)下，二手房按揭業(yè)務(wù)開展也不易。

　　一位總部在華北的城商行人士告訴記者，大約在一個(gè)月之前，該行還有其同業(yè)的某家股份制銀行的住房按揭貸款收緊了一些，主要表現(xiàn)在房貸利率的優(yōu)惠力度減弱，此前的八五折現(xiàn)在統(tǒng)一為九折。

　　銀行的選擇也在分化。寧波銀行整體上已經(jīng)不做住房按揭的業(yè)務(wù)。年報(bào)信息顯示，自2014年開始其一手房按揭已經(jīng)沒有增量，此前該項(xiàng)業(yè)務(wù)的占比也較小，2011年其一手房按揭余額占零售貸款項(xiàng)僅0.10%。寧波銀行華南某分行人士告訴記者，“全行都不做住房按揭業(yè)務(wù)，但是做住房抵押業(yè)務(wù)”。“按揭在大行才有優(yōu)勢(shì)，資金量大，利率才會(huì)低。”他補(bǔ)充道。實(shí)際上，寧波銀行在零售貸款方面更青睞做個(gè)人貸款，數(shù)據(jù)顯示個(gè)人貸款占零售貸款的比例逐年增長(zhǎng)，2016年上半年其余額占零售貸款余額幾經(jīng)將近40%。

　　招行對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷在于，一二線樓市的價(jià)格主要取決于供求變化，根據(jù)各地人口、政策、經(jīng)濟(jì)基本水平來看，各地將呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)。就整體結(jié)構(gòu)而言，住房貸款始終是其零售貸款最主要的組成部分之一，在不同經(jīng)濟(jì)周期中，貸款結(jié)構(gòu)會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)和收益的特點(diǎn)動(dòng)態(tài)進(jìn)行階段性調(diào)整。